原創 安世強 安博士講财稅 2021-08-19 05:00

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對于房産稅的計算，很多财務人員都知道分為從價計征和從租計征兩種類型，其中從價計征的按照扣除房産原值10%-30%的比例作為計稅基數，按照1.2%的稅率繳納房産稅；從租的計征的按照租金收入和12%的稅率計算繳納房産稅。

自用房從價計征房産稅的，大家就不一定能完全清楚了，比如房産原值的确定，尤其是房産涉及到增減原值，有附屬和配套設備等情況，以及具有房屋形态的構築物等是否需要繳納房産稅。房産稅貌似簡單，但是政策規範散落在不用文件，不少财務人員在計算和繳納房産稅時出現過錯誤，并在稅務稽查時受到了處罰，有必要進行梳理。

這裡先給出總體的原則，房産稅的計算依據總體上以會計核算的房屋建築物原值為計稅的基礎。如果在會計核算上将應該計入房産原值的部分費用化或計入其他資産價值，導緻原值偏低的，稅務局有權對偏低的原值進行認定，按照調整後的原值為基數繳納房産稅。另外土地成本要并入房産原值計征房産稅，這點經常被疏忽。

風險提示一：

在房産稅計提和繳納時，未将土地價款計入原值，作為計算房産稅的基礎，本錯誤發生較為頻繁，尤其是剛建廠轉固和财務人員對稅收政策不了解的情況，稅務局進行稽查會要求補稅，并繳納滞納金。

政策依據：根據《财政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（财稅〔2010〕121号）：對按照房産原值計稅的房産，無論會計上如何核算，房産原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房産建築面積的2倍計算土地面積并據此确定計入房産原值的地價。

風險提示二：

不屬于房産的繳納了房産稅，主要是一些建築物，比如圍牆、加油站棚頂等。

政策依據：根據《财政部、稅務總局關于房産稅和車船使用稅幾個業務問題的解釋與規定》（财稅地字〔1987〕3号）：“房産”是以房屋形态表現的财産。房屋是指有屋面和圍護結構（有牆或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生産、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。獨立于房屋之外的建築物，如圍牆、煙囪、水塔、變電塔、油池油櫃、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外遊泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房産。

風險提示三：

房屋建築物的原值在轉固後一般不變，取暖、制冷等一般都已完善。對于日後的零星修複費用化即可，不改變固定資産原值，但對于大的改造，比如加裝電梯、中央空調等不可移動和不可分割物的，會計上應該計入房屋建築物原值，即使會計上不計入房産原值，在房産稅計算時也要包含進來。涉及到拆除的扣減原值，比如原來有電梯的，現在是更換電梯，要扣除舊電梯原值。

政策依據：《國家稅務總局關于進一步明确房屋附屬設備和配套設施計征房産稅有關問題的通知》（國稅發〔2005〕173号）：一、為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可随意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房産原值，計征房産稅。二、對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在将其價值計入房産原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新後不再計入房産原值。

根據以上政策可以看出，房産稅總體來說，沒有稅務籌劃的空間，除了某些地方給予某類房産，比如員工宿舍，一定的優惠外，稅基和稅率都是規定的。降低房屋原值是一個主要方法，這就要求公司在基建期間進行明細核算，固定資産（在建工程）核算單元要精細，能獨立核算的不合并核算，比如不将圍牆單獨核算，而是并入房屋原值，這樣會增加房産稅計稅的基數。如前，房産稅總體按照會計核算的原值，除非會計核算中有意或無意降低了原值，增加房産原值的，稅務機關沒有義務調整計稅基數。

風險提示四：

對已經計入房産原值的附屬設施、外部地面維修、外部蒸汽管道等，在房産稅納稅申報時對資産進行拆分，按照扣除上述資産的房屋成本計算并繳納房産稅存在稅務風險。稅法房産原值的确認跟會計核算一緻（土地成本在計算房産稅要加進來，這個除外），如果會計核算不規範的，少記入原值的，需要調增，如果已經計入了房屋價值，再扣出去繳納房産稅不可行，除非當初在核算規範的前提下，那些資産是單獨核算的。

