這兩天沒怎麼碼字，趁着空閑時間獲取貝殼上各區域二手房挂牌量和總價信息，純手工制作了下面這張圖，有置業打算的可以收藏下來慢慢研究

截止目前為止，蘇州大市（不含昆山市）在貝殼上二手房挂牌共計7.18萬套，筆者把各區熱門區域挂牌數據提取出來共5.45萬套，超過總數75%，因此具有非常大的參考意義。

接下來把詳細數據中提取重要的跟各位分享一下。

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蘇州大市挂牌數據

首先麥子把150-300萬定義為剛需 首次改善、300-500萬為首次改善（下文首改代替）、500-800萬為二次改善（下文二改代替）、800萬 為終極改善（下文終改代替）。

上圖數據可以發現，二手房園區挂牌量最高、相城最低，在此之中總價150-300萬（剛需 首改）占比最高51%、其次總價300-500萬（首改）33%，也就是說，蘇州目前仍然是以剛需和首改為主的市場，二次 終極改善市場占比還很低。

把蘇州大市數據做參考，接下來看各區的詳細數據

蘇州市柱狀圖

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各區挂牌數據

按照上文挂牌數量，再把各區挂牌數據詳細羅列出來，分别如下

1、園區

園區挂牌柱狀圖

從園區柱狀圖可以發現，主要集中在300-500萬首改和500-800萬二改區間，值得一提，麥子統計的蘇州大市500萬以上房源共計8865套，其中園區5217套，占比59%。

換句話講，整個蘇州500萬以上的房屋交易，大概每2套就有1套在園區。除此之外，園區二改和終改所占比例也遠超蘇州大市25%基點，各種數據都表明

園區是蘇州最受改善喜歡的區域

另外在筆者統計的園區熱門區域中，占比最高的為300-500萬（首改）群體，整個園區房價幾乎沒什麼窪地，哪怕被嫌棄為“園區鄉下”的斜塘，同樣以300-500萬（首改）為主。

而湖西、玲珑、雙湖三個闆塊更是蘇州僅有500-1000萬 為主的二改或終改區域，這裡200萬以内剛需已經基本絕迹。

下面麥子把園區各區域挂牌房價比例排一下序（各檔排名不分先後）

第一檔二改 終改區域：湖西、雙湖、玲珑

第二檔首改 二改區域：景城、獨墅湖、東沙湖、奧體、老湖東CBD

第三檔剛需 首改區域：青劍湖、斜塘、婁葑、東環

2、吳中區

吳中區柱狀圖

吳中挂牌房源主要集中在150-300萬區間，其次是300-500萬首改，整體以剛需 首改為主。

從改善角度看，800萬 終改還好（吳中别墅居多），但500-800萬的二改區間不太受置業者青睐。

由于150-500萬剛需和首改占比91%，從投資角度出發，考慮該區域盡量不要選擇500萬以上總價房源。

另外從吳中區詳細數據圖可以發現，太湖新城、尹山湖、越溪屬于區内改善。

下面麥子把吳中各區域挂牌房價比例排一下序（各檔排名不分先後）

第一檔首改區域：太湖新城、尹山湖、越溪、郭巷

第二檔剛需 首改區域:城南、木渎、蘇苑、城西

第三檔剛需區域：度假區、臨湖、胥口、甪直

3、姑蘇區

姑蘇區柱狀圖

很遺憾，“君到姑蘇見，人家盡枕河”的姑蘇占據了蘇州最核心的位置，盡管護城河以内古城區的别墅動辄數以千萬計，然而整體并不像園區那般以改善為主，姑蘇挂牌房源層次從上圖可以看得出來

以剛需和首改為主，二改 終改并不太受青睐。

從姑蘇區區域内詳細圖可見，200萬以内房源占比非常大，主要集中在西環附近，而護城河以内古城區收益于學區，多以首改/二改為主。

下面麥子把姑蘇各區域挂牌房價比例排一下序（各檔排名不分先後）

第一檔首改區域:滄浪新城、平江新城、胥江、十全街、南門附近。

第二檔首改 剛需區域：胥江、西環、金阊新城、東環

4、吳江區

吳江區柱狀圖

需要申明一下，吳江下屬鎮落較多，數據比較分散，麥子側重選了兩個占比極大的區域，從上圖可見，吳江整體以剛需為主，而整個吳江公認的改善區域隻有一個，就是太湖新城。

下面麥子把姑蘇各區域挂牌房價比例排一下序（各檔排名不分先後）

第一檔首改區域:太湖新城

第二檔剛需：松陵、運東或等其他鎮區。

5、高新區

新區柱狀圖

從新區柱狀圖同樣看出主要以首改為主，500-800萬的二改比例基本持平蘇州大市，而800萬 的終改則略顯頹勢，并不如二改那般明顯。

從新區詳細數據圖很明顯看出，獅山挂牌量遙遙領先占據很大比例，其次則是科技城，而整個新區二改基本全部集中在獅山。

下面麥子把新區各區域挂牌房價比例排一下序（各檔排名不分先後）

第一檔首改 二改：獅山

第二檔首改 剛需：科技城、楓橋、橫塘

第三檔剛需：浒關、通安

6、相城區

相城區柱狀圖

麥子曾經說過，相城二手房往年成交量都是大市墊底的，這次統計的挂牌量同樣是最少。從上圖可以看出，相城也是以剛需為主，跟吳中不同，相城的剛需基本都集中在200-300萬區間，相對比較平均。

也就是說，相城區域内房價差距并不明顯，基本都在同一條起跑線上（鄉鎮除外）。

另外，從相城區詳細數據圖可以看出來，活力島、元和、高鐵新城、黃橋都是以200-300萬房源為主，隻有黃埭稍遜一點，可以說整個相城的房價差距是蘇州大市最小的。

下面麥子把相城各區域挂牌房價比例排一下序（各檔排名不分先後）

第一檔首改：高鐵新城

第二檔首改 剛需：活力達、元和、黃橋

第三檔剛需：黃埭、漕湖、北橋等

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各區綜合

上文麥子把各區詳細數據和大市的都羅列出來大概比較了一下，接下來則把上文一些重點提煉成一張表，基本對應剛開始那張圖

如果你的預算差不多在以上區域範圍内，則應當各區域可合理對比，可通過此方法，選擇适合的區域，另外切記不要超過闆塊天花闆去投資。

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