陶然庭苑哪年的房價最好?“公寓”這種産品，由于稅費高、轉手難、居住體驗不佳、商用水電費用高、不能落戶不帶學區，在合肥一直口碑不佳，前面說的這些其實都是40年産權“商業公寓”的一些劣勢，我來為大家科普一下關于陶然庭苑哪年的房價最好?下面希望有你要的答案，我們一起來看看吧!

陶然庭苑哪年的房價最好

“公寓”這種産品，由于稅費高、轉手難、居住體驗不佳、商用水電費用高、不能落戶不帶學區，在合肥一直口碑不佳，前面說的這些其實都是40年産權“商業公寓”的一些劣勢。

其實“公寓”這種産品類型，分為40年和70年産權，70年産權除了面積小、梯戶比高、部分不通燃氣以外，其他與住宅完全沒有區别，可以落戶、可以入學、民用水電。并且由于面積小、總價高一直受到青年購房者的歡迎。不過由于近年這種産品越來越少，目前市面上在售的産品主要有意禾佶第和濱投陶然裡兩個樓盤。

近期意禾佶第公布了登記名單、陶然裡也公布了備案價格，雖然區位、價格、學區、配套都有差距，不過還是有很多購房者把這兩個樓盤列入了對比名單。今天班長就和大家一起了解一下兩個樓盤的優缺點，希望能為大家的選擇提供一些幫助。

一、意禾佶第

2020年9月24日，奧園和意禾以1920萬元/畝競得位于蜀山區SS202004号地塊，1月24日公布備案價格，1月25日首次登記，從拿地到首開接近一年半的時間，是一個營銷周期非常長的樓盤。

樓盤介紹：意禾佶第項目面積段47、65和69平米，4梯10戶，公攤25.5%，居住密度比較高，備案均價高達29988.33元/平，部分樓層更是高達3.2萬元/平米，還是毛坯銷售。

開發商：前期的宣傳上該項目一直由意禾與奧園聯合開發，21年2月24日，奧園退出股份，項目由意禾獨家開發，意禾這家開發商規模不大，2016年5月份才剛剛成立，在肥東參與過東璟裡項目開發，還開發過皇家尚品小區，口碑和實力都比較一般。

項目位置：位于合肥老城繁華核心，蜀山區金寨路與績溪路交口。東側為金寨路高架，西側為銀行宿舍、金溪苑小區，南側是中國科學技術大學，北側一路之隔就是安徽醫科大學第一附屬醫院，項目東側緊靠金寨路高架，北側為醫院，周邊以老舊小區為主，周邊環境比較一般，地面交通也非常擁堵。

商業配套：東側馬路對面和樂城超市小型商業，百腦彙數碼城，小區也自帶部分商業，基本能夠滿足日常生活所需。

醫療配套：這個小區最不缺的就是醫療資源，安徽省人大機關醫院、 安徽醫科大學第一附屬醫院(本部) 、合肥市第四人民醫院、安徽省胸科醫院、合肥市第六醫院和 安徽省第二人民醫院(黃山路院區) 都在小區生活半徑内。

交通配套：雖然出行有金寨路高架和南一環路，但是由于安醫附院的原因，周邊交通異常擁堵，不過項目距離地鐵5号線中國科大東區僅470米左右，項目處于合肥中心位置，日常出行還是比較方便的。

學區配套：根據2021年學區劃分，該項目小學為安醫大附屬小學，中學為五十中學東校教育集團五十中學東校（西園校區）也就是五十中本部，五十中本部屬于合肥最頂級學校之一，學區優質是意禾佶第最大的價值點，同時也是項目名稱的由來。

二、濱投陶然裡

濱投陶然裡是合柴1972的配套商住産品。根據規劃，項目S5-09-02商住地塊主打6F多層産品，另外S5-09-03商住地塊打造33層高層項目，前期共計三棟6層，兩棟8層住宅樓盤。

1、樓盤介紹：濱投陶然裡面積段52-67平米不等，由于拿地時間比較早，該項目毛坯出售，且限價比較低，備案均價在19305元/平米，價格還是有一定優勢。

2、開發商：陶然裡由濱投文化創意發展有限公司開發，是國有企業，在合肥開發的樓盤比較多，比較知名的有書香門第、南麗灣、濱湖龍川裡、濱湖陽光裡等小區，大家熟知的罍街、半邊街、罍 村、貢街等也是濱投的作品，在合肥有一定的口碑，在衆多開發商爆雷的當下，國企開發的樓盤風險相對小很多。

3、項目位置：陶然裡位于包河區合作化路以西、天堂寨路以南，也就是大家經常說的龍川路或政務東闆塊，項目旁邊就是文創項目合柴1972和同樣是濱投開發的濱河灣項目，西側的金寨路高架距離項目較遠，南側的高鐵線路也被小區阻擋，北側還有規劃的十五裡河景觀帶，位置非常不錯。

4、商業配套：陶然裡與政務區僅一路之隔，商業配套方面可以共享政務區的商業配套，距離華潤萬象城非常近，高鐵都市花園有部分商業還在建，恒大水晶公館商業開業時間遙遙無期，中海環宇天地商業和信達樂活街均已開業，陶然裡還有文軌迹配套，S1908号地塊要求裡有在文化旅遊地塊内須實施保留建築物的同步改造，形成包括家電曆史博物館、美術館、徽文化博物館等内容的文化創意特色街區，并全部自持，整體運營。

5、醫療配套：項目距離醫院比較遠，醫療配套不算優質。

6、交通配套：濱河灣位于包河區政務東闆塊（也有龍川路闆塊的說法），地塊東臨石棣路（合作化路）、北臨十五裡河路、南靠萬佛湖路、北接常青路，地塊中間由天堂寨路與别山路分割成4個小地塊，周邊有部分道路暫時還沒有修通，由于地鐵S1号南段暫不修建，所以目前該闆塊距離最近的地鐵4号線地鐵口1.1公裡左右。不過後期規劃的地鐵9号線在祁紅路小學附近留有地鐵口，但距離建成通過還需要很長時間的等待。

7、學區配套：陶然裡南側就是在建的祁紅路小學，預計2023年6月竣工，9月份正式開學，中學是今年剛剛招生的四十八中龍川中學，學校均是新學校，還沒有出成績，不過從周邊生源看，學區成長前景被普遍看好。

70年産權的公寓可以落戶、擁有學區、通燃氣、民用水電，這些方面與傳統住宅基本沒有區别，區别比較大的就是梯戶比高，同一樓層住戶多，很多戶型做不到南北通透，很多無小區環境，物業管理不好的話，後期很容易形成商、住混雜的狀态。

綜上所述，雖然意禾佶第3萬左右的單價比較高，靠近高架、樓下幾層是商業、小開發商、又位于醫院旁，居住屬性非常低，但是因為面積小、總價低，又是頂級學區内難得的新盤，五十中本部的成績近幾年也非常穩定，為了小孩入學，還是非常适合購買的。如果是純投資，搖号需要持有5年的時間，和具備很高居住屬性的普通住宅不同，學區房受政策影響比較大，購買的話還是要将風險性納入考慮的範疇。

濱投陶然裡雖然學區未出成績，無法與意禾佶第對比學區。但是相對居住密度、商業配套、環境資源、城市界面、開發商等比意禾佶第優勢較大，無太多明顯不利，又有非常明顯的價格優勢，文旅配套受年青人的歡迎，與政務區也僅一路之隔，對于有過渡居住需求的年青購房者或者子女在附近小區居住的老年人，濱投陶然裡顯然更合适一些。

你更看好3萬 的意禾佶第還是1.9萬的濱投陶然裡？

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