小産權房買賣合同無效及處理?“小産權房”買賣合同的效力如何認定，我來為大家科普一下關于小産權房買賣合同無效及處理?下面希望有你要的答案，我們一起來看看吧!

小産權房買賣合同無效及處理

“小産權房”買賣合同的效力如何認定

“小産權房”買賣主要涉及以下兩種情形，第一種情形是村民宅基地上的房屋買賣，第二種情形是“小産權房”，而“小産權房”并非法律概念，一般是指未經法定征地和審批等程序，由村集體或鎮政府獨立或與房地産開發企業聯合在集體所有的土地上開發建設的房屋。關于上述兩種情形下房屋買賣合同的效力如何認定，筆者将借助于一個案例進行簡要分析。

【基本案情】

2012年6月14日，原告（乙方）與淮安市清浦區鹽河鎮王元村民委員會（甲方）簽訂了《鹽河創業園樓房買賣合同》一份，約定：一、房屋方位與套型：甲方将坐落于鹽河鎮創業園（王元村三組）樓房壹套售賣給乙方。乙方購買的房屋為并聯式（雙戶型）磚混結構三層。具體位置為：C區3排3号。二、房屋基本情況：該房暫無産權證。甲方積極辦理土地征用、産權證等相關手續，所有費用由乙方承擔。但乙方不承擔因甲方違法使用土地所産生的費用。如在甲方尚未辦理相關手續之前，該房屋因國家政策性原因給乙方造成損失的，甲方将依據購房年限退還乙方所交納的購房款。三、計價方式與價款：該套房屋建築面積約394.19平方米，售賣總金額柒拾伍萬元整。其中含每平方米伍拾元，作為集鎮基礎設施配套費用。合同另對付款方式和期限，交付期限以及雙方的其他權利和義務作出約定。後來因為甲方沒有履行交房的合同義務，因而成訟。

【裁判情況】

一審法院認為：被告将集體土地上建造的房屋出賣給非本集體經濟組織成員的原告，該行為是現行政策、法律嚴格禁止的，依據合同法第五十二條和土地管理法第四十三條規定，雙方簽訂的房屋買賣合同應屬無效，故原告要求确認涉案買賣合同無效的主張，于法有據，應予支持。根據合同法第五十八條的規定：“合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的财産，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”鑒于涉案買賣合同無效，故原告關于被告将基于合同收取的購房款65萬元予以返還的主張，于法有據，應予以支持。

二審法院認為：本案被上訴人一審訴訟請求為确認合同無效，返還購房款和賠償損失。人民法院對該請求的審理不涉及案涉房屋權屬的确認，因此，案涉房屋是否為“小産權房”并不影響案件的審理。維持一審判決，駁回上訴。

【律師簡析】

通過本案，我們可以看出，涉及農村房屋買賣合同在多數情況下都是被認定為無效的。但是，在實踐中，關于農村房屋買賣合同是否有效，需要區别對待，主要的觀點有以下三種情況：

第一種：村民将在村集體土地上建造的房屋出售給本村的村民,該房屋買賣合同無效。

依法成立的合同對雙方當事人具有法律約束力。如果買賣雙方系同一集體經濟組織成員，雙方集體土地上房屋的買賣合同，系雙方的真實意思表示，應屬合法有效。雙方應恪守履行各自的合同義務。

第二種：村民将在村集體土地上建造的房屋出售給村民本集體以外其他集體組織成員之間的房屋買賣合同一般認定為無效。

非本村村民購買集體土地上的房屋，因違反《土地管理法》的規定，侵害了村集體其他成員宅基地使用權，合同應屬無效。宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定的身份相聯系，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。根據“房地一體”原則，農村房屋買賣必然涉及宅基地使用權的轉讓，所簽訂的房屋買賣合同違反了法律、行政法規的強制性規定，應屬無效。

第三種：村民将在村集體土地上建造的房屋出售給城鎮居民之間的買賣房屋合同一般認定為無效

宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，具有特定的身份屬性，城鎮居民無權取得或變相取得。根據國家政策，城鎮居民因購買農村宅基地或者房屋而與村民所訂立的買賣合同應當認定無效。因該合同取得的财産應當予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。出賣人對合同無效負主要責任的，應當賠償買受人的信賴利益損失。

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