一個城市的發展，離不開各個片區的努力崛起；一個片區的前進，同樣需要各個商圈的共同進步。

不可否認，在南京城市一體化進程中，興智闆塊率先搭上了城市發展的紅利。

從早前2.6萬/㎡的紫樾府、江悅潤府、再到2.8萬/㎡的蘇甯世茂璀璨雲築、新生圩寶龍廣場，再到即将上市站上3萬/㎡ 的都會紫京、翡翠上城，新房售價穩步向上。

房價上漲，意味着花同樣多的錢，買房人獲得的戶型面積更小了。

壹

2月底興智中心的都會紫京、濱江龍湖翡翠上城，燕子矶的華發四季雅築相繼公布案名，三大純新盤裡，相較于區域以往新房售價置業門檻逐步擡升。

以興智為例，都會紫京和翡翠上城，主打地緣剛需、改善，卻喊出了3萬/㎡放風價（含包），崛起野心直逼城北第二大流量小生——燕子矶。

然而，對于城北各闆塊房價的跳漲，許多購房者也表示毫無防備。

興智2020年3月新房成交均價在2.6萬/㎡左右，2021年6月最高時達到2.9元/㎡，彼時6成首付也是興智最耀眼的時刻；區域二手房活躍度一般，成交均價每平2.1萬-2.5萬之間且以老小區為主。

即便如此，相對于新玄武、鼓樓濱江4萬/㎡ 的房價而言，均價隻有2.8萬/㎡不到的興智依舊是城北甯漂族們的“心頭好”。

如今，經過短短半年時間，目前興智在售(待售)新房已達6盤，蘇甯世茂璀璨雲著、新生圩寶龍廣場、江望潤府、紫樾府以及即将上市的濱江龍湖翡翠上城、都會紫京，新房均價也即将從2年前的2.6萬站上3萬/㎡大關。

伴随着這些高價盤入市，剛需最後的“2字頭”陣地也将不複存在。歎息之餘仍存有一絲竊喜，畢竟，對标當下城北第一、二梯隊的新玄武、鼓樓濱江及燕子矶，這裡仍是為數不多的房價窪地。

作為繼仙林、燕子矶之後，栖霞區重點推出打造的産城融合的新城，興智科創新城是栖霞區轉型發展的先行啟動區，規劃打造南京經開區城市客廳，未來将于燕子矶新城一道，成為新城北雙核。

借鑒大火的燕子矶新城操盤思路，興智科創新城以引入地鐵 教育 商業等優質資源進駐為基礎，城建先行，也為闆塊崛起注入了一針強心劑。

從2022年栖霞區土地出讓計劃可以看出，興智今年或将迎來五福地塊出讓，且均位于興智科創新城西區。對比雛形漸成的東區，西區更有科研、教育、産業優勢。

為什麼這麼說，接着往下看。

貳

事實上，剛需青睐主城，無外乎是想兼得樓盤所在闆塊的配套和未來發展潛力。

而在南京主城動辄4萬 /㎡、5萬 /㎡的市場大環境下，剛需想安家，真的太難了，除非有性價比高的小戶型，但是不好意思“僧多粥少”。

樂居君後台統計發現，目前南京主城起步戶型90㎡以下的樓盤，主要分布在城北興智、江甯青龍山新城、以及江北橋林、六合等闆塊，然而集軌道交通、城建配套、産學研集群于一體的TOD唯興智獨一份。

去年年以來，興智科創新城建設進入快車道，開始大批土地出讓。

先後吸引了新希望、正榮、石榴、蘇甯、世茂、濱江、金地等多家品牌房企進駐，多項目入市不到一年，均已處尾盤狀态，熱度最高時一度将首付提高至6成。

縱觀來看，小戶型、低總價門檻依舊是興智置業優勢。

交通方面，興智科創城俨然已碾壓主城衆多新興闆塊。在建的地鐵6、7号線均途徑興智科創新城，其中7号線北段預計2022年年底通車，6号線2023年年底，用不了多久，闆塊内雙地鐵時代便可兌現。

興智科創新城闆塊道路規劃

産業方面，目前，興智科創新城及其周邊，已有3000多家企業落戶。區域内已聚集了LG、夏普、AO史密斯、熊貓電子、龍蟠科技等一批光電顯示、生物醫藥、裝備制造和現代服務業等人群知名企業，就業人口近十萬人。

