今年的木渎闆塊，雖然不及運東、環太湖等闆塊的開盤加推頻次高，但是其熱度卻依然很高。

5月18日，姑蘇金茂悅加推入市312套住宅，備案均價2.5W，基本售罄；目前2.7W樓王在售；

8月13日，天地源拾錦香都244套房源加推入市，均價1.7W，619組客戶參與認籌，認籌比2.5：1，當日基本售罄；

10月14日，都會上品花園迎來了首次開盤，備案均價2.7W，去化率70%以上。

據悉，木渎純新盤諾德姑蘇上府（備案名：長楓雅苑）首批7棟毛坯小高層，共計276套，将于10月26日正式開盤，主力建築面積段95-140平，備案均價28000元/平，備案總價區間在216-421萬元。

這是木渎在今年即将入市的第二個純新盤。同時，諾德姑蘇上府2.8W的備案均價公示的時候，震驚了整個蘇州樓市，因其成交地價才25750元/平！這基本就是貼着地價賣的！

諾德姑蘇上府的備案單價區間在25871.15-29960元/平，則最低的銷售單價比地價就高了31.15元/平，最高的高了4210元/平；平均高了2250元/平。

諾德姑蘇上府首批房源将推7棟小高層，

南區的全部6棟住宅，

北區9#的16F小高層

項目臨近開盤，小胖君特别定制了選房攻略，希望能夠幫助大家選到心儀的好房子。

樓棟選房

諾德姑蘇上府，位于吳中區木渎鎮長石路西側、花苑東路南北兩側，秋瑞路東側，占地面積49189平方米，建築面積107730.77平方米，其中北區建築面積65023.09平方米，南區建築面積42707.68平方米。項目一共規劃了18棟住宅，業态為洋房和小高層。其中，南區6棟小高層，其中1棟7F，1棟9F，4棟17F，北區12棟住宅，1棟16F小高層，11棟5-10F洋房。

諾德姑蘇上府首次開盤入市的房源則是南區的全部6棟住宅，以及北區的16F小高層，為北區9#樓。

先看一下社區的周邊環境：

諾德姑蘇上府北區的北側，為長浜小區和木渎南行實驗小學、南行實驗中學；在項目的東側一路之隔則是蘇香名園社區以及紅星國際生活廣場；南側則規劃的是居住用地；在東側則是工廠和4s店等。

總體來看，諾德姑蘇上府的居住氛圍還是相當不錯的，在居住組團之中。此次開盤入市的房源，主要靠近長石路，周圍均為居住社區，相對較為安靜。

從社區内部的樓棟分布來看：

先來說北區9#。北區9#為16F小高層，也是北區唯一的一棟小高層。前面是5F的洋房，樓間距達20米，基本前方無遮擋，采光也是不錯的。北區的主入口位于花苑東路上，9#距離主入口還是有點距離的，不過在其的東側有一個車行出入口，且9#距離北區的配套用房是最近的。自然，也是相較于南區來說，距離南行實驗小學、南行實驗中學最近的。

南區一共是6棟小高層住宅，一共是3排分布，基本為“南低北高” 。從南至北和從東向西看，第一排1#為9F，2#為7F，第二排3#、5#均為17F，第三排6#、7#也都是17F。在7#和5#之間有一個配電房。從樓間距來看，每棟樓的采光都是不受影響的，尤其是6#的西邊單元和7#的東邊戶，視野是最好的，前方無遮擋，且能看到南區的整個社區的景觀。南區的主入口位于長石路，在3#和6#樓之間，另外一個人行出入口最靠近7#，7#出行是最為方便的。

從南區整體來看相對最為安靜的是5#，外部環境較為吵雜的應該是6#。

價格選房

諾德姑蘇上府的整體備案均價28000元/平，總價區間在216-421萬元。

7棟房源的具體信息↓↓↓

從價格來看，北區9#無論是均價還是總價都是最高，均價29449元/平，總價區間在333-421萬元；南區2#均價其次，為28448元/平，但是因起戶型是最小的，所以總價區間在216-278萬元；南區3#、5#、1#、7#的總價區間相差不大，備案均價則分别為28223元/平、28074元/平、27868元/平、27479元/平；南區6#備案均價27687元/平，總價區間在320-359萬元。

如果預算在300W以内，那麼就直接可以不再建議看南區6#和北區的9#，而南區的2#均在300W以内，但房源僅有14套，其他南區的1#、3#、5#、7#都是低樓層的房源。

每棟樓的總價區間套數

看一下每一單元的價格。

以每一戶的均價來看，01室＞02室＞04室＞03室

看一下每一層的價格。

從樓層價格來看，如果預算有限，那麼隻能建議往低樓層來看；如果預算還富裕，那麼可選的樓層房源相對較大一下。小胖君計算了諾德姑蘇上府此次推的房源每一層的價格來看，8-16F的總體價格是相差不大的，12F的單價最高。在1-17F之前，每一層最高價差1166元/平，最低價差8元/平。

