什麼是物業企業資質管理考評？企業資質管理考評制度是政府主管部門對從事相關專業化服務企業所擁有的人員素質、管理水平、資金數量、業務能力進行考評、審查的一種制度。物業企業管理資質就是指物業服務企業所持有的資質證書，證的等級則反映出物業企業管理能力的強弱，原建設部将物業管理企業等級劃分為一、二、三級，各等級之間可以晉級，也可以降級。

以建設部原物業企業一級資質标準的要求為例：注冊資本人民币500萬元以上；物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、财務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書。管理兩種類型以上物業，并且管理各類物業的房屋建築面積分别占下列相應計算基數的百分比之和不低于100%：（1）多層住宅200萬平方米；（2）高層住宅100萬平方米；（3）獨立式住宅（别墅）15萬平方米；（4）辦公樓、工業廠房及其它物業50萬平方米。建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和标準，建立企業信用檔案，有優良的經營管理業績。

物業要設準入門檻

2017年，為貫徹國務院減政放權，減輕企業負擔的要求。住建部發布《關于做好取消物業服務企業資質核定相關工作的通知》建辦房[2017]75号文件：各地不再受理物業服務企業資質核定申請和資質變更、更換、補證申請，不得以任何方式要求将原核定的物業服務企業資質作為承接物業管理業務的條件。

建設部取消物業企業資質管理規定的初衷是為降低進入物業服務行業的門檻，降費增效，扶持企業發展。然而，這也帶來一系列物業服務的負面問題，一些不具備物業服務能力的企業悄然進入市場，不願意聘請專業人士、搞不正當競争、以次充好成為物業服務“主流”。甚至有的物業企業為節省成本，以家庭作坊來構建主要人員：“妻子”是财務部門領導，“丈夫”是業務部領導，“兒子女兒”則是物業對外服務的窗口，“親戚”擔任保安、“朋友”成了維修工。因為沒有國家對相關物業企業标準和相關制度的限制，注冊公司也隻需要1元錢，但凡通過關系搞定一些業委會和房屋管理部門領導的，都可以作為物業管理企業進行市場化有償服務。

物業服務，一個看似簡單的服務工作，實際上并不簡單，作為物業服務企業不僅要懂技術、更要懂管理、懂經營、更要遵法律。比如：物業公司應充分掌握竣工藍圖技術要求和規定，定期對小區設備保養，消防設施檢修，人防設施維護，配電系統元器件更換，對房屋沉降實施觀測，為居民百姓提供有保障的物業維修服務，安全、消防、清潔等方方面面。以上海為例，筆者觀察到的一些物業企業不僅不專業管理差，還存在着嚴重缺乏技術和管理人員問題，特别是一些小區消防設施本來沒有毛病，卻被管理出毛病，由于缺少技術力量，一些沒有專業能力的人員将原正常系統破壞成不正常系統，包括随意關閉消防聯動系統、任意拆改人防區域設施，在不允許破壞結構的地方造成人為破壞，資料沒有記錄全無，維護過程不按原圖紙和原技術規定，向業主推薦不合适的供水供電、智能化方案、随意出租業主共有配套設施、停放車輛管理混亂、亂收費亂作為、黑化私化、賬目混亂，不僅缺乏監督，甚至随意将破壞的後果全部推诿給業委會承擔。另外，很多小區業委會能力薄弱，一來，業委會為民選組織，三年一個任期；二來，業委會組成人員大部分都是小區居民，退休居多，專業上沒有能力指導和監督物業；三來，業委會人員并沒有固定酬勞和倒追責機制，很容易受物業籠絡和賄賂，最終倒戈業主、蠶食維修基金；四來，很多業委會請不起專業的審計和造價單位監督物業企業，導緻巨大漏洞。

一個有标準和管理要求的行業，一旦被放的太松，改革的太寬，必然導緻很多诟病。據可靠數據統計，城建領域是人民群衆向政府管理部門反映最多的領域，而反映最多的城建領域問題中物業服務問題排在第二位，也就是說物業服務的亂像已嚴重影響到人民群衆基本生活，常常是頭痛醫頭，腳痛醫腳，亟待糾正。

物業管理亂象

相關建議：我國是基建大國，建設完成的建築不僅需要專業化的團隊維護，更需要貼心的物業服務。原物業企業資質管理考評制度雖然不能根治物業管理亂像，卻能遏制管理日益混亂的物業服務。物業企業強制配備專業化管理人員是必須要做到的基本要求，因此，重新恢複物業資質管理考評迫在眉睫。

一、建議将物業管理企業等級仍然劃分為一、二、三級。物業企業人員考核以企業與管理人員勞動關系為準，企業配備的各專業人員應齊全，為确保物業企業用工成本，政府應将專業人員薪資的指導價不定期向本地區公開數據，引導企業聘用專業人員進行管理，提高管理水平。

二、物業企業的升級與降級以綜合考評和投訴率為準，每年的考核需要物業企業提供相關業績資料和托管業委會評價送到政府備案，投訴率高評價低的要被降級，考核好的可以升級資質擴大經營範圍，甚至取得政府補貼和獎勵。

三、利用好大數據，特别是利用大數據來綜合評價所在地物業企業。包括，是否遵紀守法，偷盜率、失火報警、公安報警、居民投訴等各方面。建立黑名單制度，一次出局終身禁入。

作者:步亞輝

恢複物業資質管理評價制度很重要

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