文 / 子木

最近，各個機構相繼曝出1月樓市數據，總的來說，基本圍繞兩句話：

1、返鄉置業熄火，三四線城市跌入冰淵。

2、一二線城市分化嚴重，隻有少數幾個城市行情火熱。

最熱的是上海、北京、蘇州三大城市，尤其上海，春節新房成交10.3萬平米，同比上漲646%，雖然這個數據周期比較短暫，但能反映出市場行情。

春節期間，上海大多數售樓處不打烊，樓盤人潮湧動，再加上最近信貸放松，小陽春行情已經提前啟動。

相對于去年同期，落差最嚴重的當屬深圳。

樂有家數據顯示，深圳1月新房成交3572套，同比大跌57%，處于近半年倒數第二低；二手房1557套，同比下跌78%，創下近十年新低。

基本把去年翹頭的趨勢，都跌了回去。

一個深圳中介跟子木訴苦：

20多人的店，年前離職一半，年後又有幾個打算轉行，今年在深圳過年，春節前後一個月帶看客戶就一組，總共看了3分鐘，老天爺不給飯吃，燒香拜佛都沒用。

去年春節有多火，今年春節就有多慘，一年時間，我們見證了樓起樓又塌。

造成深圳樓市巨大波動的主要原因，正是“208政策”，這也是2021年威震四方的最強調控殺手锏，“二手房指導價”的起源。

今天，子木站在“208政策”一周年檔口，再起篇章，為大家細講深圳樓市，接下來房價走勢如何，指導價會不會取消，購房者最應該注意什麼。

真相往往藏在曆史細節中。

2021年2月8日，深圳出台了二手房指導價新政，一時驚起四座。

因為這是我國樓市曆史上的第一次對二手房進行控價。

指導價出台後，無論是業内還是業外，都報以悲觀預期，因為二手房業主龐大而分散，是最難管理的一群人，統一售價，簡直天方夜譚。

事實證明，想多了，房屋買賣，除了買賣雙方，中間還有銀行、中介和簽約機構。既然管不住賣家，那麼就從中間下刀子。

去年春節後，深圳所有中介機構被強制下架房源報價，銀行開始按照房屋指導價放款，樓市的生命是杠杆，杠杆抽離，面對幾百萬一套的房子，剛需購買力折了一大半。

随後，深圳市場冰封，成交量下跌，跌破枯榮線。全年來看，二手房成交量為4萬套左右，甚至低于2012年，創下近15年來新低。

成交量下跌，帶動房價下行，2021年深圳二手房價格回調在10～15%左右。跌得最狠的是豪宅和每一輪行情的領頭羊，學區房。

深圳最有名的學區房片區，百花和八卦嶺，2021年很多都以百萬為單位下跌，甚至有下調500萬甩賣的，依舊無人問津。

記得去年8月，一套香蜜湖港中旅花園的房源以低于市場價500萬元拍賣，最終流拍；八卦嶺鵬益花園的一套房，甚至賣出過6.9萬元/平方米單價，比指導價還要低1.61萬元/平方米。

深圳樓市的蕭條，讓無數炒房客折戟沙場。

前幾天一個讀者問我，2020年聽别人在深圳投了一套老破小學區房，2年虧出去200多萬，茶不思飯不想，春節都過不好，馬上月供也還不上了，到底怎麼辦？

我回複到，“遙遙無期，割肉斷骨”。

深圳常規商品房房價還有修複的機會，但學區房除了指導價，還離不開“教育均衡”曆史洪流的沖擊，尤其是老破小，失去學區資源保護後，價值将加速消逝。

深圳“炒房第一城”的名号，自古有之，這是站在40年城鎮化進程上，全國增速最快經濟體、最強人口流入量，兩者碰撞的必然結果。

在曆史上，我見過深圳房價大船兩次擱淺，一次就是2008年，全球金融危機，港商大撤退，留下一片狼藉；第二次就是去年，二手房指導價對房價的沉重打擊。

兩次擱淺的結果相同，但原因大相徑庭。

“二手房指導價”是主動性的調控，背後是調控者決心的表現，表面上是對樓市杠杆的遏制，深層次又是對“預期”的殺招。

現在的深圳樓市，買賣雙方都在“等”。

買家等業主降價賣房，業主在等買方需求爆破，市場觀望情緒濃烈，誰都不肯做出讓步，博弈隻在毫厘之間。

而這場博弈的結果，歸根結底還是在于裁判願意幫誰。

2021年2月8日，深圳在出台二手房指導價的時候，曾說過，“其更新頻率原則上是一年一次，不過也會根據市場實際漲跌情況去調整。”

