一、【定義】【資産評估】：資産評估是專業機構和人員按照國家法律、法規和資産評估準則，根據特定目的，遵循評估原則，依照相關程序，選擇适當的價值類型，運用科學方法，對資産價值進行分析、估算并發表專業意見的行為和過程。

二、資産評估涉及十項基本要素：

1.評估主體

2.評估客體（評估對象）

3.評估依據（法律依據、準則依據、權屬依據及取價依據）

4.評估的目的（特定資産業務）

5.評估原則（行為規範和準則）

6.評估程序（評估環節和順序）

7.價值類型（評估結果的價值屬性）

8.評估方法（成本法、收益法、市場法三種基本方法）

9.評估假設（基本前提假設、基本假設及具體假設）

10.評估基準日（評估時點）

三、資産評估的種類

l 從資産評估服務的對象、評估的内容和評估者承擔的責任等方面來看，目前國際上資産評估主要分為三類，即評估、評估複核和評估咨詢。

l 從資産評估面臨的條件、資産評估執業過程中遵循資産評估準則的程度及其對評估報告披露的要求的角度，資産評估又可分為完全資産評估和限制性資産評估。

l 從資産評估對象的構成和獲利能力的角度，資産評估可具體劃分為單項資産評估和整體資産評估。

四、資産評估的功能和作用

（一）資産評估的功能：評價和評值是資産評估具有的最基本的内在功效和能力。

（二）資産評估的基本作用

1.咨詢：為資産業務提供專業化估價意見，該意見無強制執行力，不能也不應該取代資産交易當事人的交易決策。

2.管理：促進國有資産保值、增值的手段。

3.鑒證：鑒别和舉證。（資産評估從事的是價值鑒證，而不是權屬鑒證）

五、資産評估的價值類型

資産評估中的價值類型是指資産評估結果的價值屬性及其表現形式。

以資産評估的估價标準形式表達的價值類型，具體包括：重置成本、收益現值、現行市價（或變現價值）和清算價格四種。

從資産評估假設的角度表述資産評估的價值類型，具體包括：繼續使用價值、公開市場價值和清算價值三種。

從資産業務的性質，即資産評估的特定目的劃分資産評估的價值類型，具體包括：抵押價值、保險價值、課稅價值、投資價值、清算價值、轉讓價值、保全價值、交易價值、兼并價值、拍賣價值、租賃價值、補償價值等。

以資産評估時所依據的市場條件、被評估資産的使用狀态以及評估結論的适用範圍劃分資産評估結果的價值類型，具體包括市場價值和市場以外的價值兩大類。★

資産評估價值類型的核心内容

國際評估準則将價值類型分為兩部分：市場價值 市場價值以外的價值

市場價值以外的價值類型包括投資價值、在用價值、清算價值、殘餘價值等。★

其中，最重要的是投資價值

【定義】【市場價值】★是指自願買方和自願賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。

根據市場價值的定義，市場價值應具有以下要素：

（1）買方自願。

（2）賣方自願。

（3）公平交易。

（4）資産在市場上有足夠的展示時間

（5）當事人雙方各自精明、謹慎行事

六、資産評估的目的

一般目的：為資産交易當事人雙方提供拟交易資産的公允價值

特殊目的：滿足不同的經濟業務的要求

六、資産評估的假設與原則

（一）假設

1.交易假設：

假定被評估資産處于交易之中，評估師根據待評估資産的交易條件等模拟市場進行估價。

2.公開市場假設：是對資産拟進入交易的市場的條件以及資産在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假定性說明或限定。