北區9#的每層價格

北區9#的備案均價29449元/平，備案總價區間在333-421萬元。

1，16F（即頂樓）的單價最低，為27580元/平；

2，12F的單價最高，為29932元/平；

3，7F和8F單價是一樣的，樓層也差别不大，選擇餘地多一點；

4，從5-7F/9-11F的差價都是遞增50元/平，價格是均勢上漲的；

5，2-4F/14-16F之間價格相差就比較大；

南區1#的每層價格

南區1#的備案均價27868元/平，備案總價區間在271-362萬元。

1，1F（即底價）的單價最低，為26672元/平；

2，8F的單價最高，為28772元/平；

3，1-2F和8-9F之間價格相差就比較大；

南區2#的每層價格

南區2#的備案均價28448元/平，備案總價區間在216-278萬元。

1，1F（即底價）的單價最低，為27518元/平；

2，6F的單價最高，為29118元/平；

3，1-2F和6-7F之間價格相差就比較大；

南區3#的每層價格

南區3#的備案均價28448元/平，備案總價區間在216-278萬元。

1，2F的單價最低，為27009元/平；

2，16F的單價最高，為29009元/平；

3，7F和8F單價是一樣的，樓層也差别不大，選擇餘地多一點；

4，從5-12F差價都是遞增100元/平，價格是均勢上漲的；

5，3-4F/16-17F之間價格相差就比較大；

南區5#的每層價格

南區5#的備案均價28074元/平，備案總價區間在282-358萬元。

1，2F的單價最低，為26943元/平；

2，16F的單價最高，為28943元/平；

3，7F和8F單價是一樣的，樓層也差别不大，選擇餘地多一點；

4，從8-12F差價都是遞增100元/平，價格是均勢上漲的；

5，14-15F/16-17F之間價格相差就比較大；

南區6#的每層價格

南區6#的備案均價27687元/平，備案總價區間在320-359萬元。

1，2F的單價最低，為26383元/平；

2，16F的單價最高，為28333元/平；

3，7F和8F單價是一樣的，樓層也差别不大，選擇餘地多一點；

4，從8-12F差價都是遞增100元/平，價格是均勢上漲的；

5，2-3F/16-17F之間價格相差就比較大；

南區7#的每層價格

南區7#的備案均價27479元/平，備案總價區間在269-339萬元。

1，1（即底樓）的單價最低，為26049元/平；

2，16F的單價最高，為28349元/平；

3，7F和8F單價是一樣的，樓層也差别不大，選擇餘地多一點；

4，從8-12F差價都是遞增100元/平，價格是均勢上漲的；

5，16-17F之間價格相差就比較大；

戶型選房

首批房源的建築面積段在78.81-148.81平方米，共計4個戶型，建築面積95平、117平、125平、138平。其中，建築面積95平、117平都是3房2廳2衛；建築面積125平、138平則都是4房2廳2衛。

建築面積117平，3房2廳2衛

建築面積117平，3房2廳2衛的設計，3開間朝南，主卧室套房設計，帶有獨立衛生間。空間布局來看，沒有浪費的空間。

建築面積125平，4房2廳2衛

建築面積125平，4房2廳2衛的設計（改造後），3開間朝南（改造後也可成為4開間朝南），主卧室套房設計，帶有獨立衛生間。

總結一下：

戶型分布來看

北區9#都是建築面積140平的戶型（其中201和202室為非标，建築面積116.55平方米，其套内建築面積93.652平，公攤面積22.8970，得房率80%）。

北區9#除了2套非标之外，建築面積段在138.97/148.61平方米，其套内建築面積分别為111.67平和119.414平，得房率80%。

建築面積95平，則都在南區2#，其中101和102室為非标，建築面積78.81平，套内建築面積63.595平，得房率81%；其餘的95.33平，套内建築面積76.926平，得房率81%；

建築面積117平，南區的6#/7#，

其中7#的201、202、203、204室為非标，建築面積104.46平和103.32平，套内建築面80.782平和79.902平，得房率77%；其餘的建築面積118.66平和117.52平，套内建築面積91.762平和90.882平，得房率77%；

6#的201、202、203、204室為非标，建築面積105.49平和104.34平，套内建築面80.782平和79.902平，得房率77%；其餘的建築面積119.82平和118.67平，套内建築面積91.762平和90.882平，得房率77%；

建築面積125平，南區1#/3#/5#，

3#和5#的201、202室為非标，建築面積105.27平，套内建築面81.812平，得房率78%；其餘房源建築面積122.82平，套内建築面積95.4450平，得房率78%；

1#的101、102、103、104室為非标，建築面積102.99平，套内建築面81.872平，得房率79%；其餘的建築面積125.09平，套内建築面積99.439平，得房率79%；

得房率：南區2#＞北區9#＞南區1#/3#/5#＞南區的6#/7#

整個小區的4房比3房多一點點，而且房型基本集中在每一棟裡，因此選擇來說，比較方便。

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