最近除了房地産，被推上風口浪尖的，還有城投債。

90年代以來，城投公司作為地方政府融資創新的平台，因融資更加主動、靈活、受約束少、信用級别高等優點，從衆多融資平台中脫穎而出，解決了城市建設資金不足的問題，在促進經濟經濟增長和城鎮化建設過程中起到了舉足輕重的作用。

因國家發展需求而起，自然也會因國家發展需求而變。新時期的新發展理念是高質量發展，高質量發展包含兩個内涵，一是要轉變驅動力，可持續發展，二是要增強宏觀經濟穩定性，穩定發展。

城投轉型正是基于這個背景。

首先，以前中國依靠投資拉動經濟，依靠基建推高賣地收入，土地财政發力的時期，土地整理和基建業務是城投公司的主要職能。而這種模式不可持續，推動産業集群、消費内循環才是新的邏輯。

其次，城投公司帶來的高負債不利于金融穩定。含着政府的金鑰匙出生的城投公司公司也是一個企業，一個市場主體。當地主家也沒有餘糧時，平台公司也需要自力更生、豐衣足食了。

城投新的發展邏輯也很明顯，提升市場化經營能力，提升内生造血能力，政企分離，實現自負盈虧。業務方面，從重資産到重服務，從重基建投資到重産業投資。

轉型必然帶來陣痛，但仍有不少城投公司做的不錯。

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從“重資産”到“重服務”

城投公司的2.0階段是向城市綜合服務商轉型發展。通過積極争取水、電、熱、氣等公用事業領域的特許經營權，并參與城市道路、環境治理和生态建設、 醫療、文體等基礎設施和公用事業領域項目的建設和運營，不斷拓展公共産品、擴大服務業務規模，逐步轉型為城市綜合服務商。

目前看來，這是一條進可攻退可守的轉型模式，首先容易入手，城投公司曾經以土地儲備和基礎設施建設類為核心業務，基于原業務積累了豐富的資源和經驗，這些資源和經驗可以部分遷移至新業務。其次城投公司既可以利用相關特許經營權向社會獲取穩定的經營收入和現金流，還可以從中獲得政府對相關公用事業的補貼收入，有穩定性和持續性，同時增強自我造血的能力。

對大部分城投公司來說，政府收入仍是城投企業的主要來源，城投企業的收入取決于當地政府财政收入和城投企業對于地方政府的重要性。因此城市更新、鄉村振興、教育、養老、醫療等産業是業務轉型的重點方向。

1、切入城市更新

住房和城鄉建設部辦公廳于2021年11月4日印發的《關于開展第一批城市更新試點工作的通知》，明确了第一批進行城市更新的21個城市（區）試點城市，共涉及16個省和自治區。

從城市更新業務的性質和城投公司的業務資源來看，目前來看，城投公司非常适合開展城市更新業務，這項業務甚至有望成為城投公司新的爆發點：

首先從城市更新的業務性質來看，城市更新必須由政府引導，能由政府直接管控。這就意味着城市更新業務更傾向于國有企業；大拆大建的城市更新業務模式已經不可行，以後更傾向于“有機更新”、“微更新”，因地制宜地讓老百姓住得好，意味着要未來會更注重長期運營能力。

再來看城投方面的業務優勢，城投公司是承擔公益性職能的國企，便于管理，同時具有項目規劃、建設手續報批、施工組織管理方面的經驗和優勢，能夠推動城市更新業務又好又快地實施。另外城投公司大部分深耕地方區域，對市情民情有深入的了解，很适合做長期運營管理。

目前，多家城投公司已經下設城市更新子公司，如上海城投、雲南康旅、重慶城投、武漢城建、濟南城投、廣州城投、天津城投等。

以天津城投為例，天津城投連續多年蟬聯全國城投總資産榜首，2021年9月1日公布的總資産為8550.42億元，2021年7月6日成立了天津城市更新建設發展有限公司，聚焦城市更新業務。根據公開材料，天津城市更新建設發展有限公司主要業務範圍涉及房地産開發、工程項目規劃設計建設施工、物業管理、園林綠化市政、住房租賃、停車場、酒店管理、養老服務、土地整治等多個方面，涉及的經營範圍比一般房地産開發公司、建設施工單位等都更加廣泛，業務類型也更加全面。

