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首先我們需要明确個人所得稅繳納的主體。在房屋買賣過程中,個人所得稅按規定是由出售房屋一方來繳納,因為這是他們出售房屋獲得收入。
但在實際交易過程中,由于房價多年來上漲是主要趨勢,而買方經常處于被動位置,因此實際上賣方的個人所得稅經常由買方承擔。但在簽訂房屋買賣合同時,買方可以同賣方進行協商。
個人所得稅
房屋買賣中,個人所得稅基本計算方式有以下幾種情況。
一、所售房屋是賣方家庭在本市唯一住宅,且獲得不動産去證(或老房本)滿五年,俗稱“滿五唯一”,免征個人所得稅。
如果房屋不是滿五唯一,需繳納個稅,計稅公式分為:
1、普通商品房和經适房:
個人所得稅=(計稅價格-房屋原值-原契稅-本次交易所繳納稅等合理費用)×20%。
2、已購公房:
個人所得稅=計稅價格×1%
已購公房一般為成本價購買,必須滿五年才可上市交易。因此是在住房不唯一的情況繳納個稅。
二、如出售房屋是他人贈與的房産,再次出售時,個稅公式為:
個人所得稅=(再次轉讓計稅價格-獲贈時支出-再次轉讓時其他稅費-其他合理支出)×20%。
三、如出售房屋為繼承房産,不滿足滿五唯一時出售,個稅公式為:
個人所得稅=(計稅價格-上次成本價)×20%。
要注意的是,各地房管系統對于各個區域的房子有一個最低過戶指導價,為防止避稅情況出現,繳稅過戶價格均不能低于此指導價。
由于網簽價在實際交易過程中被做低避稅,因此繳稅基數,也就是過戶指導價,有可能比網簽價格還要高。
但這個過戶價格房管部門并不公開,也無法查詢,并且會有調整,隻有在預約繳稅時才會知道當前交易房屋的繳稅基數。買房做預算時,如果不需要貸款,房子不滿五唯一,想省一些個稅,您可以跟中介經紀人咨詢購房片區以前過戶指導價。
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