根據《财政部 國家稅務總局關于房産稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（财稅〔2008〕152号）一、關于房産原值如何确定的問題：對依照房産原值計稅的房産，不論是否記載在會計賬簿固定資産科目中，均應按照房屋原價計算繳納房産稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規定核算并記載的，應按規定予以調整或重新評估。

稅收優惠情況：

①根據《國家稅務總局關于調整房産稅和土地使用稅具體征稅範圍解釋規定的通知》（國稅發〔1999〕44号）和《國家稅務總局關于修改部分稅收規範性文件的公告》（國家稅務總局公告2018年第31号）：對農林牧漁業用地和農民居住用房屋及土地，不征收房産稅和土地使用稅。但此處是農林牧漁用地不征收土地使用稅，并未言明房産問題。

《中華人民共和國房産稅暫行條例》第五條下列房産免納房産稅：

一、國家機關、人民團體、軍隊自用的房産；

二、由國家财政部門撥付事業經費的單位自用的房産；

三、宗教寺廟、公園、名勝古迹自用的房産；

四、個人所有非營業用的房産；

五、經财政部批準免稅的其他房産。

《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》第六條 下列土地免繳土地使用稅：

(一)國家機關、人民團體、軍隊自用的土地；

(二)由國家财政部門撥付事業經費的單位自用的土地；

(三)宗教寺廟、公園、名勝古迹自用的土地；

(四)市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；

(五)直接用于農、林、牧、漁業的生産用地；

(六)經批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年；

(七)由财政部另行規定免稅的能源、交通、水利設施用地和其他用地。

可見，對農、林、牧、漁用房、用地，土地使用稅的優惠政策很明确，此外，财稅〔2006〕186号等也對直接用于農林牧漁的土地免征土地使用稅給出了明确的說法。但是農林牧漁涉及到的房産稅，在稅務總局層面政策有些缺失，地方稅務局一般對房産稅實行與土地使用稅一緻的政策，即直接用于農林牧漁的房産免征房産稅。如遼甯省大連市稅務局對“單位直接用于農林牧漁業的生産用地和房屋，免征房産稅和土地使用稅，請問文件依據是什麼？”問題的回複是不征收，參考文件為《遼甯省人民政府關于調整建制鎮房産稅和城鎮土地使用稅征稅範圍的批複》（遼政（2000）23号）

②根據《财政部、國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建築征收房産稅的通知》（财稅〔2005〕181号）：與地上房屋相連的地下室、車庫、商場等與地上房屋是整體，應統一繳納房産稅；自用地下房産有一定稅收優惠，應稅原值可按照其實際原值的50%-80%。

具體如下：

一、凡在房産稅征收範圍内的具備房屋功能的地下建築，包括與地上房屋相連的地下建築以及完全建在地面以下的建築、地下人防設施等，均應當依照有關規定征收房産稅。

上述具備房屋功能的地下建築是指有屋面和維護結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生産、經營、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。

二、自用的地下建築，按以下方式計稅：

1.工業用途房産，以房屋原價的50%～60%作為應稅房産原值。

應納房産稅的稅額=應稅房産原值×[1-（10%-30%）]×1.2%

2.商業和其他用途房産，以房屋原價的70%～80%作為應稅房産原值。

應納房産稅的稅額=應稅房産原值×[1-（10%-30%）]×1.2%

③增值稅小規模納稅人房産稅優惠。根據《财政部、稅務總局關于實施小微企業普惠性稅收減免政策的通知》（财稅〔2019〕13号）：由省、自治區、直轄市人民政府根據本地區實際情況，以及宏觀調控需要确定，對增值稅小規模納稅人可以在50%的稅額幅度内減征資源稅、城市維護建設稅、房産稅、城鎮土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費附加、地方教育附加。

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