之前大概聊過北門該不該購房的問題，今天從西門發展剪影，淺談下西門未來房價的走勢。

“西貴”是老成都對成都西門最直接的印象。

“都是住的當官的嘛”許多成都人在談論西門時會首先提到。

沒有錯，成都西邊作為經濟先行區，雖然近些年勢頭逐漸被東門和南門所掩蓋，整體有些疲軟，但俗話說“瘦死的駱駝比馬大”，底子還是有的。

不過随着成都東進南拓的戰略推進，西門未來發展如何，怎麼解決當前發展的困境和矛盾，房産走勢又會如何，西門該不該置業，又應該如何置業，筆者管中窺豹，淺談一些。

西門為什麼稱之為西貴，主要還是和早前城市規劃有關，且不提曆史上核心的少城區域，就是往前後三十年拉近看看也能知曉一二，基本上省、市政府及相關職能部門的核心辦公場所都在西門，因此，相應的家屬區域也在西門，在這種背景下，加上西門得天獨厚的條件，自然而然形成了以“浣花溪濕地公園”為核心的居住帶，從2000年初，雙楠 浣花溪 神仙樹為核心的居住區域就吸引了達官顯貴，成為當時富人區 政要居住區的“刻闆印象”。給“西貴”名号進一步推波助瀾的是2000年左右金沙遺址的挖掘發現，“太陽神鳥”成為了中國文化遺産标志，以金沙遺址為核心區域的居住區也逐漸形成，整個西門呈現“人文曆史 生态濕地”的居住雛形，那個時候好不風光。

三十年河東，随着城市規劃的定調，西門逐漸成為西控的目标，許多人似乎發現西門好像有點發展不動了，這裡不用擡杠，盡管傳統西門也算中優片區，但是隻要整體發展方向定了，西邊多少回受到影響。

當火車南站以南還是一片荒地農田的時候，雙楠到神仙樹的繁華讓人豔羨，可現在再回頭看看，雙楠神仙樹還是原來的雙楠神仙樹，可是南門已經發生了翻天覆地的變化，萬丈高樓拔地而起，天府大道的整潔寬敞和西門的落寞形成了鮮明對比。

“西門似乎消失了”

無論是口号響亮的青羊新城，還是武侯區舉全區之力想要打造的武侯新城，再到當前金牛區的國賓闆塊，似乎都像是投進湖中的石子，扔了以後就悄無聲息了。重心仿佛真的轉移了。

如果要說說置業選擇，以下幾點就不得不提了：

商業。

商業的老化，是最直接感受西門落寞的窗口。西門有什麼商業體？可能除了近幾年自成體系的大悅城，新近打造的龍湖西宸天街？再加上最近人氣有所見長的西村。能想到的幾乎沒有了吧。西單商場？太老舊了；青羊武侯萬達？勉強吸引下周邊的人氣罷了；從一品天下到仁和春天再到曾經風光無限的雙楠伊藤，看到的隻是苦苦支撐的聲影。可能最後剩下的就是老城區内一條一條小街，一間間商鋪的單打獨鬥罷了。缺乏核心商業配套，正逐漸成為西門發展青黃不接的重要因素，沒有核心商業區，無法有效的吸引除周邊區域以外其他區域的流量，注定導緻西門商業配套多而不全。住在西門，會有一種不知道逛哪裡好的錯覺。最直觀感受的就是曾經的少陵路，曾幾何時是成都酒吧的核心區域，可現在偶爾路過，除了街上賣力吆喝的幾間酒吧，再無其他。在“文創加核心配套”打造的當下，西門商業的乏力已經顯現，假街區假口岸是人氣不足的直接體現。

交通。

交通配套方面，地鐵規劃沒有什麼問題，基本滿足出行需求。可是，道路建設以及遺留的區域曆史問題就難以解決了。從金牛到蘇坡再到武侯川藏藍天，基本上成都最堵區域，這裡排的近前三，無論怎麼改建日月、光華大道，還是拓寬武侯，修正雙楠大道，更别提修了7,8年的光華8線，在短期之内都無法解決擁堵的實質問題，從132到太平寺機場，有些區域是不好動的，再加上草金武侯往外原來的老大難問題簇橋金花機投，那麼多場，那麼多城中村，還有那麼大的向西運輸壓力，道路通達水平是難以滿足的，這就導緻了在西門居住的百姓越來越感受到出行的困難。最後，再說說鐵路的問題，整個成都東西南北，也就差成都西站沒有打通了，從整個西二點五環到三環之間橫亘的鐵路問題再加上鐵路周圍大量的返遷房，使的西門2.5環以外隻有靠金沙片區苦苦支撐了，交通整體配套也隻敢和北門比劃比劃。

功能區定位。

說到這點，不得不遺憾的歎口氣，之所以重心轉移，這個因素首當其沖。簡而言之，就是整個功能區的定位，導緻上班的人基本都在市中心及南門，缺乏人流量，換言之，就是上班的人少，最終直接導緻整體西門房價缺乏支撐。沒有核心産業區域，光靠零星規劃的産業園區的規劃，是難以拉動的人流的（這一點還和北門主打的商貿 物流有所區别），沒有人自然就推動不了房價。同時，西門由于雙流機場航線顯高的原因，從雙流機場途徑武侯新城再到光華、金沙，鮮見超高層住宅，這也進一步加劇了人口密度不足的問題（從另外角度影響商業人氣，可以和東門做直接對比）。

