文：園長

如果賣房，請快跑！

說幾個未來的趨勢和感知。

形式不穩定，市場趨難，大家會趨向于求穩低消費甚至不消費，必要的消費會替換成同等的性價比更高的産品。

比如說，以前出去玩，現在改露營經濟，以前去餐館吃飯，現在熱衷于在家煮飯，以前上天貓淘寶，現在上拼多多，以前會為了區域概念掏錢，現在要仔細對比劃算不劃算。

所以，今年賣的好的，都是均衡性價比産品，比如琶洲南，就屬于地段産品和價格都适合的，能賣得很好。

地段不算好，産品好，價格合适也能賣的相對好-比如保利番禺的領秀海，和朱村的水木芳華。

地段好，産品相對一般，價格便宜，也能賣得不錯，比如，富頤華庭。

地段好，産品一般，價格不便宜，賣不好，比如廣船。

地段一般，産品好，價格超出市場預期，賣不好，比如說 天河的彙景台。

總之，今年日子不好過，大家要講性價比，地段，産品，價格，要平衡，群衆才會買單。

如果綜合不特别出色，就一定要有記憶點，一白遮百醜，要麼便宜，要麼産品好，要麼地段好，也能相對跑赢。

兩個例子。

中海觀雲府首出江湖，就是靠超高實用率和讓人驚豔的戶型産品讓人忽視掉弱地段概念，将原來的的強勢競争對手廣船按在地上碾壓。

再舉個例子，增城的禦溪世家，就靠打造網紅社區，做新年輕人的社群運營，在增城搶走了不少客戶。

總結，要想跑的比别人快

1、有亮點

2、性價比

競争太慘烈，如果你不能讓人記住，淹沒在茫茫盤海中就是個死，記住了價格高了激發不了橫盤期并不迫切的群衆購買的欲望，也沒啥意思。

以上兩點，适用于一二手，把握這兩點，你就能跑得更快。

那為什麼要快跑呢？

以前賺錢容易，花錢也痛快，如今賺錢不容易，3塊錢恨不得花成5塊錢。

大家不願意花錢，意味着新增機會和資源少，在存量裡厮殺，隻能卷。

這種周期，誰也不知道要多久，所以，你跑快一點，這樣你就可以比别人活得更久一點。

所以，接下來的賣房，是卷産品，卷營銷，卷利潤，卷玩法，不卷就死。

經濟橫盤，要從大家的口袋裡掏錢，開發商也得自我進步。

這兩年廣州開發商還是有進步的。

中海是卷産品，以一己之力，拉動了全廣州大部分新增戶型ldk餐廚一體化，給了普通群衆們豪氣的餐廳和廚房。

保利是卷産品 利潤，在水木芳華和領秀海項目上，以微利模式殺回群衆視野， 對于市場利潤是一場巨大的挑戰。

越秀和萬科，則是搞新模式，新玩法，直播den高等用新方式來抓客戶。

但方式千千萬，在趨勢變好之前，需求都是趨于保守和萎縮的。

所以，還是要快跑。

從外部拉外援（變相放松需求）已然不切實際，固定的存量是有限的，搶奪固定存量，就是比拼速度。

先說樂觀的。

廣州的地産基礎條件并不差，外來人口一直持續流入，本外币存款餘額全國第四（可以理解為廣州人存的錢）。

再加上廣州的住宅條件很一般，早年核心城區都是老破舊，最牛叉的珠城也是十幾年前的産品，主城區的次新中大社區都是接近20年樓齡，擁有大量的改善置換需求。

再說悲觀的，有需求，但是大家都不咋動。

廣州人賺錢不容易，從來都不激進。深圳這十年的騰飛造富了不少人，賺錢容易自然也願意花錢，但廣州的貿易，可都是一件件小商品賣出來的。

不願意花錢，你又想讓他花錢，那就隻能用好産品 動心的價格來刺激了。

這就好比，原來有手機，沒有迫切必要換手機。

你說，我們的新手機，萊卡7個攝像頭，1024g内存，他有點心動，一問價格8000塊打算撤退，你再說，現在以舊換新抵掉3000塊，他有點猶豫，你又說，我們這是王大石同款手機， 語音是同款成功人士專享包，現在直播還送藍牙耳機健康手表，價格打下來了，隻需要6666，拿出你的舊手機，3666，直接現在，新款帶回家！！

調性做足了，價格調下去，才能相對快走貨（當然你要追利潤，慢慢賣那沒辦法哈）。

一個開發商醬紫幹了，另外一個開發商也會跟着來，先跑的就能搶點糧走，越到後面蛋糕越少，競争越慘烈，所以，死道友不死貧道，一定要記得，開局要大，先跑為上。

以上是對開發商，再說回我們普通同學。

上面我們說過了，二手也要快跑。

廣州很多同學手上都捏着市區的老破小，郊區的遠新資産，覺得安安穩穩的留着兩套房，需要用錢賣一套就好。以前，這個邏輯可能對，但是現在，不一樣了。

廣州跟深圳杭州不一樣，人家是真正的新城，持有的都是近10多年的電梯新房，再持有個10年跨周期沒問題，而廣州所謂的核心市區天河海珠，大部分是多年前開發的老破舊，能打的次新大社區，幾乎都是接近20年前的産品，80多的大2房，120的的大3房，産品極端過氣。

就算是最能打的珠城，如果有對标産品的時候，也是不能打的，我就問你，15萬的中海花城灣，跟10萬的琶洲南，1500萬，一個是100方3房，一個140方，4房你選哪一個？？

所以，二手産品最大的問題是，未來會被近郊的新區次新房圍剿，開發商的産品新營銷強，如果二手沒有強勢的地段和産品，也是不好流通的。

我在2020年11月賣了一套80多方的大兩房，當時比市價低了20萬出手，2021年上半年市場上走，區域的房價上了一些，然後前幾天去樓盤看了一下，市場又掉回去了，隔壁的新盤賣到我當時賣出的價格。

這意味着什麼呢，如果當時沒賣，現在根本競争不過新房，現在賣，還要折價。

現在的市場，雖然冷，但還是有需求的，越到後面，越難流通，競争越激烈，你的邊際收益越低。

當你的産品非主流，陳舊進入暮年了，你也要盡快的置換（入手成本低有租金除外）這也就是二手也要快跑的原因。

當然，置換的前提是，收入能支撐。經濟不明朗的情況下，我建議大家是以自住為主要考量因素，不要背超出收入的負債。

最後，說我觀察到的需求的變化，這一點，對于開發商賣房和我們普通同學買房，都是需要着重參考的。

如果市場缺乏上漲因素的刺激，要打動買房的同學，靠産品，教育，價值就效果一般了，畢竟開發商那麼多，誰都會更新産品。

新一代的買房群體，是90後，00後，他們對房屋的追求，除了追求舒适度之外，還會有社交和精神需求，因此，未來社區的軟文化塑造，可能會比産品更能吸引他們。

廣州有兩個盤做的比較不錯。

增城的禦溪世家--定期社區王者開黑，小區業主自己搞文化劇場。

看着就很酷的樣子，年輕人在這裡，很容易找到志同道合的認同感，願意買的幾率就很大啊。

白雲的越秀鐘落潭項目---找了一堆年輕的fashion青年玩陸沖飛盤塗鴉電音脫口秀，我雖然不懂，但是感覺非常cool，如果我足夠年輕，我願意加入他們。

新一代的年輕人，不會是早年的買房邏輯，我們的很多理論都要更新。

房子依然是普通家庭最有價值的資産，如果你還看重資産帶來的收益，那還是要繼續折騰。

以上。

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