【粉絲提問】表哥，您好，為什麼很多讀了研究生的人，依然“行屍走肉”的生活着？

回答：

首先認清自己很重要，和讀什麼學曆并無太大聯系。讀了這麼多年書，不是為了當一個高級打工者。如果想要世俗意義上的成功，并不是努力就足夠了，努力隻是方向正确前提下的标配。

普通人努力程度之低，根本輪不到拼天賦的時候。競争越激烈的塔尖，運氣越重要。越是光輝耀眼的行業戰場，站滿了武裝到牙齒、智力爆表、真實幸運加滿技能點的異能者，最後的勝出者，最終就是運氣遊戲的幸運兒。對自己有清晰判斷，别做夢想在公務員、投行、IT、醫生職業上出人投地，你不是世家、智力、運氣三位一體的幸運兒。找到一個滿是普通人的小衆賽道，才可能依靠努力勝出。

在深圳工作和生活，可以享受大都市産業紅利，房産買了跑平通脹，跟着國運走。正常國家發展軌迹都類似：

八九十年代吃飽飯是第一剛需，成就了生産飼料的劉永好家族首富；家電零售需求在90年代崛起，2005時代是國美黃光裕天下；新世紀開始的改善居住需求把房地産行業推向2013年的巅峰；最近十年消費金融和消費互聯網是最耀眼明星；發掘需求、制造需求、滿足需求、引領需求，給一代一代人造夢，提供一代人身份認同标簽産品和服務，商者無域大道相通。

【會員提問 】你好老師，我們家目前隻有我老公工作，家裡小孩2歲半，2020年買了南山同樂片區新房樂尚林居，目前孩子面臨要上幼兒園，很快也要上小學，那邊學位差，先生現在有點焦慮覺得有點後悔，限售三年也賣不出，目前手上股票 現金約300w，請問老師小孩後期上學有必要再配一個小的學區房嗎？還是等三年再置換？

回複：

1.同樂學校9年制，學位非常一般，大概在南山學校中屬于墊底級别的。陽台上可以看到寶安中學，但是上不了。和城中村同樂村共享配套，基本沒有商業溢價可言。

2.暫時先不用配，小孩現在2歲半，等快要讀小學一年級的時候，提前一年準備。現在購置的話，兩套的限售周期差不多相同，流通性都很差，壓力也會大一些，等過2年，小孩差不多4-5歲，樂尚林居也快到3年，靈活性和選擇性更大。

3.條件允許的情況下，南山的文華、科華、麒麟，大沖、南二外高新這些學校學區房都可關注一下，福田的百花和荔園量力而行，小學學位也不需要太好，學區房隻買學就好，能讀書就可以，不需要太大面積。

【會員咨詢】首次提問，希望能幫我仔細看下我的問題，非常需要您的意見，盼複1.底商回報率我滿意，除了中介說的，我自己需要從哪幾個維度觀察這個商鋪到底是不是中介說那樣，避坑 2.我人在廣州，隻要好商鋪哪裡投資都可以，想問下商鋪這東西有沒有城市之分 3.我看您比較推薦買房，難道商鋪真的一無是處嗎？商品和住宅不是一個邏輯。住宅看的是漲幅，商鋪看的是租金。

回複：

門面房是商業流量入口，真正好的鋪面都被各大地産商自持，規模化經營。買鋪面是業餘選手對抗boss級專業對手。 且鋪面流量，這兩年被電商 外賣平台社群經濟分流太多，未來市政規劃、新商業項目也會嚴重影響預期收益。​商鋪前途未蔔，互聯網化、電商化時代，商鋪的價值存在巨大的不确定性，加上稅費的影響，保值功能和住宅沒辦法比。

但是短期内 社區商業會保持長久繁榮。因為有些服務業的客觀需求就是呆在無法被電商替代的最後一裡路。但這不代表你買的商鋪估值合理、市口和房型結構适合未來新的風口新的業态。商鋪投資永遠要比住宅的不确定性更高。而且在國内，商辦資産的負外部性太高太高了。稅收實在太離譜。

底商要看社區入住率、社區内底商還是街邊外底商、門面面寬、周邊未來競品小區底商、社區人流動線、五公裡内大型商超、綜合體規劃等等等等情況。

此外還有消費升級、電商升級、物流升級各種黑天鵝，綜合來看投資底商非常差的投資，甚至不能說是投資，基本就是賭博。 恰好未來租金收益高，不是你眼光好，99%是運氣好。商鋪越來越難賣，經紀人賣一套商鋪，傭金可以到10%​。

【咨詢】請賜教老師幾個問題，我的情況：1. 本人15年科技園購入1套2居，目前出租，剩餘貸款440，月供正常進行中，按照政策還可以在深再買1套； 2. 目前可調動現金600至800左右，本人傾向于高端小區中等戶型（100平至120平）純投資型，但受到70％預付限制，未能找到合适的選擇。 3. 月供還款能力沒問題，目前家庭負債率較低； 問題： 1. JLH 是否适用于新盤？還是更适用于二手房？ 2. 是否還有其他方法，可以利用現有資金體量，進一步放大杠杆的路徑，請指導，感謝！

回複：

1.首先，用墊資抵押方式購入，可實現5改3，或者7改3。純投資性質購房，這種方式也更合适。還款方式更加靈活，先息後本，每月隻用還本金，還款壓力相比等額本息要稍微小一些，年利息4-6%左右，和房貸也差不了多少。并且這次疫情後，政策上會中小微企業有相應的扶持，金融政策預計第一季度還會寬松，大概率有一次雨露均沾的降準降息。

2.假離婚的目的，是将家庭再次的購房資格（深圳政策上家庭最多2套，2套最低5成），通過離婚，變成個人的首房資格（3成）。首房資格對于新房和二手房是同等效果，首房資格的優惠對于新房和二手也都一樣。

3.假結婚再買房主要分以下幾種情況：

a.以家庭為單位，不管之前多少套，隻要房子都在一人名下，另一方無房無貸。假離婚，就算新征信出來後，另一方購房依然是3成。

b.以家庭為單位，不管之前多少套，隻要有一套在雙方共同名下，共同還貸。假離婚，就算新征信出來後，另一方購房5成。

c.以家庭為單位，不管之前多少套，夫妻名下都各自都獨有持有房産，并且隻要夫妻有一方無貸款記錄（名下有房，紅本在手，沒有貸款的）。先做婚内更名，假離婚析産，新征信後，無貸款一方購房依然是3成。

4.加杠杆的路徑，增加負債：

a.科技園2居加按截流一次，将這5年以來的增值空間通過二次按揭融出來；

b.科技園2居，做一些裝修貸大額信用卡，渠道關系不錯的話，并發2家，也能融2-3成資金出來。

c.新購這套運用墊資抵押方式7改3三者結合下來，支付的首付資金就很低，也可适當留一部分做一些其它投資，比如股票、墊資拆借贖樓、轉手一些回遷房等等，前提是要稍微了解一些這方面的内容，至于投股權債券固收這些就算了，很容易打水漂。​

每個人都不是你所看到的那個樣子，他們都是一邊是長着翅膀純潔善良的天使，一邊是拿着夜叉面目猙獰的惡魔。他們心中的脆弱和膽小，他們不想承認的虛榮和懦弱，都躲在了那些光鮮之下。他們也有潦倒的時候，他們也看過人間的疾苦，他們也會在選擇前猶豫，他們也曾愚蠢地放棄機會，他們也在對自己的下屬橫眉冷對時，突然想起曾經也有人這樣對待過自己。

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