開始今天話題前，發哥想先分享身邊一則買房小故事。

去年，小Z喜結姻緣。半年過去，小兩口商議準備賣掉名下老破小，換套舒适度更高的住所。本是歡喜事，但買房過程卻曆經波折。

“太難了。初心是買個小套三新房過渡，但了解後發現這類産品少之又少，購房資格又寶貴，後期限售限購會讓換房成本更大，根本不現實。”故事最後，小Z咬牙購入了武侯新城某項目143㎡的套四。

小Z的購房經曆并非孤例。這背後折射出了常見的市場現象——大量購房者面對日益改善的市場環境時，會做出與小Z相同的選擇，即咬牙踮腳一步到位，省去後期換房麻煩。

這一點，在中原研究院發布的《2021成都樓市年報》也有明顯體現——成都5 2區範圍内，130-150㎡成交占比達28%，而這一比例中，又屬140-144㎡戶型受衆面最廣、最好賣。

2021年140-144㎡戶型最好賣（來源：中原地産）

一位TOP50房企負責人告訴發哥，同為套三套四結構，140 ㎡相比120-130㎡更容易受到首改客戶青睐，因為面積、尺度等布局更合理，更能滿足當下居住需求。

需求決定供給。當發哥拉通當下市場在售新房時，确實發現目前就有超30家開發商推出了140 ㎡的産品，但卻基本卡在144㎡以下。

這又是為什麼？

為什麼開發商會卡在144㎡及以下做文章？

這背後，其實和購房者的錢袋子有關，特别是二套房客群。

這還要從2016年成都市城鄉房産管理局發布的公告說起，從下圖可以看到，該公告明确劃定了一個标準：即戶型建面大于144平方米以上的住宅，屬于非普通住宅。

144㎡以上為非普通住宅

劃分非普通住宅（144㎡以上）意義何在？與普通住宅（包含144㎡及以下）又有什麼差異化？

我們從成都住建局“3.22”發布的新政第7條找到了答案——施行差别化住房信貸政策，認房認貸，第二套住宅首付4成，非普通住宅首付5成。

舉個例子：

一套建面約145㎡戶型，精裝價2.3萬元/㎡，總價約333.5萬元，本來最低首付比例為30%，即100.05萬元，但若你是二套房且貸款已結清，由于戶型面積大于144㎡（非普通住宅），最低首付需提升至50%。整整會多出66.7萬元。

若你是二套房而貸款未結清，最低首付比例要求更高，為60%，而天府新區、高新區為70%。

對此，中國鐵建相關負責人也向發哥證實道：“開發商沒有突破144㎡的檻，确實是基于政策考慮。就我們項目來說，客戶畫像中買143㎡産品的多數為改善、首改而不是純剛需，但改善客戶很多又是二套房置業（普通資格），如果戶型超越144㎡，首付則會提高，會增加我們的銷售難度。”

此外，非普通住宅的契稅也更高，為3%。再聊個題外猜想，此前盛傳的房産稅是否也會按照普通住宅與非普通住宅來區分稅收标準，同樣值得留意。

四房、橫廳、大陽台、主卧套房......幾乎成為了現在140-143㎡戶型的标配。

但不同開發商對于産品的理解有區别，也讓這一面積段戶型玩出了很多花樣——

有做成T2結構小高層，入戶門前送額外電梯廳面積；也有做3房 “X空間”的，既能滿足基本居住又能根據業主需求自我定制；還有做到LDK廳、大面寬、超大陽台......總而言之，非常之内卷。

今天，就跟随發哥一起來看看市場中在售優秀的140-143㎡戶型，各自“卷”出了什麼亮眼之處！

1

人居·懿林語

開間10.9米、朝南大陽台

人居·懿林語高層約143㎡位于1、3棟樓兩端頭位置，為大橫廳結構的套三戶型，客餐廳開間約7.2米、面積達40㎡。

人居·懿林語143㎡戶型

該戶型最大亮點來自于——朝南配置開間約10.9米×進深1.8米的超級觀景陽台，連接客餐廳 主卧套房。這也是超越同級别産品的數值，拉出了一條超寬向陽線。

2

新川樾&雙楠樾府

南北通透、南向面寬13.9米

位于新雙楠的雙楠樾府和高新新川的新川樾，作為中國鐵建2022年定位青年人的“樾系”産品，近期收獲了很高呼聲。

新川樾143㎡戶型，位于南地塊的7-8F洋房，均為1梯2戶。該戶型得益于闆式結構，橫廳處開間約7米的陽台，能與北側生活陽台形成穿堂風效果。同時，套四結構、玄關等配置，具有較強功能性。四間卧室均位于戶型西側，動靜分區明顯。

新川樾143㎡戶型（B1）

雙楠樾府142㎡戶型結構與新川樾相同，但超百畝地塊均為T2、10-11F小高層，居住舒适度更為純粹。

最值得一提的是，兩項目143㎡戶型的南向面寬高達約13.9米，采光效果十足。

3

新希望·錦粼雲璟

部分高層可看一線湖景

東安湖旁，距湖面直線距離約100餘米的新希望·錦粼雲璟最近熱度頗高。

項目約143㎡戶型，位于北地塊19-25F、T4結構的高層組團。該戶型為套四結構，北側采光面達13.9米，而四房均位于西側，動靜區域劃分清晰。而3房 多功能房間的配置，可據業主喜好自行變化多功能房的使用，比如書房、遊戲室、儲藏間等。

新希望·錦粼雲璟143㎡戶型（A1）

該戶型最大亮點是：部分樓棟約143㎡戶型還可直面北側約5000畝的東安湖，且無任何視距遮擋。

由于是雙限地，項目最高清水限價僅1.8萬/㎡，以此推算僅需300餘萬即可買入一線湖景高層，性價比較高。

4

龍湖·九裡熙上

後疫情時代的創新

九裡熙上約141㎡為套四結構，打造為LDK廳一體化設計，進門右手處有預留鞋櫃，公區面積約36㎡，家庭動線清晰。

九裡熙上141㎡戶型

考慮到後疫情時代的消毒消殺，該戶型将公衛放置于進門處是一大創新亮點。同時，該戶型将進門最近的房間定位老人房，做到了類套房設計，保證老人距離衛生間和廚房的距離最短。确保了家庭成員之間幹擾最小。

5

龍潭寺TOD

五髒俱全的功能性

龍潭寺TOD約141㎡位于10F、南北朝向的小高層内，1梯2戶。

整個戶型方正，橫廳配置有開間約7米×進深1.9米的大陽台，四個卧室分布客廳一側，動靜分區明顯。同時，因為清水交付，還有較強改造性，針對人數不多的家庭可将主卧與東側次卧打通，形成一個超大主卧。

龍潭寺TOD141㎡戶型

該戶型最大的亮點就是五髒俱全，包括入戶玄關、南北朝向的雙陽台、開間7米的橫廳、三間次卧均有約10㎡，主衛幹濕分離設計......居住功能性和普适性較強。

6

城投置地萬科·國賓蜀園

2梯2戶的方廳設計

城投置地萬科·國賓蜀園約143㎡為四房結構（3卧室 1書房），書房可據業主喜好自行變化。

該戶型所在樓棟配置為2梯2戶，電梯入戶相比同面積産品的舒适度更高；玄關、LDK一體化公區面積達40㎡以及約23㎡主卧空間，功能性兼具空間感。

國賓蜀園143㎡戶型

值得一提的是，該戶型采用了方廳設計，在于實現了“洄遊動線”。簡言之，就是業主去往任何地點都無需折返，每一處空間都能更好地利用起來。

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