FANGDONG

最新數據顯示：

2022年第35周，鄭州新房賣了1732套，二手房賣了1966套，二手房比新房多賣234套；

第36周，新房賣了1513套，二手房賣了1536套，二手房賣得依然比新房多。

這是繼今年第15周（4月上旬）鄭州二手房銷量首次超新房後，再次出現反超。

而整個8月，鄭州新房賣了7238套，二手房賣了7180套，兩者僅差58套。

按此趨勢，2022年全年，鄭州大有繼北京上海之後，成為全國第三個新房/二手房銷量持平城市。

頭部城市是因為房價貴、主城核心新房稀缺，鄭州的情況則是：房市弱化疊加不少樓盤停工爛尾，購房者被新房（普遍要等兩三年的期房）可能爛尾吓怕了。

雖然銷量超新房，但比起目前約8.6萬套的挂牌量，鄭州二手房市還是很難，市場上95%的二手房源，不打折甩賣根本賣不出去。

事實上，鄭州租金穩定、挂牌量不大、不降價也有成交的小區不足1%。

我們調查其中30個優質二手房小區，它們能在弱市抗跌，到底是什麼原因。

FANGDONG ｜ 房東俱樂會

撰文：陸離 美編：小櫻 校對：大豆

北龍湖

永威上和院

房價

2018年5月首開，一般平層均價5.2萬/平，樓王平層均價6.5萬/平，一樓帶院9萬/平；

最近成交五六套房子，其中一套臨街頂樓帶閣樓的，賣到6.3萬/平；其他臨街房源也都接近6萬/平；不臨路房源最高賣到7萬/平。整體均價約7萬/平，4年時間小區綜合均價上漲2萬/平。

租金

200平毛坯1.5萬/月，237平毛坯2萬/月。

抗跌原因

1、東臨東運河公園、南接上師大附屬鄭州啟佳學校，位置好，資源稀缺。

2、永威“一把手”工程，傾全公司之力曆時5年打造，過去沒人舍得這麼做，未來的市場趨勢，也沒條件支撐另一個上和院再現，堪稱鄭州豪宅封藏絕品。

3、細節震撼，比如朝陽路和龍翔二街的大手筆臨街綠化打造，為其既增顔值又增氣質。

4、會所、物業服務品質高。上和院會所新開已深得業主好評，物業服務水平堪稱鄭州小區之最。

融創中原壹号院

房價

2017年平層均價5.2萬/平，一樓帶院9萬/平，整體均價6萬/平。

目前平層均價6.2-6.5萬/平，整體均價7萬/平，5年來均價上漲1萬/平。

前不久三大佬出價202回合搶法拍房，也是其價值被認可的表現。雖然約1620萬的成交價比原業主2020年買下時便宜了800多萬，但加上契稅、增值稅、個稅和3%的法拍中介費，還需近300萬，也超過1900萬了，實際比高峰期的2500萬隻便宜了500多萬。

租金

191-247平空房2-2.3萬/月，家具齊全2.5-2.8萬/月，個别房源報價達4萬/月。

抗跌原因

1、建築引領鄭州豪宅産品新風潮。玻璃幕牆和石材搭配的現代風格外立面，實現了北龍湖唯一4:6極限窗牆比，采用唯一平推式旭格系統窗，保證視覺上清新順滑；北龍湖唯一的800年樹齡橄榄樹，都讓人眼前一亮。

2、深度打造的融會CLUB會所，堪稱北龍湖最美、運營最成功的會所，為豪宅業主的體面和日常便利度一并增色。

3、融創标杆級的物業服務，7塊錢的物業費也讓業主覺得物超所值。

金領九如意

房價

2016年項目開盤價2.9-3.3萬/平，一路穩定走高，目前二手房均價5.2萬/平，整體均價上漲約2萬/平。

租金

196平帶家具1.9-2.3萬/月。

抗跌原因

1、小區品質極高。車位配比1:4，小區整體墊高1米，私家獨立入戶電梯廳，私密感極強。

2、相比開發商品牌，交付完全超出預期，日常維護也做得極盡完美。

3、物業服務堪稱标杆。小區大門前，保安頭戴鋼盔站立筆挺，墨鏡有形盡顯低調威嚴；總戶數240戶，配了近5000平的會所，地上三層地下兩層，餐廳、健身房、泳池、咖啡廳、生活超市一應俱全，品質位列北龍湖會所三甲。

