根據8月28日媒體公開報道，央行聯合住建部在8月20日召開房企座談會，從房企角度研究落實房地産長效機制，會議拟給房企融資設置四擋管理和三條紅線。三條紅線分别是剔除預收款後的資産負債率大于70%、淨負債率大于100%、現金短債比小于1.0倍，拿地銷售比是否過高、經營性現金流情況兩個方面也将作為監管機構考察的重要指标；四檔管理是不得新增有息負債、負債年增速不得超過5%、負債年增速不得超過10%、負債年增速不得超過15%。若未達标，監管層将要求金融機構對相應房企的全口徑債務進行限制。

當前上市房企正在集中披露半年報，由于相關數據并不完善，南方産業智庫綜合Wind、天風證券及上市公司2019年報數據，對部分規模房企的“踩線”情況進行了梳理，看看房企現實距離融資“三道紅線”到底有多遠？

13家房企“三線全踩”

南方産業智庫梳理發現，在媒體披露參與座談會的12家房企中，恒大、融創、綠地、中梁四家“三線全踩”，其中融創剔除預收賬款後資産負債率仍有84.1%，淨負債率則達到214.1%，兩項指标均為最高，恒大貨币短債比是12家房企中最低的，為0.40。

陽光城、碧桂園、萬科、新城發展四家企業有一到兩項指标“踩線”。值得注意的是，這四家企業剔除預收賬款資産負債率全部超标，但淨負債率除陽光城外均為正常，貨币短債比也都在1以上。保利、中海、華潤置地和華僑城三項指标均未踩線。

而南方産業智庫關注的規模房企的檔位分布較為平均，其中“三線全踩”的有13家，包括華夏幸福、富力、綠城、泰禾等企業，其中泰禾淨負債率高達243.8%，而貨币短債比隻有0.25。“踩兩道紅線”的有9家，“踩一道紅線”和“未踩紅線”的分别為10家和10家。

房企已開始表态

南方産業智庫注意到，從近幾天上市房企的業績會内容來看，不少房企都已對“三道紅線”形成了足夠的重視，部分企業也披露了上半年三項指标的具體情況。

例如碧桂園首席财務官兼副總裁伍碧君在25日召開的中期業績會表示，新的融資監管信号是為了促進行業平穩健康發展。“近年來碧桂園相關财務指标都是較好狀态，上半年淨負債率58%，現金短債比為1.9，資産負債率2019年年底為83%，到今年中期是81.6%，未來會進一步下降。”

此後幾天，龍湖、萬科和綠地香港召開中期業績會時，管理層都對融資新規進行表态。

龍湖CFO趙轶表示，龍湖在四檔中的綠檔内。他還指出，綠檔企業負債年增速不得超過15%，而龍湖做的預算策略也是增幅15%左右。

萬科總裁祝九勝認為，對于重點房企的資金監測和融資管理規則是從防範行業風險的角度出發的。他表示，萬科會認真研究，盡快适應，并強調對萬科的适應能力充滿信心。

綠地香港董秘雷雨則指出，當前公司資産負債率剔除預收款後僅為50%，淨負債率為38%，現金短債比為1.86。他還表示，綠地香港的境内外有息負債的占比在不斷優化，财務穩健性有所增加。

華創證券研報認為，整體來看新規體現了鼓勵房企回歸經營、避免激進擴張的監管思路。在三項指标的約束下，房企若想維持融資端的擴張速度，則需要同步提高銷售及回款的速度，保證經營性現金流充沛，而非長期依靠“借新還舊”維持資金周轉。在融資條件收緊，疊加穩定房價的背景下，房企要保證有足夠的流動性應對債務到期壓力，未來對現金流的考核将是較為确定的監管方向。

易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進認為，對于一些債務壓力大的企業，後續需要不斷嘗試降低負債，房企需注重下半年融資端口和投資端口的關系，注重對高負債項目的處理。

【記者】葛政涵

【制圖】周中雨

【統籌】馮善書

【出品】南方産業智庫

【作者】 葛政涵；周中雨

【來源】 南方報業傳媒集團南方 客戶端

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