适宜做公開市場假設的資産業務要求被估資産具有通用性。

3.持續使用假設：指資産将按現行用途繼續使用，或将轉換用途繼續使用。

這一假設強調資産對未來的有效性。

采用【持續使用假設的條件】：（★）

（1）資産尚有剩餘壽命，能滿足所有者經營上期望的收益。

（2）轉換用途能實現其最佳效用，轉換在法律上、經濟上可行。

4 清算假設 也是對資産拟進入交易的市場條件的一種假定說明或限定。

即對資産在非公開市場條件下被迫出售或快速變現條件的假定說明。

在清算假設前提下的資産評估結果的适用範圍非常有限。

（二）資産評估工作原則※

1.獨立性原則：評估機構和人員的獨立。

2.客觀公正性原則：實事求是，尊重客觀實際。

3.科學性原則：科學的态度，科學的方法評估。

七、資産評估與審計的區别※

1.審計是對企業财務報表所反映的企業财務狀況和經營成果的真實性和公允性做出事實判斷；資産評估旨在為委托人與有關當事人的被評估資産做出價值判斷。

2.審計和資産評估原則不同。審計是公正、防護、建設三大專業原則，資産評估是供求、替代、預期收益、貢獻等經濟原則。

3.審計以會計學、稅法及經濟法規為基礎；資産評估則還需要工程技術知識。

4.審計對業務的處理标準與會計是同一的；資産評估則不同。

八、市場法的基本前提

1.要有一個活躍的公開市場；

2.公開市場上要有可比的資産及其交易活動。

資産及其交易的可比性具體體現在以下幾個方面：

（1）功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；

（2）市場條件具有可比性，包括市場供求關系、競争狀況和交易條件等；

（3）參照物成交時間與評估基準日間隔時間不能過長，應在一個适度時間範圍内。

九、收益法的基本前提

1、被評估資産的未來預期收益可以預測并可以用貨币來衡量；

2、資産擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測并可以用貨币來衡量；

3、被評估資産預期獲利年限可以預測。

十、成本法中各要素【定義】：

【重置成本】：資産的現行再取得成本。包括複原重置成本和更新重置成本。

【實體性貶值】：資産由于使用及自然力的作用導緻的資産的物理性能的損害或下降而引起【資産的價值損失】。用實體性貶值率計量。

【功能性貶值】：技術進步引起的資産功能相對落後而造成的資産價值的損失。

【經濟性貶值】：外部條件的變化引起資産閑置、收益下降等造成的資産價值損失。

十一、資産評估的程序與步驟※

1.接受資産評估委托，明确相關事項

2.簽訂資産評估業務約定書

3.編制資産評估作業計劃 包括工作步驟、時間安排、人員安排

4.資産勘察

5、搜集資産評估資料

6、評定估算

7、編制和提交資産評估報告書

8、資産評估工作檔案歸檔

十二、無形資産與有形資産的區别★

1.共益性。是無形資産區别于有形資産很重要的一個功能特征。無形資産的共益性就是說它可以同時為多個主體同時使用。注意：共益性受到市場有限性和競争性的制約。

2.積累性：說明了無形資産發展變化的某些特征。

（1）無形資産的生成是基于其他無形資産的發展

（2）無形資産的自身的發展，也有一個不斷積累和演進的過程

3.替代性。一種無形資産可能被更新的無形資産所取代。

4.對有形資産的相對依附性。無形資産作用的發揮需要借助于有形資産。

5.無形資産的開發成本與獲利能力的弱對應性。開發成本與獲利能力不成等比關系。

6.無形資産市場透明度低。

十三、無形資産的分類※

1.按無形資産的取得方式分為自創的無形資産和外購的無形資産。

2.按無形資産能否獨立存在分為可确指的無形資産和不可确指的無形資産（商譽）。

3、國際評估準則委員會頒布的《國際評估準則》評估指南4中，将無形資産分為：

權利型無形資産（如租賃權）、

關系型無形資産（如顧客關系、客戶名單等）、

組合型無形資産（如商譽）

知識産權（包括專利權、商标權、版權等）。

十四、專有技術和專利資産的區别：

（一）專利資産的特點

專利資産 ：是指權利人所擁有的，能持續發揮作用且能帶來經濟利益的專利權益。

專利資産的特點表現在：1.專利資産确認複雜。2.收益能力有一定的不确定性。

專利資産自身特征：（1）時間性特征 （2）地域性特征

（3）排他性特征 （4）共享性特征

（二）專有技術的特點

專有技術：是指為特定的人所知的未公開其完整形式，處于保密狀态，但未申請專利的具有一定價值的知識或信息。

設計資料、技術規範、工藝流程、材料配方、經營訣竅和圖紙、數據等技術資料。

1、實用性 2、獲利性 3、保密性

（三）專有技術與專利技術的區别表現在：

1.專有技術具有保密性，而專利技術則是在專利法規定範圍内公開。

2.專有技術的内容範圍很廣，包括設計資料、技術規範、工藝流程、材料配方、經營訣竅和圖紙等。

3.專利技術有明确的法律保護期限，專有技術沒有法律保護期限。

4.專利技術受《中華人民共和國專利法》的保護，對專有技術進行保護的法律主要有《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國反不正當競争法》等。

十五、商标和商譽的區别

商譽與商标是有區别的，反映兩個不同的價值内涵。

（1）商标是産品的标志，而商譽則是企業整體聲譽的體現。

（2）商譽作為不可确指的無形資産，是與企業及其超額獲利能力結合在一起的，不能夠脫離企業而單獨存在。商标則是可确指的無形資産，可以在原組織繼續存在的同時，轉讓給另一個組織。