龍之夢西苑

房價

當初開盤2.5萬/平，2020年二手房均價4.9萬/平，現在二手房均價5.2萬/平，整體房價上漲2.7萬/平，實現翻倍。

租金

260平帶家具2.5萬/月。

抗跌原因

1、從普羅旺世傳承下來的優秀物業服務，在龍之夢又有精進。

2、坐擁雙河交彙的稀缺好風景，周邊配套成熟度在北龍湖最高。

3、北龍湖豪宅“頭啖湯”，口碑沉澱至今已成片區價值坐标。

高鐵站片區

永威東棠

房價

2010年開盤價1.2萬/平，2020年二手房均價3.3萬/平，現在小戶型均價3-3.2萬/平、大戶型均價3.4-3.6萬/平，綜合均價3.3萬/平。比最初價格上漲約2萬/平。

租金

90平兩房5000-6000元/月，135平三房約7000元/月。

抗跌原因

1、永威做品牌和精細化路子起源于永威翰林居，改進并打響于永威東棠，可算永威轉身之作。

2、下沉庭院式小區，景觀及細節非常到位，至今仍是市場精品。

3、永威服務不斷精進，之後項目都以其永威服務對标。2013年交付，至今近10年，小區環境、服務質量仍是市場标杆。

海馬公園

房價

2015年開盤價近1.3萬/平，2020年二手房均價2.6萬/平，現在整體均價2.6萬/平，比最初房價已翻倍。

租金

海馬壹号公館190平空房1萬/月，帶家具1.8-2.5萬/月。海馬公園A區93平兩房4000-4500元/月，130平三房6500元/月。

抗跌原因

1、位置好，高鐵商務區核心位置、地鐵3、5号線雙地鐵交會。

2、海馬公園各期交付品質過硬。

3、高鐵站片區住宅長期斷貨，海馬公園還在持續推新，實現新房、二手房價格螺旋互動增值。

建業天築

房價

當年開盤均價2萬 /平，2020年二手房均價4萬 /平，現在均價3.8萬/平，雖比兩年有所下跌，但均價本來就高，調整幅度還在正常區間。

租金

60-88平6500-10000元/月，153-296平，1.8萬-2.8萬/月。比兩年前略降。

抗跌原因

1、出生就憑公建化外立面、大平層豪宅産品、頂層泳池等賣點傲視高鐵站片區。

2、當年建業把最好的産品、最高标準的物業服務理念都傾注其中。

3、位置好到無人能及，産品定位國際化，稀缺性決定其依然是片區天花闆。

金水文博片區

英地天驕華庭一期

房價

2010年一期開盤均價7500元/平，2020年二手房整體均價2.8萬/平，現在80平兩房均價2.5萬/平，90平三房均價3萬/平，138平四房均價3萬/平。已比初期上漲4倍有餘，近兩年也未下跌。