2021年8月6日，天津城投與中國中鐵等17家大型企業簽署《天津城市更新戰略合作框架協議》，共同組建天津城市更新基金，總規模達600億元。天津市首個城市更新項目——嫩江路片區更新改造項目始建于上世紀30年代，是典型的“老破小”，現為危房，在不改變原有城市規劃的基礎上，堅持“留、改、拆”思路，通過安裝獨立的廚房及衛生間，加裝地暖等方式完成了有質量更有溫度的改造。

從經驗來看，城投公司通過城市更新業務實現轉型，要注意三個方面。一是注意改造成本。合理評估項目建設資金，避免資金緊張，改造标準要符合城市發展水平，避免浪費。二是積極拓展業務資源。優化土地、物業經營、公共事業經營等方面的業務資源。三是如果政府投資資金不足，可以向政府争取停車場、廣告、水務、燃氣等城市經營性資産的特許經營權。這樣不僅可以彌補資金缺口，而且可以通過衍生的市場化業務，實現轉型升級。

2、切入公共衛生、養老、教育等民生服務産業

疫情把公衆衛生和城市管理的重要性推向了新高度，因此政府也加大了對衛生事業和環境治理的投資。近年來已經有不少城投公司積極參與當地醫療衛生和環境治理方面的基礎設施建設，有些城投公司在醫院、污水處理、垃圾處理等細化領域積累了經驗，具備轉型的基礎，同時通過PPP、引入戰略投資、自主投資 委托運營等方式，對新方向進行了有效的探索。

随着老齡化不斷加深，醫養産業也繼互聯網、新能源之後成為新藍海，據估算，2030年醫養産業規模将達到16萬億。

青島城投集團是青島規模最大的政府投資平台，而青島是2020年中國康養城市排行榜中排名最高的北方城市，全市擁有總投資超過1000億元的115個健康産業項目，發展基礎雄厚。近年來青島城投将醫養大健康作為主業之一，走出了一條以養老服務為核心、以康複醫療為支撐、以産城融合為載體的産業轉型之路。今年4月2日，由青島城投集團與青島聖德醫養康複集團共同打造的“城投聖德醫養産業投資運營平台”也正式啟動。

除此之外，教育也是政府财政優先保障的民生領域。據正略咨詢案例分析，安徽省出生率位列長三角第一，但教育基礎卻很薄弱，如學前教育，三年毛入園率僅為85.9%，與國家90%的目标差距較大。而該城投公司所在城市又被列為了優質普惠學前教育試點城市，未來普惠性幼兒園覆蓋率将達到80%。該城投公司看到了這個市場的巨大潛力，于是初期采取聯合開發的模式，引入社會資本，獲得了優質品牌和教育資源，實現資本資源利用最大化。中後期将使用PPP及教育地産等模式打造自己的教育品牌，優化盈利模式，拓寬了盈利渠道。

3、助力鄉村振興

2021年中央一号文件再次明确把“全面推進鄉村振興加快農業農村現代化作為實現中華民族偉大複興的一項重大任務”，城投企業在鄉村振興中也大有可為，自今年3月以來，已有20多家城投企業通過鄉村振興債券進行融資，包含基礎設施類專項債券、農産品種植（養殖）、銷售類專項債券、公共服務配套專項債券、旅遊類專項債券等。

如濟甯市金鄉縣國家現代農業産業園項目，由金鄉城建投資運營集團有限公司實施執行。據現代咨詢數據，項目建設内容包括大蒜綠色标準化種植基地500畝，大蒜種苗繁育基地100畝，大蒜數據中心、科研中心、檢測中心、展示中心等107畝。預期農産品銷售收入為1000萬元/年，農産品檢測收入2000萬元/年，展廳門票收入2400萬元/年，培訓收入200萬元/年。債券存續期内預期可實現收入8.7億元，扣除運營成本後剩餘6.4億元，對債券還本付息覆蓋倍數為1.33倍。