（3）商标可以轉讓其所有權，也可以轉讓其使用權。而商譽隻有随着企業行為的發生實現其轉移或轉讓，沒有所有權與使用權之分。

十六、企業價值評估

（一）企業收益的界定

注意以下兩個方面：

1.從性質上講，即從企業價值決定因素的角度上講，企業創造的不歸企業權益主體所有的收入，不能作為企業價值評估中的企業收益。

2.凡是歸企業權益主體所有的企業收支淨額，都可視為企業的收益。

企業的收益有兩種基本表現形式：企業淨利潤 企業淨現金流量

（淨現金流量=淨利潤 折舊及攤銷-追加資本性支出）

選擇什麼口徑的企業收益作為收益法評估企業價值的基礎，

首先應服從企業價值評估的目标，即企業價值評估的目的和目标是反映股東全部權益價值（企業所有者權益或淨資産價值），還是反映企業所有者權益及長期債權人權益之和的投資資本價值，或企業整體價值（所有者權益價值和付息債務之和）。

其次，對企業收益口徑的選擇，應在不影響企業價值評估目的的前提下，選擇最能客觀反映企業正常盈利能力的收益額作為對企業進行價值評估的收益基礎。

如果企業評估的目标是企業的股東全部權益價值（淨資産價值），使用淨現金流量（股權自由現金流量）最為直接，即評估人員直接利用企業的淨現金流量（股權自由現金流量）評估出企業的股東全部權益價值來。此評估方式也被稱作企業價值評估的“直接法”。

也可以利用企業的息前淨現金流量（企業自由現金流量），首先估算出企業的整體價值（所有者權益價值和付息債務之和），然後再從企業整體價值中扣減企業的付息債務後得到股東全部權益價值。此種評估方式也被稱作企業價值評估的“間接法”。

（二）企業收益預測

首先，是對企業收益的曆史及現狀的分析與判斷。

其次，是對企業未來可預測的若幹年的預期收益的預測。

最後，是對企業未來持續經營條件下的長期預期收益趨勢的判斷。

1.對企業收益的曆史與現狀進行分析和判斷的目的，是對企業正常的盈利能力進行掌握和了解，為企業收益的預測創造一個工作平台。

首先要根據企業的具體情況确定分析的重點。

還必須結合影響企業盈利能力的内部及外部因素進行分析。

要對影響企業盈利能力的關鍵因素進行分析與判斷。

要對企業所處的産業及市場地位有一個客觀的認識。

對影響企業發展的可以預見的宏觀因素，評估人員也應該加以分析和考慮。

2.企業收益預測的基礎。

（1）什麼是預期收益預測的出發點，即是否以企業的實際收益為出發點。

（2）如何客觀把握新的産權産體的行為對企業預期收益的影響。

3.企業收益預測的基本步驟。

評估基準日審計後企業收益的調整

企業預期收益趨勢的總體分析和判斷

企業預期收益預測

評估基準日審計後企業收益的調整

對審計後的财務報表進行非正常因素調整，主要是損益表和現金流量表的調整。

研究審計後報表的附注和相關揭示，對在相關報表中揭示的影響企業預期收益的非财務因素進行分析，并在該分析的基礎上對企業的收益進行調整，使之能反映企業的正常盈利能力。

企業預期收益趨勢的總體分析和判斷。

企業提供的關于預期收益的預測是評估人員預測企業未來預期收益的重要參考資料。但是，評估不員不可以僅僅憑企業提供的收益預測作為對企業未來預期收益預測的唯一根據，評估人員應在自身專業知識和所收集的其他資料基礎上做出客觀、獨立的判斷。

評估人員必須深入到企業現場進行實地考察和現場調研，與企業的核心管理層進行充分的交流，了解企業的生産工藝過程、設備狀況、生産能力和經營管理水平，再輔之以其他數據資料對企業未來收益趨勢做出合乎邏輯的總體判斷。

企業預期收益的預測。

對于已步入穩定期的企業而言，收益預測的分段較為簡單：一是對企業評估基準日後前若幹年的收益進行預測；二是對企業評估基準日後若幹年後的幾年收益進行預測。

對于仍處于發展期，其收益尚不穩定的企業而言，對其收益預測的分段應是首先判斷出企業在何時步入穩定期，其收益呈現穩定性。而後将其步入穩定期的前一年作為收益預測分段的時點。