租金

75平兩房3500元/月，90平兩房4000元/月，與兩年前持平。

抗跌原因

省實驗文一次新學區房，周邊配套成熟，能上名校也能自住，比片區内老破小學區房更保值。

正弘藍堡灣一期

房價

2009年正弘接手農科院這片思達置業地王土地後，開出了最低6800元/平起的“親民價”，算上思達遺留的近20億外債，攤到項目中尚顧不住成本。

2020年小區均價2.5萬，現在均價2.6萬，88平小戶型均價2.3萬，140以上大戶型均價2.8-3萬/平。

租金

88平兩房3800元/月，143平三房4500-5000元/月，與之前持平。

抗跌原因

1、當初超時代的改善基因，現在仍不落後，中央景觀水系面積巨大，最寬樓間距達110米。

2、正弘城商業成功，反哺藍堡灣地段價值，2、8号線雙地鐵口，地段絕佳。

3、物業服務到位細心，物業費僅1.98元。

4、子女上學劃片農科路小學和47中，家門口還有有省實驗幼兒園和正弘小學。

建業貳号城邦

房價

2011年開盤均價1.2萬/平，2020年二手房均價2.3-2.4萬/平，現在均價2.4萬/平。

租金

89平三房3500元/月，與兩年持平。

抗跌原因

1、建業産品力強，物業服務也比較到位。

2、首批業主子女可上省實驗與文一，周邊教育氛圍濃，除了這倆學校，還有九中、農大在側。

北三環及金水北

普羅旺世

房價

2004年，洋房開盤價2200元/平，别墅開盤價5800元/平；現在塞納維斯均價2萬/平，香榭麗舍均價3.3萬/平，波特蘭1.7萬/平。漲幅何止翻倍。

租金

高層波特蘭89平三房2500元/月，120平三房3500元/月，與兩年前持平。

抗跌原因

1、老闆早年起家甯波，後闖蕩海外，對如何建出好房子了然于心，這麼多年的事實證明，老闆性格本分且追求極高，讓普羅旺世一路增值至今。買這房子，屬于跟着老闆掙錢。

2、景觀合作翰祥國際和金達利，實際呈現超級當年市場預期，且普羅物業服務一直很優秀，穩住增值基礎。

3、一八國際學校堪稱房企做教育配套經典之作。

東潤泰和

房價

2015年開盤均價不到1.4萬/平，2020年小區二手房均價2.6萬/平，目前均價2.7萬/平。

租金

出租房源很少，87平兩房約4300元/月，與兩年前相當。

抗跌原因

1、有追求房企踩中市場節點。新東潤2014年以前偏居白沙，拍到泰和地塊後，不惜重金請李玮珉做設計，但一度因房企名氣弱不被看好。2016年鄭州地價、房價飛漲，之後東潤泰和交付驚豔，市場反應過來後，一路被追捧至今。

2、160平以上大戶型，在周邊無競品，現在挂出一套搶一套，即便單價超過3萬/平。

中海錦苑

房價

2015年開盤均價1.3萬/平，2020年二手房均價2.3萬/平，目前均價2.4萬/平。

租金

89平三房3500元/月，130平四房5000元/月，與兩年前持平。

抗跌原因

劃片文源小學，小區品質在線，與旁邊東潤泰和戶型錯開，共同組成北三環信息學院路小片區價格天花闆。

康橋朗城

房價

2016年開盤均價1萬/平，2020年均價1.7萬/平，現在均價1.7萬/平。

租金

89平三房2300元/月。

抗跌原因

康橋首進金水區項目，品牌力和産品力均為周邊上遊水平；劃片金水藝術小學和少林路中學，距2号線劉莊站較近；康橋悅生活物業服務水準高于周邊。

中原區

昆侖望嶽

房價

一期開盤價1.4萬/平，2020年小區二手房均價1.8萬/平，現在挂牌房源很少，均價2.4萬/平。

租金

極少有房源出租。

抗跌原因

中原區改善産品天花闆，産品力強，大戶型占比高，交付遠超預期，物業服務質量也高，屬于西區可遇不可求的項目，買到穩賺，但目前幾乎無人想賣。

錦藝國際華都

房價

2009年一期開盤價約4500元/平，2020年二手房均價1.8萬/平，現在均價1.7萬/平。

租金

89平三房約2400元/月，115平三房約2900元/月，與兩年前持平。

抗跌原因

1、開棉紡路沿線國棉廠改造先河，是當時中原區最具産品力的項目，獲西郊地緣改善客戶青睐。

2、分三期排布的配套商業錦藝城，至今仍為中原區标杆商業，反哺住宅地段價值。

盛潤錦繡城

房價

2014年首期開盤價9800-11000元/平，2020年二手房均價1.8萬，現在二手房均價1.8萬/平。

租金

52平一房1800元/月，86平兩房2500元/月，與兩年前持平。

抗跌原因

錦繡城地段素質和錦藝國際華都相當，也有名校分校配套；規劃有大體量配套商業，雖運營遠不如錦藝城，但建成年代比錦藝國際華都晚，房子相對較新，扳回一城。

華瑞紫韻城

房價

2016年一期開盤均價8200元/平，2020年均價14000元/平，現在二手房均價13000元/平，比兩年略降，比開盤時上漲約5000元/平。

租金

自住為主，88平三房1500元/月。

抗跌原因

搶到2016年房價普漲的時代紅利，奠定如今價格基礎；交付品質不錯，值得一提的是就連安置房交付都很出彩；引進建設路六小，有1号線地鐵口及988醫院等成熟配套；華瑞品牌形象穩重，從不冒進，安全性無虞。