中原豫資投資控股集團有限公司是河南省政府為支持全省新型城鎮化建設，促進城鄉一體化發展，批準成立的省級投融資公司。2018年，豫資控股進軍氣化鄉村領域，開創了全國唯一的“豫天樣本”。其中“免收燃氣接駁費”的方式一方面充分解決部分民衆對燃氣費有顧慮的問題，推進氣化鄉村快速實現，及時提高居民獲得感。另一方面，企業承擔費用，可以讓燃氣管道産權沉澱為企業的固定資産，在資本市場得到價值的體現。同時豫資為企業提供低成本的資金，沖抵了對居民讓利的部分，也能盡可能讓企業保持運營的平衡。

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從“基建投資拉動”到“産業投資拉動”

城市發展大多是與産業結構調整同步的。如果城市不能适時的從以第一産業為主轉向以第二産業為主，或以第二産業為主轉向以第三産業為主，城市就不會有發展前景。

對城投公司而言，滿足當地區域發展需要，根據政府的産業引導要求對當地企業投資是實現市場化轉型的好方式。投資方式有股權直接投資、産業基金投資或收購上市公司。

目前我們能看到很多新興産業在崛起，如醫療相關的産業、人工智能、智慧城市等，反過來，城投公司對這些新興産業的投資，極大促進了自己的轉型和城市的發展。

風投之城合肥因政府專業的風投水平成為中國經濟增長迅猛的城市之一，除了合肥，襄陽也是如此。襄陽在湖北城市中GDP迅速提升，得益于襄陽對新能源汽車的投資，襄陽的GDP在近十年來翻了4倍。目前，汽車産業是襄陽第一支柱産業，占工業總産值的三分之一。

2010年至今約有89起城投平台入主上市公司的案例，以山東、江蘇、四川較多，且以中高等級評級的城投平台為主，資産規模較大，償債能力也較強。

以四川省為例，四川發展收購新築股份，就是政府從省級戰略視角對産業投資加以引導的結果。根據《中國制造2025四川行動計劃》、《四川省“十三五”戰略性新興産業發展規劃》、《四川省軌道交通産業發展規劃（2016-2025）年》等文件，四川省将軌道交通産業列入重點發展産業，力争成為“行業引領、國際一流”軌道交通産業發展高地。新築股份主營業務涵蓋軌道交通、交通功能構建、超級電容。其中軌道交通業務是公司重點發展領域，于是省級平台四川發展收購了新築股份，并将繼續支持新築股份發展軌道交通業務，同時以新築股份作為産業發展的主要平台，帶動軌道交通産業成為四川的城市亮點。

對産業園區的投資和運營也是轉型的重要方向。聊城市安泰城投電商産業園區是聊城唯一一個國有企業出資建設的農村電商産業園區。安泰城投電商産業園區直播賣貨三天賣貨總額突破1000萬元。其中，當地的特色産品靈芝盆景成為第一款爆品。安泰城投電商産業園的成功，是基于本地優秀産業，依托産業園的規模優勢和流量資源，結合電商發展趨勢，實現産業結構轉型升級的優秀案例。

産業投資和運營具有一定的風險性，做得好的城投公司主要有2方面原因：

1、把控項目風險。有些投資項目是政府引導項目，投入資金為政府撥款，城投公司僅代表當地政府出資和獲取收益。這種情況下城投公司自己無需承擔過多風險。

2、投資半徑小，資源整合能力強。産業投資需要對自身資源、産業結構、區位條件判斷準确，同時基于資本市場特征、行業周期、公司經營能力等選好投資項目，把握好切入時機，這樣才能使被投資項目和自身業務形成協同效應，城投公司更容易發揮自己在政策和融資方面的優勢，協助投資項目。

總的來說，城投公司的成功轉型，都需要一定程度上舍棄“政府背書”的路徑依賴，結合自身優勢，借力國家重點發展領域，實現自身盈利能力的提升。

文章來源:明源不動産研究院 轉載已獲原作者授權 在此表示感謝!

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