【粉絲提問】表哥老鐵早上好，我想問一下，我現在現金60，還有機會上車嗎？我的情況是：沙井一套小産權108平，月收入2.2，很想在深圳投資一套房産，不考慮學位，可以放長一點時間也行。有機會上車嗎？我想堵一下舊改哪裡合适呢？謝謝你!盼複。

回答：

1.60以内标的，可以通過運用一些方法多貸一些房貸，是可以實現300以内的标的。

2.房子新一些的龍中，橫崗，坪山，平湖這些，樓齡會新一些，會買到一些3房。前提的多貸一些。關内的話，比較适合做GP的，羅湖會多一些。原因在于羅湖漲得相對慢的大前提下，成交量多，不像寶中這些片區漲得過猛，導緻評估由于滞後而上不去。

3.假如以羅湖城市天地為例，270萬小2房，正常首付需要81萬，但是評估到330，貸款可以貸230，首付40，稅費4-8w，月供1.2w，租金回報6-8k，60萬以内，是可以上車的，出租出去壓力非常小。一旦有了住宅紅本後，後續依然可以繼續通過房産，融資一些低利息的資金在手，資金成本4-7%左右，有了房子，也容易批大額信用卡。但是以上，都需要有熟悉的評估渠道，每一步提前規劃好，順序很重要。

【會員提問 】大表哥你好，我現在有現金800左右，想下手寶中第五大道或者風臨洲1000-1200的房子。第一你覺得寶中那幾個小區比較有升值空間。短期投資，以後長期也可自住的。第二操作手法，因為我是二套房。按7成的話壓力大。可否短拆全款購入紅本在手後。然後通過房産抵押企業貸款70%。因為企業是國家高新。利息才三厘幾。然後還掉短拆墊資。所剩現金可周轉。是否是最佳資金利用組合。謝謝大表哥給我一些意見及指導！

回複：

1.天健時尚，西城上築，麗晶國際，宏發領域，這些盤目前的價位稍微有點突出，去年強勢上行拉升後會短期上半年左右漲幅有限，但是仍有利好還未兌現，未來依然被看好。

2.7改3目前的利率非常低，有實際繳稅企業，國家補償貼息6個月，很多銀行5-10年不需要過橋，做企業經營貸目前是對中小企業補貼的紅利期，方式可取。

【會員咨詢】想請教您：本人現在住天禦香山，想換房，目前房子四加1房不夠住，如果東海花園二期二平層6房，有低于市場價的能入手嗎？或者選擇安巒公館頂複，但是安巒公館價格已經到15萬左右，您會如何選呢？求回複！在線等！

回複：

1.東海花園這個盤最早是由韓國歐巴炒作起來的。深圳韓國人集中的三大區域分别是華僑城、香蜜湖、蛇口。韓國人傾向于選擇幽靜、美貌、交通方便、生活環境舒适的片區，香蜜湖和華僑城最能體現他們的居住審美。

而香蜜湖的東海花園附近是聚集韓國人最多的地方。這和大型韓企選址紮堆有關，三星、韓國航空等企業就在周邊，很自然就近形成了生活圈。所以你會看到财富廣場、車公廟豐盛町以及原來的1979有大量的正宗韓國料理，就不足為奇了。目前東海花園，很多是韓國人早年投資和現在自住居多，其次是一部分香港人，當年香港某特首入駐東海國際，也吸引了一波香港人來東海花園投資。

2.東海花園，目前最大的優勢就是它的學位：

a.深外的親兒子。全校享有考深外特權；

b.即便深外考不上，還有深高保底；

它的缺點也非常明顯，絕大多數戶型沒有陽台，20年前的港式建築審美，已經跟不上時代了。角色已經從當年的豪宅盤淪落為頂級學位盤。

3.所以東海花園二期除了學位，相比于香域中央這些盤，非常乏力，樓齡已經過20年，換東海花園二期還不如現在的天禦香山，不建議。安巒公館是一個可以選擇的标的，安托山保值上屬于相對穩健的。南海玫瑰園一期，華僑城純水岸，曦城一期聯排，都屬于相差不大的價位，面積上也能夠滿足，玫瑰園有太子港預期，純水岸屬于相對穩健，漲幅不會太大，曦城的山體聯排，更加追求安靜和隔離，自住上看個人喜好

【咨詢】你好，當前想要置換一套房産，但是房地産市場不利好，在資金不足的前提下，應當考慮法拍房還是硬着頭皮賣房換新房呢？

回複：

當前市場出于跌跌不休的狀态，甚至出現跌幅在30%的妖盤，該類産品可遇不可求，15%-25%跌幅屬于相對比較理性的盤；

至于你說的法拍房，最近該類房産市場很不太平，其數量增加意味着市場上筍盤的數量也會增加，一方面法拍房價格低吸引别人競拍，另一方面多為有問題的房源才會以低于市場價的價格出售，當前房産市場并不意味着抄底時刻來臨，未來市場低迷期還會持續，隻要金融尺度不松，樓市就沒有戲，如果想要買房可考慮新盤如西部的光明等，如果想要賣房，建議非急需可再觀望一段時間。

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