高新區

朗悅公園道一号

房價

2016年初均價8800元/平，2020年均價1.7萬/平，目前均價1.7萬/平。

租金

89平三房2500元/月，110平三房3000元/月，與兩年前持平。

抗跌原因

1、商業給力：公園道一号開發商帶有錦藝基因，建房子也跟錦藝路子一緻，打造的3館公園茂，奠定高新區目前的商業中心地位，有這配套，住宅價值自然受益。

2、學校給力：引入鄭州外國語學校資源，打造朗悅慧外國語。

金科城

房價

從2016年8月一期均價9800元/平，到二期16000元/平開盤，金科城走了一條異常舒坦的上漲之路。2020年二手房均價1.7萬/平，現在均價1.9萬/平。

租金

88平兩房2000元/月，110平三房2500-3000元/月，與之前持平。

抗跌原因

劃片鄭州中學附小、鄭州中學，能上好學校；房子較新，但物業一般，長此以往，漲勢可能反轉。

二七區

康橋金域上郡

房價

2020年二手房均價1.9萬，現在89平三房1.5-1.8萬/平，140平戶型均價2.2萬，整體均價還是1.9萬/平。

租金

88平兩房2500元/月，113平三房3500元/月。

抗跌原因

二七區大學路沿線配套醇熟，康橋當年發力期的标杆産品，物業服務口碑一直不錯，周邊同類小區品質和物業不給力。

亞星觀邸

房價

2020年均價1.7萬/平，現在均價2萬/平。

抗跌原因

面積段從210-440平，純粹改善，周邊無競品；産品力對标建業天築，配置3700平會所；總戶數僅400餘戶，居住舒适度高；距鄭州實驗外國語中學很近；性價比一直很高。

管南南三環

綠都紫荊華庭

房價

2014年開盤均價8300元/平，2020年晴園均價達1.6萬/平，目前二手房均價1.7萬/平左右。

租金

89平三房2200元/月，105平三房2700元/月，與兩年前持平。

抗跌原因

坐擁2号線地鐵口，自有大規模商業配套；南三環片區成熟、區域入住率極高；綠都物業服務對得起房價。

鑫苑國際新城

房價

2016年一期開盤均價近1.1萬/平，2020年二手房均價約1.6萬/平，現在均價1.5-1.6萬/平。

租金

89平三房2000元/月，與兩年前持平。

抗跌原因

南三環以内，地段和配套優勢在當年“管南三雄”中最明顯；2号線地鐵口在側，交通便利。

綠都瀾灣

房價

2016年均價8700元/平，2020年二手房均價1.5萬，現在均價1.6萬，持續上漲。

租金

90-115三房整體都在2000元/月。

抗跌原因

1、位置好，南有南水北調運河，北有宇通工廠，西有2号線地鐵口，環境好，住着舒服，交通便捷，是管南幾個大盤中入住率最高小區。

2、引進創新街小學、鄭州八中教育資源。

3、景觀、建材都比綠都以往産品有較大提升。

永威城

房價

2015年一期開盤均價8500元/平，2020年六期加推均價已至15500元/平，現在一期二手房均價保持在15500元/平左右，比最早時均價上漲約7000元/平。

租金

89平兩房2000元/月，120平三房2800元/平。

抗跌原因

1、有永威品牌背書，小區建标和物業服務領銜周邊，前期交付不及上和系那般出彩，但永威基因決定其也沒什麼短闆。

2、管南十八裡河以西區域起步早，幾個大盤現在入住率都不錯，已融入主城。

經開區

金沙湖高爾夫觀邸

房價

2016年均價約9500元/平，到2020年，南區均價已到1.6萬。現在均價2萬/平。

租金

89平2300元/月，128平3300元/月，與兩年前持平。

抗跌原因

主城稀缺湖景；賣豪車的開發商，懂得怎麼服務好業主；高爾夫球場等高端生活标簽，提升小區形象；和諧金牌物業表現優異。

惠濟區

萬科民安江山府

房價

2019年開盤價按戶型不同從1.8-2.3萬/平不等（精裝），目前二手房挂盤均價2.3萬/平。

租金

109平3800元/月，142平5000元/月。

抗跌原因

小區新交付不久，交付效果極佳，目前入住率還在穩步提升中，萬科物業服務上乘；緊挨3号線地鐵口，南側有宜家，區域配套成熟。

民安北郡

房價

一期2020年均價1.9萬/平，現在均價1.9萬/平，走勢一直很穩。

租金

89平2000元/月，139平4000元/月，與兩年前持平。

抗跌原因

2号線地鐵口，品質改善産品，口碑一直不錯，為開元路坐标級小區。

永威迎賓府

房價

當初開盤價9000元/平，2020年均價1.8萬/平，現在均價1.8萬/平。

租金

89平2500元/月，135平3500元/月，與兩年前持平。

抗跌原因

緊臨鄭州北區最美迎賓路，周邊環境好、界面新；讓人放心的永威産品力和物業服務水準。

以上30個抗跌小區，素質或有高下、亮點各自不同，但普遍包括但不限于以下特點：

1、要麼在主城核心，要麼在片區核心，地段好、交通便利。

2、都是次新小區，産品定位精準，戶型或産品力在周邊稀缺。

3、物業日常維護到位，服務口碑好。

4、二手房挂牌量、成交量都不大，表明業主自住方便舒服，大多不打算賣。

5、随着商鋪租金回報率越來越低，相較之下，優質住宅的租金回報反而更穩定，也會受一部分資金追捧。

在二手房越來越被關注的當下，想在主城買套稱心保值的二手房，按這些條件去找，大概率不會錯。

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