看到很多朋友對自家的房屋建築面積一直有些疑問，并不清楚自己家的不動産權證中的數據都是些什麼含義。今天，我就來給大家介紹一下。

本人從事房産測繪業務十五年，房地産估價業務十五年，不能說是什麼專家吧，但是是了解這裡邊的計算方式和方法的。

一、認識不動産權證

圖片來自于網絡

這裡面有兩個面積，一個是占用土地或者分攤土地的面積，另一個面積是房屋的建築面積。

二、定義

房屋的建築面積系指房屋外牆（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽台、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2．20M以上（含2．20M）的永久性建築。

房屋使用面積系指房屋戶内全部可供使用的空間面積，按房屋的内牆面水平投影計算。

房屋的産權面積系指産權主依法擁有房屋所有權的房屋建築面積。房屋産權面積由直轄市、市、縣房地産行政主管部門登記确權認定。

通過以上定義我們明白了相關面積的定義，也要知道房屋的建築面積不等于産權面積，這個其實很好理解，比如一棟樓房，他的建築面積可能包含不該分攤的房間，那麼所有戶的産權面積和就不等于整棟樓的建築面積了。同理，單獨的房屋也可能存在這樣的不予産權确認的情況。

三、建築面積的構成

成套房屋的建築面積=成套房屋的套内建築面積 分攤建築面積

1、成套房屋的套内建築面積，通俗地講，你把門關上，房屋内所有的部位都在這個套内之内。

成套房屋的套内建築面積由套内房屋的使用面積，套内牆體面積，套内陽台建築面積三部分組成。

套内房屋使用面積套内房屋使用面積為套内房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規定計算：

套内使用面積為套内卧室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、貯藏室、壁櫃等空間面積的總和。

套内樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積。

不包括在結構面積内的套内煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。

内牆面裝飾厚度計入使用面積。

2、分攤建築面積，那麼一般情況下，分攤的部位包括：外牆牆體的一半、電井、電梯、電梯機房、風機房、風井、前室、樓梯、門鬥、門廳、水井房等等。

四、舉例說明

大家可以看到這是我們去年的一個項目中的一棟樓，總建築面積16523.87平方米，共用面積共4122.37平方米，總套數168套。

我們的測算依據也有很多，共用面積的構成也有詳細的說明，大家感興趣的可以去搜索一下。

我們可以看到這張表格，其中的分攤系數的一些情況，我們可以看到住宅的分攤系數大概0.4左右，也就是說100平方米的套内建築面積要分攤40平方米，可見我們北方的高層的分攤系數還是挺大的，若是把套内建築面積換成使用面積的話，大概也就90平方米左右。

這是高層的分攤情況，隻是個别情況，不代表全部，每棟樓都是不一樣的。要是對層的話，分攤會小一些。若是南方的樓，分攤會更加小，畢竟外牆牆體厚度差很多。咱們北方的牆體普遍超過370CM。

經常有人問我，知道使用面積能不能算出建築面積，我可以明确地告訴你，我真不會算。

五、程序

1、測繪公司接受委托，在項目預售前，拿到圖紙，按照圖紙進行測算得出圖測面積，一半用CAD繪圖，用專業的計算軟件生成數據。

2、備案部門審核測算成果，入庫，允許預售，頒發預售許可證。

3、房屋交付前，測繪公司到現場進行實際測量，與圖紙進行比對，對不相符的部位進行調整，按照調整後的圖紙重新繪圖，用專業的計算軟件生成數據。

4、備案部門審核測算成果，入庫，允許銷售，頒發銷售許可證。

5、不動産登記部門按照測繪報告上的數據發證。

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