現在已過一年期限，調整的概率很小了，馬後炮地說，這是最符合邏輯的舉措。

深圳樓市已經很冷了，二手房指導價沒有繼續下調的基礎，因為這會雪上加霜，讓這個行業連帶幾十萬從業者陷入困境。

同時也不能往高調，因為往高調相當于釋放利好信号，之前那些不願意降價的業主更有底氣抵抗政策，樓市同樣會陷入僵局。

最好的方法就是按兵不動，把調控交給市場本身，讓它進行自我校準，扛不住的業主下調報價，想買房的業主甘心情願去貸款買房。

對于深圳來說，其實早已擺脫房地産經濟，财政收入基本都來自于企業稅收，二手房漲價對地價的拉動作用不大，但對人才流入的制約極為嚴重。

所以說，深圳對房價上漲的訴求很低，那麼未來，深圳通過政策主動拉動房價上漲的概率基本為0。

現階段的深圳最重要的是穩住樓市，向北京和上海兩位老大哥學習，夯實實體經濟，房價實現緩漲而不是跳漲，并逐步跟收入匹配，最後實現對抗通脹。

這是政策端的推測，但在信貸端，深圳目前明顯在逐步利好樓市。

首先持續降準利好下，全國房貸利率下調。

深圳不例外，首套房貸利率已從去年的5.5%～6%，最低下調到4.9%，二套房貸利率最低5.2%，深圳樓市對杠杆依賴性較大，這會刺激一大部分購房需求。

其次信貸口放開，定向注射腎上腺素。

深圳是金融敏感型城市，根據最新數據，2021年深圳金融業實現稅收1662億，占全市稅收的24%。

2021年深圳金融業的增加值是4739億元，同比增長7.6%，占GDP15.4%，兩年平均增速達8.3%，位居一線城市首位，這讓深圳GDP順利突破3萬億大關。

錢太多，需要出處，最後兜兜轉轉隻能流入樓市。深圳坊間已有傳言，年化3.6%左右的經營貸已重現江湖，這又是催生一波強大的購買力。

最後是深圳樓市的基本面，很實在。

雖然說二手房指導價冰封樓市一年多，深圳房價下調了10-15%左右，但這是局部現象，整體未出現大規模下跌，這意味着深圳樓市具有一定的“韌性”。

什麼叫韌性？就是樓市的居住需求大于投資需求，而賣家主體并非是炒房客，而是以房換房的業主，這樣的樓市很抗跌。

同時，深圳樓市雖然被二手房指導價冰封，但基本盤依然處于“狼多肉少”的情況，數據顯示，1月深圳樓市新房去化周期縮短至5.8個月，創下5個月的新低。

綜上所述，深圳政策端不放松，但信貸端已經在放開，再加上基本盤具有較強的韌性，樓市底部已經在暗流湧動。

正如一年有二十四節氣一樣，“冬雪雪冬小大寒”後之後一定會迎來“立春”，以及豔陽似火的“夏至”。

至于什麼時候到來，3月-5月是一個關鍵窗口，爆發概率相對最高，如果你在深圳有買房計劃，從現在開始就要預備了。

在這之前，我可以給你幾條比較有用的建議：

1、建議手上留有現金，進入持币待購狀态，先關注新房市場，新房能上就上，二手房還要等行情，不用太過着急。

2、如果新房市場火熱，人們排隊打新搶房，那麼行情一定會輪動到二手房，這時候一定要抓緊去看二手房，以防坐地起價。

3、别碰一線學區房。

4、此階段一定要聯系好中介，打通關系，實時獲取信息，行情前期信息為王，買房要“搶跑”而不是賽跑。

5、買早不買晚。如果信貸端放開促使樓市行情大熱，政策端肯定會收縮打擊，市場房價沖高回落，肉眼可見，千萬不要買在大家都認為房價會漲的時候，這話需要你細細品。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!