興智科創新城城市設計鳥瞰效果圖

有産業就會吸引人進駐。根據規劃，未來這裡居住人口将達到約15萬，就業人口約23萬，妥妥的一個産城融合的典範。相信後期随着配套的完善，還會有更多高知人群到興智工作安家。

叁

目前闆塊内已聚集6盤，僅一季度來看供貨量就超千套，這對購房者來說是好事，選擇性更多。但是因樓盤價格的差異，也意味着買房人需要更精準的篩選适合自己的樓盤。

①同闆塊哪個潛力大？

近期區域内入市的樓盤集中在三個闆塊：興智（西區）核中核、東區以及新堯新城。

第一梯隊：興智（西區）：2盤（待售）

都會紫京，翡翠上城，最小戶型89㎡，放風約3萬/㎡，最快都将在3月底首開。

不同于率先發展的東區，興智科創西區多以“空地”為主，周邊都是待開發的住宅、教育用地。且今年西區還将有5幅地塊出讓。

西區是興智新中心核中核位置，闆塊内聚集90%以上科研、商務辦公、綜合服務企業，是興智打造“創享城·鄰裡居·新工坊”核心區域，也是接下來重點開發打造區域。

先來看優點，翡翠上城、都會紫京這兩盤距離地鐵口都很近，是名副其實的地鐵盤。都會紫京西北角即為在建的地鐵6号線“興學路站”，此處規劃了一座地鐵上蓋的TOD商業。

其次，宏觀區位上，2個項目是栖霞區發展的3.0版，距離已成熟的燕子矶、仙林大學城不遠，且多盤隻要3成首付，門檻不高，适合在附近工作/及老小區改善的置換地緣客群。

缺點是，周邊生活配套欠缺，全部落地積攢人氣需要四、五年時間。當然這兩個項目也自帶部分商業，一定程度上解決基本所需。

【開發商品牌】：都會紫京由金地、金隅、卓瑞三家聯合開發，金地操盤；翡翠上城為龍湖、濱江兩大品牌房企聯手，龍湖操盤。兩家房企實力不相上下，對于南京人來說，龍湖知名度略高一些；

【戶型面積】：翡翠三種戶型，分别是89/115㎡三房和129㎡四房，目前樣闆間已公開；紫京兩種戶型，分别是89/107㎡，均為三房設計，樣闆間預計本周末公開；

【小區體量】：翡翠11棟住宅，超1000 戶；紫京7棟，約720戶，均為高層。不過相比翡翠上城，都會紫京小區内配有會所和風雨連廊，景觀組團打造格外别緻。

【微觀環境】，都會紫京緊臨6号線“興學路站”，以後家門口就是地鐵；翡翠上城東側更靠近堯新大道，個别樓棟會有噪音幹擾；

總的來說，西區聚集科研單位，交房就能看到配套落地，東區更偏商業 居住，街區更熱鬧。

第二梯隊：興智中心東區：4盤

蘇甯世茂璀璨雲著、新生圩寶龍廣場、江望潤府、紫樾府，均價在2.6-2.8萬/㎡，闆塊新房供應量大，去年入市以來，多項目均有房源在售。

該闆塊定位為服務創新人群的未來居住社區，主要功能為居住以及相應的公共服務與商業休閑設施。

相比未成型的西區，目前這個片區在産業基礎之上，已形成了一定的城市基礎配套，包括路網、學校、商業、醫院、公園等處于已經建成或者在建狀态。

蘇甯世茂璀璨雲著近期即将加推C地塊6#、7#、8#樓，戶型建築面積約76㎡、89㎡、105㎡、133㎡，前期銷許均價為28687元-29687元/㎡。

項目自帶約90萬方的蘇甯世茂TOD智慧城市綜合體，建成後集蘇甯易購廣場、甲級辦公、酒店、公寓、住宅等業态于一體，沿線會形成。

（璀璨雲著TOD效果圖）

寶龍廣場項目所在的新工坊片區，定位為服務新港開發區的創新孵化區，主要功能以創新孵化、商務辦公以及配套的服務功能。将建設不少于6.8萬平方米的購物中心，是集文化、酒店、商業、娛樂為一體的地标型區域級商業綜合體。

