這應該是網上關于月壇闆塊最全的分析了，關注月壇的朋友，這篇文章一定要看到最後。有重點。

教育平衡

首先說個大背景，相鄰片區派位，這點使很多家長尤其是去年731以後，在考慮學區房時極為謹慎。

說完大面，回到闆塊本身，西城最受關注的三個闆塊，德勝，月壇，金融街，金融街的房價是這三個闆塊中最貴的，也是西城的頂流，類比海澱的話，相當于海澱的萬柳，屬于大部分家長夠不上的那種，所以金融街咱們暫時不說。

月壇和德勝，過去德勝的關注度一直領先于月壇，原因在于德勝的好學校确實要比月壇要好一些，而那時候西城還沒有跨區派位，所以德勝的好學校是買上房就可以就讀，關注度一直很高。回到現階段，去年731以後，西城跨區派位，整個西城的房價迎來一波下跌，而今年4月份西城所有學區新增2所派位中學，來到了每個片區有10所學校派位，月壇新增兩所學校，雖然房價的學區屬性逐漸稀釋，房子的品質與物業現在慢慢成為了很多孩子家長首先考慮的因素。但是月壇且由于房子自身品質确實還在反彈。接下裡我會把月壇的小學和中學做個排序，但是會更加注重去說房子，弱化學區的屬性。

月壇學校

5所小學依次排序，兩所一流一類：育民小學，三裡河三小，一流二類：中古友誼小學，特色是英語特别好，說出來你可能不信，這個小學一年級就開始英語口語化，他的教材都是上課老師發，下課就要收回的，不對外的自己的教材，實力雄厚。

然後是複興門外一小，白雲路小學，屬于二流一類。中學，去年是8所中學派位，3所北京市市重點：北京八中，北師大附屬實驗中學，161中學，3所西城區區重點：北京市鐵二中，北京市第三十五中，西城外國語中學，最後兩所，161中學分校，前身叫做214中學，之前月壇不如德勝有部分原因在于這部分的學校稍微弱一些，但在18年以後學校改名後，師資和生源都發生了改變，現在也還不錯，還有就是北京市第四十四中學，今年新增的兩所中學是北師大附中和北京四中，月壇家長狂喜，說完學校我們在來說小區。

月壇小區

月壇的小區比較特殊，基本上都屬于産權單位樓，所以月壇物業好壞，完全取決于産權單位的級别，目前月壇最好的小區三裡河一區2号院，對應的産權單位是發改委，我就不說了吧，99年的房子，總共就5棟樓，物業是月壇最好的物業安恒泰物業，前後不臨街，自帶公園，24小時物業值班，99年的房子人車分流，有地下停車庫，普通購房者可能看不到這個小區的物業有多好，比如冬天的時候整個月壇也就這個小區的物業6點就起來掃雪，這可能整個北京大部分小區都比不上了，但是出房量極少，尤其是3居房源，幾年不出房，一出秒沒，而且成交價都在18萬以上，其他看得到的房源也都在17萬左右的單價，比如一個70平的南北兩居就接近1200萬了，一居還更貴，之前成交一個120多的三居成交價更是達到2200萬了。剩下的還有三裡河3号院和5号院，都屬于發改委的宿舍樓，單價也都在16萬左右，一個100平出頭的兩居價格也在1600萬左右了，現在3号院還在改造呢，5号院臨街，稍微差了一點點。

三裡河一區2号院

三裡河一區3号院

接下來的就是三裡河二區的AB區，同樣也是99年的房子，産權單位屬于财政部，尤其是B區，人車分流，帶空中花園，樓道全貼瓷磚，目前均價也接近16萬了，一個80多平的兩居得1400多萬了，還有一個叫做南沙溝的小區，聽名字可能你們覺得不咋地，但是他的産權單位是國務院，和三裡河一區2号院旗鼓相當，我就不多說了。

接下來就是比較均衡并且能夠滿足各類人群需求的小區，叫做鐵二區，可售樓棟有22棟樓，單産單位鐵道部，目前均價15萬左右，樓齡新點的有99年，也有稍微老點的房子，分布較廣，一居到三居都有，帶電梯與不帶電梯的樓也都有，尤其不帶電梯的一居的戶型是比較方正的，一個不到40平的一居能達到700的價格，75帶電梯的兩居便宜點，1100萬左右了，不帶電梯的60多的兩居八九百萬能拿下，由于房源多，戶型多，很多上車家長都會去看這個小區。

再後面的就是物資部大院，可能你們搜不到，全名叫做月壇北街25号院，院挺大的，中古友誼小學低年級部就在這個小區裡面，而且還有食堂，超市，幼兒園等等，戶型123居也比較齊全，但是樓齡從50年代到2000年的都有，價格也會根據樓齡有所不同，較新的50平的三居也得要900萬左右，普通60多平的兩居950萬起步了。單價在十二三萬到十五萬左右都有，樓齡是一個缺點吧。這幾個是目前月壇很多家長都會去看的小區，也是成交不錯的小區。

總結

總結一下，月壇的房子，一居和三居的單價都會偏高一些，一居屬于正常，三居偏高的原因是産權單位影響了小區的品質差距導緻一些有三居的小區，三居戶型都很搶手，所以單價也不會低，而兩居在月壇是最多的戶型，可挑的小區也多，月壇确實有不同于其他闆塊的區别，一般房價會按照産權單位的等級來排序，所以去看月壇的房子第一個問題不是學校，而是産權單位，而且雖然一些小區的物業确實好，但是整個月壇，這些小區物業費最貴的也就2塊多，不到3塊，這點确實有别于新房。

這篇文章裡小區的好壞我沒有按照學校來排的原因還是派位問題，确實很多買了目标學校旁邊小區的家長并沒有讓孩子上到想上的學校，影響房價的因素更大的逐漸轉向的房子本身，但是還有一點我得給家長們強調一下，2017年是出生率巅峰的一年，所以五年後從2023年開始，會有大量的學區需求進場，哪怕做了教育平衡，但是西城海澱的熱度依然會被市場需求炒熱，到時候的價格就不好說了，指着月壇房價往下跌我覺得不大可能，所以買學區房的家長你得好好掂量掂量，一邊要做好抗風險，一邊要抓住機會早點入場，因為越是供不應求的情況下，價格你懂的。

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