（一）經濟适用房定義及特征

經濟适用房是指由國家批準，在免除土地出讓金的基礎上，并給開發商一定的信貸優惠，由開發商建立的提供給中低收入階層的保障性住房。由國家各級政府招募房地産開發公司或者集資建房單位修建，以微利（一般以3%）的利潤向城鎮中低收入群體出售的半商品性住房。它是具有社會福利性質的住房，其目的是解決中低收入群體的住房困難問題。經濟适用房相對于商品房具有3 個顯著特征：經濟性、保障性、實用性。是具有社會保障性質的商品住宅。

（二）經濟适用房的交易條件及依據

鑒于經濟适用房“半産權”的性質，從國家到地方，對于經濟适用房的交易都有相關限制。第一個方面由于經濟适用房的土地性質一般為劃撥，因此進行轉讓交易時需要經過政府審批。

（《中華人民共和國城市房地産管理法》四十條第一款）

另一方面，自首次購得經濟适用房起5年内為限制交易期，限制交易期滿後方可上市交易但需向政府交納土地收益等費用。

（《經濟适用住房管理辦法》三十條、《江蘇省經濟适用住房管理辦法》二十七條、《南京市經濟适用住房管理實施細則》四十二條）

需要特别注意的是，南京市對于5年限制交易期的起算點，是以購房發票記載的時間為準。另外，征地拆遷補償取得的經濟适用住房、經濟适用住房項目中的産權調換房上市的，免交收益，土地性質仍為劃撥土地。

（《關于貫徹《南京市經濟适用住房管理實施細則》、《南京市廉租住房保障實施細則》的若幹規定》二條、第六條）

回到本文開頭的案例，假設雙方争議上升到訴訟階段，賣方最可能采取的訴訟策略為主張雙方所簽訂的《經濟适用房買賣合同》因違反法律、行政法規的強制性規定，應當屬于無效合同，故賣方無義務将案涉房屋過戶給買方，且有權要求買方将房屋返還。針對賣方的主張，需從兩個層次進行分析，第一，雙方簽訂的《經濟适用房買賣合同》的效力；第二，賣方是否有權進行加價。

（一）《經濟适用房買賣合同》的效力

《經濟适用房買賣合同》不違反效力性強制性規定，應屬合法有效的合同。根據司法解釋的相關規定，隻有違反了效力性強制性規定，才會産生合同無效的法律後果。但國家層面的法律、部門規章和地方政府規章是對劃撥土地上房地産轉讓進行限制及規定，要求當事人履行相關手續，但未絕對禁止劃撥土地上的房地産轉讓，也未規定違反該規範的後果将導緻合同無效，因此經濟适用房5年内不得轉讓交易應當屬于管理性強制性規範。

且本案所涉及的經濟适用房是賣方通過拆遷安置獲得的，雖然該房屋也屬于經濟适用房，但并非用于解決城市低收入家庭住房困難的房屋，因此，案涉房屋的交易不對城市低收入家庭的住房權益構成損害，不違反損害社會公共利益的效力性強制性規定。所以，本案中雙方簽署的《經濟适用房買賣合同》應為有效的合同。

（參考案例：最高人民法院(2015)民申字第3336号，江蘇省高級人民法院(2016)蘇民再237号）

（二）賣方是否有權進行加價

賣方無權要求加價，且應當配合買方辦理過戶登記手續。首先，雙方簽訂的合同是基于雙方真實意思表示，屬于合法有效的合同，市場行情變化屬于正常的商業風險，繼續履行合同并不會導緻當事人之間的利益顯失公平，賣方以此為由要求加價，不符合現行法律規定也違反了誠實信用這一基本的民事法律原則，不應得到支持。其次，配合辦理過戶手續是房屋買賣交易中重要的合同義務，買方已按約支付大部分購房款且實際占有房屋，而且案涉房屋已符合辦理過戶的條件，賣方有義務按照合同約定配合買方辦理房屋過戶手續。

（參考案例：江蘇省高級人民法院(2012)蘇民申字第232号）

雖有上述案例支持，但現實中對經濟适用房買賣合同的效力問題争論依舊十分激烈，本省乃至本市法院同案不同判的例子比比皆是。部分法院堅持認為經濟适用房具有社會公益性質，限制交易期内擅自買賣，屬于損害社會公共利益的行為，違反了法律效力性強制性規定，因此合同應屬無效。

筆者認為對經濟适用房買賣合同的效力不能一概而論，而應該結合案件具體情況進行區分。

對于家庭生活困難，且沒有其他住所的人群，政府經過嚴格程序将經濟适用房出售給此類人群具有協調社會矛盾，維護社會穩定的目的，具有公共利益性質，因此，此類人群進行經濟适用房交易時，應嚴格遵循法律法規及政策的規定，否則将與經濟适用房制度所保障的法益相悖，将此類尚不具備上市流通條件的經濟适用房買賣合同認定為無效是具有合理性的。