新生圩寶龍廣場目前在售B-2#、B-3#、B-6#、B-7#樓，戶型建築面積約80㎡、89㎡、109㎡，共388套帶裝修房源，銷許均價約27856元/㎡，首付3成。

（興智寶龍廣場TOD效果圖）

地塊向西依托軌道6号線、1号線對接燕子矶新城，向南依托堯新大道、仙新路對接新堯新城和仙林大學城，向東連接栖霞山風景區，形成濱江、恒競路及312國道的三條發展軸。

江悅潤府目前在售戶型建築面積約76㎡、89㎡、105㎡精裝修房源，銷許均價28873元-29128元/㎡。

紫樾府僅剩少量房源在售，戶型約89㎡、110㎡、130㎡，均價2.7-2.8萬/㎡。工程進度方面，多樓棟基本封頂。

第三梯隊：新堯新城5盤。

弘陽栖堯美著、融信青瀾、栖霞魯能公館、恒大雲玺華庭以及純新盤高科紫堯星院，闆塊在售新房均價約2.5-3.2萬/㎡，3成首付，整體去化不如興智片區。

興智與堯化門，以栖霞大道為界，分為新堯新城和新港新城（興智闆塊）。

新堯新城，作為傳統的堯化門片區，該片區居住氛圍較為濃厚。而新港新城，以打造興智中心科技城為主，以産業集聚為開發點，成為轉型發展的先行區域。

需要注意的是，長遠來看，如果首套考慮自住，可以放心選擇新堯新城；若在資産升值保值性上，不如興智。

目前新堯新城闆塊，除高科·紫堯星院（純新盤）外，還有融信青瀾、弘陽栖堯美著、栖霞魯能公館（尾盤僅剩大戶型）等房源在售，戶型區間85-140㎡，總價250-350萬不等。

且大部分樓盤有90㎡以下的小戶型，對預算有限的剛需來說，有興智無法比拟的性價比優勢。不過區域新盤紮堆，加之升值空間受限，導緻一批項目開盤快2年依舊賣不完。

二手房市場來看，購買力明顯不足。鍊家網站顯示，區域内二手房有金堯華府、銀河灣卓苑、東城世家等樓盤，目前二手房均價在2.3元-3萬/㎡左右，大批房源銷售周期較長。

肆

城北其他闆塊：燕子矶、鼓樓濱江、新玄武。相比興智，這些闆塊都已積攢人氣，自成體系。

闆塊待售樓盤：

燕子矶華發四季雅築：打造10棟住宅，戶型面積99-140㎡，放風3.8萬/㎡（含包），本周公開樣闆間，3月底首開；

邁臯橋富園·栖望府：4棟9-11層洋房，戶型109-143㎡，放風3.8萬/㎡（含包），3月下旬首開兩棟；

高科邁上品院：由4棟8 1層和9 1層住宅、1棟社區服務中心，以及少部分的商業配套組成，住宅共計168戶，面積105、130、140㎡及部分170-420頂底躍，精裝修，放風3.8萬/㎡，預計3月底首開。

鼓樓濱江金基G109：金基出品，打造7棟7 1-10層住宅，戶型面積待定，毛坯限價40950元/㎡;

新玄武招商臻境：是央企招商在甯的首個高端“臻”系産品，17棟19-26層住宅，戶型140-180㎡，放風4.8-5萬/㎡（含包），營銷中心3月底公開，最快4月入市；

普通剛需如何選？

預算在250W-350w，可以優先考慮興智中心新生圩寶龍廣場，蘇甯世茂璀璨雲著以及即将首開的翡翠上城、都會紫京。

純自住，考慮生活氛圍，建議新堯新城，融信青瀾、弘陽及純新盤高科紫堯星院。

自住改善購房如何選？

預算在350W-450W，邁臯橋栖望府、邁上品院、燕子矶華發四季都是不錯的選擇。

預算在600萬以上，偏向大戶型，優先考慮新玄武招商臻境，鼓樓濱江金基G109。

闆塊不分好壞，無非發展先後的問題。

每個闆塊的1.0階段，都需要一個穩定的發展期，在這期間也是置業的好時機。

大家可根據承受能力，優選那些規劃落地，跑赢通漲的潛力樓盤。

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文章來源:樂居買房

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