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章哥好，請問昌平的**樓盤現在值得入手嗎？我看中的是75平兩居居，南北通透，報價6.3萬。我是準備自住加投資，預計5年後再進行置換。

1、 首先說，你可能對南北通透的概念有些誤解。

并不是說隻要是南北都有窗戶就叫南北通透了，而是說，站在一邊的窗前，必須能看到另一側的窗戶，中間不能有遮擋物，這才叫通透。

其中，以餐廳與客廳陽台直對的為最好，其次是主卧與對面房間的窗戶直對，再其次是南北窗戶斜對。最後就是南北都有窗戶，但互相看不見，中間有遮擋。

總之，如果站在任何一個窗前，不能看到另一側的窗戶，那就隻能叫南北，不能叫通透。這兩種戶型的通風條件相差很大，隻有通透條件下才能充分的實現對流。而一旦有了遮擋，風向就會轉變，甚至有時候成為小旋風，居住體驗遠不如通透的。

2、 第二個條件，窗戶不能太小，否則還是影響通風。而且進風口和出風口差距過大，在突然起風的時候，會導緻室内的空氣瞬間增加。甚至會出現邪風，鑽進廚房廁所損毀吊頂。

3、 而且，還有第三個條件，就是南北之間不能有暗間。

比如一些戶型面積比較小，卻刻意追求南北通透，兩邊的窗戶是相對的。但是，中間的客廳或飯廳卻很小，而且是暗間。這也不能叫做通透，因為采光條件差，白天都得開燈，這就失去了通透的意義了。

4、 這個樓盤的75㎡兩居，基本沒可能做出南北通透來，因為實在有點小。估計廚房是在中間，如果是開放式的還好點，但一般都是封閉的，那就肯定遮擋了兩邊卧室的通風。而且，如果這是邊戶的話，客廳應該有陽台或窗戶，采光沒什麼問題。但如果是中戶的話，中間估計有暗間。

5、 所謂的南北通透，現在很多都成了開發商忽悠客戶的噱頭，其實就是南北有窗戶而已，卻開出了通透的價格，而居住體驗并不太好。

6、 既然你是準備自住加投資。自住的話還可以，投資就不能是新房了，而且還是這種限競房。這将導緻你在5年之後置換的時候，不僅挂牌時間長，而且收益還低于周邊現在的二手房。

因為新房都有溢價，否則開發商就沒有利潤了。而任何一件商品，在購買的初期是貶值最嚴重的。比如汽車，在第一年恨不得能貶值20%。房子也一樣，在前五年是新房溢價耗散最嚴重的時期，一般耗散15%左右。

7、 總結，如果是自住的話，沒什麼太大問題，但最好選擇通透的房子。或者說，可以拿這點來和開發商砍砍價。但如果加入了投資需求，那盡量選擇二手房。

如有疑問，請繼續咨詢。

章哥，我是山東人，沒有北京戶口，但剛拿到了海澱的工作居住證，手上現金400，稅後家庭月收入5萬左右。在老家曾經貸款買過房，隻能在北京算二套。現在想買個小學的學區房，當然如果能有投資屬性就好了（孩子2022年上學），想在海澱買，但害怕海澱的好學校沒有戶口進不去。

1、請推薦海澱的二三流小學學區房，或者其他區的一流小學學區房。

2、共有産權房是否可以投資？

3、大約兩年後可能得到數百萬股權變現收入，不知道對現在的買房會不會有什麼影響？

辛苦詳細解答一下，拜托？

1、 以400萬首付，二套資格，可以購買最多500萬的房産。說實話，這個首付有些尴尬。因為北京的非普标準是468萬，以此計算，首付隻要60%，280萬。而超過468就要80%首付了。所以我建議你隻購買468萬的房産吧，能節約120萬首付，做理财也能增加收益啊。還貸月供約1萬出頭，對你的收入來說沒什麼壓力。

2、 學區房，你的理解可能有些問題。海澱的一流學校是肯定沒希望的，但其他區的一流也不可能成功。隻要是城區的，都非常難，主要是因為你沒有北京戶口。即便是就近入學，也要講究戶口的，第一序列就是房戶合一。你這種情況屬于房戶分離，要排在第三序列。

而且，所有區的好學校都競争激烈，基本上第一第二序列就給占滿了，再往後基本都是其他學校的随機派位。也就是說，隻能保證有學上，但不能保證上哪所學校。這至少在城六區都是一樣的，好學校隻會更嚴格。

3、 以你的收入和首付款，實在不建議買共有産權，沒什麼意思。不僅申請費勁，升值慢，出售變現還有很多障礙，實在不建議。

4、 兩年後的大額收入，對今天的投資沒什麼影響。有的太遙遠了，你可以等待，但房子不等，孩子的學校也不等啊。

5、 如果要确保孩子上優質小學，在城六區基本是不可能的。隻能去大興、昌平、房山等地的次新盤，因為那些樓盤會引入優質小學的分校，隻要是業主就能确保入學。但是，這些學校的真實質量又不好說，必須單獨分析。

而且，你持有的是工作居住證，以此獲得北京戶口的可能性幾乎為零。那就是孩子也不可能在北京參加高考，那初中就會回到家鄉去就讀的。所以，優質小學的小升初優勢對你也沒什麼意義，沒必要多花錢。

6、 總結：建議在海澱區購買老公房，然後等待随機派位，拼一下運氣。如果能進入中等學校，就是最佳結果。當然，就算是海澱的最普通學校，到了其他某些區也至少算是中等的。之所以建議海澱的公房，主要是除了學位之外，能保值升值，因為海澱的房子是除西城之外最抗跌的。所以哪怕沒有進入優質校，至少投資不受損失。

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