預測的主要内容有：

對影響被評估企業及所屬行業的特定經濟及競争因素的估計；

未來若幹年市場的産品或服務的需求量或被評估企業市場占有份額的估計；

未來若幹年銷售收入的估計；

未來若幹年成本費用及稅金的估計；

完成上述生産經營目标需追加投資及技術、設備更新改造因素的估計；

未來若幹年預期收益的估計等

需注意以下幾個基本問題：

①一定收益水平是一定資産運作的結果。

②企業的銷售收入或營業收入與産品銷售量（服務量）及銷售價格的關系，會受到價格需求彈性的制約，不可以不考慮價格需求彈性而想當然地價量并長。

③企業銷售收入或服務收入的增長與其費用的變化是有規律性的，評估人員應根據不同行業的企業特點，盡可能科學合理預測企業的銷售收入及各項費用。

④企業的預期收益與企業所采用的會計政策、稅收政策關系極為密切，評估人員不可以違背會計政策及稅收政策，以不合理的假設作為預測的基礎，企業收益預測應與企業未來實行的會計政策和稅收政策保持一緻。

評估人員在對企業的預期收益預測基本完成之後，應該對所作預測進行嚴格檢驗，以判斷所作預測的合理性。

檢驗可以從以下幾個方面進行：

第一，将預測與企業曆史收益的平均趨勢進行比較，如預測的結果與企業曆史收益的平均趨勢明顯不符，或出現較大變化，又無充分理由加以支持，則該預測的合理性值得質疑。第二，将預測的數據與行業收益的平均數據進行比較，如預測的結果與行業收益的平均數據明顯不符，或出現較大變化，又無充分理由加以支持，則該預測的合理性值得質疑。

第三，對影響企業價值評估的敏感性因素加以嚴格的檢驗。在這裡，敏感性因素具有兩方面的特征，一是該類因素未來存在多種變化，二是其變化能對企業的評估值産生較大影響。

第四，對所預測的企業收入與成本費用的變化的一緻性進行檢驗。

（一）企業評估中選擇折現率的基本原則

1.折現率不低于投資的機會成本。

2.行業基準收益率不宜直接作為折現率，但行業平均收益率可作為确定折現率的重要參考指标。

3.貼現率不宜直接作為折現率。

（二）風險報酬率的估測

在測算風險報酬率的時候，評估人員應注意以下因素：

（1）國民經濟增長率及被評估企業所在行業在國民經濟中的地位

（2）被評估企業所在行業的發展狀況及被評估企業在行業中的地位

（3）被評估企業所在行業的投資風險

（4）企業在未來經營中可能承擔的風險等

1.風險累加法。

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量化上述各種風險所要求的回報率，可以采取參照物類比加經驗判斷的方式測算。當然，在條件許可的情況下，評估人員應盡量采取統計和數量分析方法對風險回報率進行量化。

注意，如果在折現率中的風險報酬率中考慮了通貨膨脹率因素，則在企業收益額的預測中也應考慮通貨膨脹可能會對企業預期收益的影響。

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2.Β系數法。

（三）折現率的測算

1.累加法。

2.資本資産定價模型。

3.加權平均資本成本模型。

十七、資産評估報告的作用

1、對委托評估的資産提供價值意見。

2、資産評估報告時反應和體現資産評估工作的情況、明确委托方、受托方及有關方面責任的依據。

3、對資産評估報告的審核，是管理部門完善資産評估管理的重要手段。

4、資産評估報告是建立評估檔案、歸集評估檔案資料的重要信息來源。

十八、資産評估報告的基本要素

1、委托方、産權持有者和委托方以外的其他評估包括使用者；2、評估目的；3、評估對象和評估範圍；4、價值類型及其定義；5、評估基準日；6、評估依據；7、評估方法；8、評估程序實施過程和情況；9、評估假設；10、評估結論；11、特别事項說明；12、評估報告使用限制說明；13、評估報告日；14、評估機構和注冊資産評估師簽章。

十九、資産評估報告制作的技術要點

1、文字表達方面的技能要求：既要清楚、準确，又要提供充分的依據說明，還要全面地叙述整個評估的具體過程。

2、格式和内容方面的技術要求：應遵循《資産評估準則——評估報告》

3、評估報告的複核及反饋方面的技能要求：應建立多級複核和交叉複核的制度；通過委托人或占有方熟悉資産具體情況的人員反饋信息。

4、撰寫報告應注意的事項

（1）實事求是，切忌出具虛假報告；

（2）堅持一緻性原則，切忌出現表裡不一；

（3）提交報告要及時、齊全和保密；

（4）應在報告中明确報告使用者和使用方式；

（5）評估師應當關注評估對象的法律權屬，并在報告中予以說明；

（6）評估業務受到限制時應在報告中明确披露受到的限制、無法采取的程序以及替代措施。

二十、以财務報告為目的的評估涉及的基本業務

以财務報告為目的的評估涉及企業合并、資産減值、投資性房地産、金融工具、股份支付等多項會計核算業務。

計算：成本法估算機器設備價值

市場法等估算房地産價值

材料價值、低值易耗品價值

假設開方法評估房地産價值

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