教育。

教育，放到最後來說，可能也算西門最後的遮羞布了。小學方面：有實驗小學、泡桐樹老牌名校的五朵金花，再加上優質學校草堂小學、東城根街、金沙小學、成外附小等；中學方面：樹德的甯夏、光華，成外實外，再加上西川等老牌名校，讓整個西門的教育資源非常豐富；高校方面：西北的西交、正西邊的财大，再加上西南的川大江安，以及周圍形成的大學城，整個一看好不熱鬧。乍看西門的教育資源非常強盛，但仔細分析卻還是發現了結構化的不足：整個教育資源過于集中在青羊區，這直接導緻青羊區的部分學區房炒到非常誇張的價格，但是無論是西北的金牛區還是西南的武侯區，都呈現明顯的教育資源滞後的問題，整個西門的教育發展過于集中，這會間接影響區域房價，以一個最直接的例子可以看出差距：金牛、青羊、武侯三環以内的老破小因為學區房價呈現巨大的差異。同時，更讓人不安的是随着其他區域教育資源的攫取，大量名校的湧現（七中嘉祥等）還是給未來西門最強優勢的教育資源——蒙上了一層陰影。

以上幾點因素聊完後，可以大概感知整個西門房價的走勢：有一種日薄西山的感覺。缺乏活力，配套不均衡都是整個西門的直接顯現，就好像一個曾經的擂台王者，左勾拳右勾拳，動作還是能做，可一套下來卻需要休息很久的感覺。整個西門的房價，始終缺乏核心區域的帶動，無論是浣花溪還是神仙樹，乃至後起的金沙片區，都始終有些許乏力，究其一個很大的原因：還是曾經的電梯房、高端小區過多，拆遷不到年限，新建隻是零星，随着時間的推移，這樣的現象将更加明顯。缺乏新的核心增長區域（無論是青羊新城還是武侯新城都有些乏力，曾經武侯新城金茂府一帶炒的火熱，現在來看還是有點偃旗息鼓的感覺）帶動，始終和東門、南門的“新”有明顯的差距。

“老狗也有幾顆牙”，談了那麼多，西門還是有其亮眼的地方，除了教育及濃厚的人文氣息，醫療資源也是西門核心競争力，可是随着醫療資源的陸續西遷、南移（溫江醫療城、華西的天府新區院區），醫療資源的區域平衡，這樣的核心競争優勢又能依仗多久呢？

總之，在西門購置房源與否似乎成了一個難題。排除上班、教育、生活便利的因素，西門似乎并不是“新成都人”的購房首選，西門購房好像就是為了學區，選學區隻能買較為舊的二手區域、新房貴又少、缺乏與東門南門相媲美的核心區域、二手房又怕買到高位，商業配套和人氣又有點不足等等，進退維谷的感覺。整個區域房源的選擇總是有這樣的感覺，要熱鬧卻又似乎少了那麼一點活力。

那為什麼還要選擇西門？當你在浣花溪的河邊、在金沙的公園走一走，又或者是在雙楠、白果林、茶店子裡經曆市井，就能感受到這片區域始終充斥着這樣的氣息：安甯祥和與不争，就好像西門這位長者，清風徐來，水波不驚的說到：你來或不來，我都在這裡。

購房建議：

氣質。西門居住的氣質，需要自己感受，這一點是很多西門人不願意搬離的原因，自己品。

區域。今後的西門房價發展會呈現較為明顯的差異化，以金沙、浣花溪為核心的區域會繼續崛起（部分房源單價在3-4萬），青羊新城和武侯新城、國賓闆塊也會是未來發展的增長極，盡管短期形勢不明。謹慎選擇以西門晉陽到神仙樹外2.5環區域，返遷房和鐵路規劃會繼續成為整個區域發展的掣肘，房價并不看漲。老舊城區中，無論是石人、茶店子還是雙楠，因為受“美化不拆”的政策影響，除非整個城市房價漲幅，否則難有區域性漲幅。2.5環内新房依舊是出一個秒一個，如果喜歡這些區域，大可方向下手新房，但二手房一定慎重。二手房中，從前西門部分曾經的“富人樓盤”謹慎選擇，10-15 房齡 升值已兌現（拉開了和老破小差距）會讓短期有高位接盤的風險（核心學區除外）。

房價。西門房價由于受區域房齡影響因素最為嚴重：除老破小外，還有大量2000年建成的中高品質小區(短期不會拆)，這些都會成為影響區域發展的重要因素，直接導緻整個舊城改造進度必然滞後于其他區域，未來房價增長水平整體會低于東門、南門區域，區域與區域之間房價增長速度會呈現更加明顯的差距。

站在西門的街道，感慨城市的發展，衷心的希望成都西門能再現昨日榮光，可有些人卻也安靜的對我說：西門一直就是這樣，從未失去榮光。

我笑了笑，未置可否。

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