對于通過拆遷補償等情況獲得經濟适用房的人群，其所獲得的經濟适用房具有更多的補償性而非社會公益性，雙方當事人就購買此類經濟适用房所訂立的合同應認定為有效，隻是需在限制交易期屆滿後，按照政策規定向政府足額交納土地出讓金等收益後才能辦理過戶登記手續。進一步說，希望政府層面進一步理清保障性住房跟拆遷補償性住房的關系，做到既能維護交易的穩定性，又能平衡社會各方面的利益。

最後，鑒于經濟适用房的交易的複雜性，再加上難以準确預測的市場環境，為了避免争議，維護雙方合法權益，買方對于購買經濟适用房要十分慎重，在正式決定簽約前需對經濟适用房的來源，賣方的家庭經濟情況，經濟适用房的權屬情況進行調查了解。

另在雙方簽署的購房合同中進行如下約定：

（一）固定交易價格，明确無論後期市場行情如何變化，賣方不得單方面要求調價。另買方在支付合同約定的主要價款後，賣方需配合将房屋實際交付給買方；

（二）明确需要向政府補交土地收益等費用如何承擔；

（三）要求賣方承諾交易房屋到期可辦理過戶登記手續，否則需向買方支付違約金。為避免合同被認定無效，在有房産中介參與交易的情形下，要求中介方保證交易房屋權屬信息真實且到期可辦理過戶手續，否則中介方需向買方承擔一定的違約責任。

《中華人民共和國城市房地産管理法》四十條：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地産時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。”

《經濟适用住房管理辦法》三十條：“經濟适用住房購房人擁有有限産權。購買經濟适用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因确需轉讓經濟适用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。購買經濟适用住房滿5年，購房人上市轉讓經濟适用住房的，應按照屆時同地段普通商品住房與經濟适用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款，具體交納比例由市、縣人民政府确定，政府可優先回購；購房人也可以按照政府所定的标準向政府交納土地收益等相關價款後，取得完全産權。上述規定應在經濟适用住房購買合同中予以載明，并明确相關違約責任。”

《江蘇省經濟适用住房管理辦法》二十七條：“經濟适用住房購房人擁有有限産權。購買經濟适用住房未滿國家規定年限的，不得直接上市交易。購房人因特殊原因确需轉讓經濟适用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。購買經濟适用住房滿國家規定年限的，可以上市轉讓，但購房人應當按照屆時同地段普通商品住房與經濟适用住房差價的一定比例，向政府繳納土地收益等相關價款。具體繳納比例由市、縣人民政府确定；購房人也可以按照政府所定的标準向政府繳納土地收益等相關價款後，取得完全産權。”

《南京市經濟适用住房管理實施細則》四十二條：“購買經濟适用住房滿5年，取得《房屋所有權證》和《國有土地使用證》後，可以上市交易，但政府享有優先收購權。經濟适用住房在出售時，出讓方應按照屆時同地段普通商品住房與經濟适用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款。集體土地上被拆遷戶取得經濟适用住房轉讓時不需交納差價。上市出售辦法（含集體土地拆遷取得的經濟适用住房）另行制定。”

《關于貫徹《南京市經濟适用住房管理實施細則》、《南京市廉租住房保障實施細則》的若幹規定》

第二條：“購買經濟适用住房滿5年的起始時間，以購房發票記載的時間為準。”

第四條：“經濟适用住房差價收益的繳納以及上市後房屋性質的認定，按下列規定執行：

(一)受讓方的家庭為符合經濟适用住房申購條件的城市低收入住房困難家庭、國有土地上的被拆遷困難家庭的，轉讓方不需交納收益;交易後，受讓方取得的房屋仍為經濟适用住房。受讓方的家庭為前項規定以外的，轉讓方應将超出原購買價部分的50%收益上交政府。受讓方取得的房屋不再為經濟适用房。差價收益的計算公式為：(本次轉讓計征契稅單價-該經濟适用住房原購買單價)×50%×建築面積。

(二)經濟适用住房之間相互交換的，免交收益。交換後的房屋仍為經濟适用住房。經濟适用住房與其他産權房進行産權交換的，按照本條第一款第二項的規定交納差價收益，交換後的房屋不再為經濟适用房。

(三)經濟适用住房贈與原申購家庭成員以及受贈人家庭符合本條第一款第一項規定的，受贈人不需交納差價收益，取得的房屋仍為經濟适用住房;贈與其他人的，受贈人應當按照本條第一款第二項的規定交納差價收益，受贈後的房屋不再為經濟适用房。

(四)依法繼承經濟适用住房的，繼承後的房屋性質仍為經濟适用住房。

(五)已交納差價收益的，上市後的土地性質為出讓土地，出讓年限自交易時點開始計算;未交納差價收益的，上市後的土地性質仍為劃撥土地。”

第六條 征地拆遷補償取得的經濟适用住房、經濟适用住房項目中的産權調換房上市的，免交收益，土地性質仍為劃撥土地。

最高人民法院關于适用《中華人民共和國合同法》若幹問題的解釋（二）十四條 合同法第五十二條第（五）項規定的“強制性規定”，是指效力性強制性規定。

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