昆明首批垂直循環立體車庫使用權開售後，是否能緩解老舊小區停車難的問題？春城晚報-開屏新聞記者走訪了昆明部分老舊小區。記者注意到，此前已經有老舊小區想建立體車庫，但由于空地有限，部分居民擔心采光問題，最終不了了之。

走訪

部分老小區沒有條件建立體車庫

盤龍區天祥社區有20個小區庭院。其中，老舊小區片區有11個庭院，房屋均屬于上世紀60~90年代初建成，屬于一些老國企的生活區，建成時功能單一，沒有配備停車場。

記者走訪發現，電工廠片區的機動車大多停放在路邊，也有車輛停入居民院壩，但車位有限。在電工廠生活區門前，雖然地面沒有劃設停車位，卻有人用電動車和廢舊輪胎搶占了位置，後面的位置停着機動車。在自行車廠生活區内，有七八個停車位，居民表示，這裡不對外停放。

記者來到天祥小區，小區物業服務中心的工作人員表示，小區周邊的确存在車位不足的情況，一些居民把機動車停入公共場地，沒有空餘的停車位置以後就得到小區外“搶”位置。“這裡并無空地用于建設立體停車場，而且物業費收取情況并不理想，想讓居民購買立體停車庫更是不太現實。”該工作人員表示。

據了解，2020年以來，金辰街道辦事處對天祥社區老舊小區的7個庭院進行微提升改造。路面平整了，停車更方便了。今年初，其中4個小區引入了物業，小區管理相對規範了，有門衛指揮後，停車都到指定區域。此後又将有6個小區引入物業，統一連片管理後，10個小區的外部将在主要出入口設置道閘，物業對亂停亂放的情況将進行針對性處理，停車難題将得到更大程度改善。

曙光小區也是昆明的老舊小區，記者走訪時看到，這裡的停車位也比較緊缺。有機動車停到非劃線位置，甚至侵占消防通道。小區物業工作人員李女士介紹，整個小區有住戶1182戶，停車場地隻能停下200多輛車，目前的停車位隻能滿足小區1/4業主的停車需求。“停不下的隻能自行想辦法。”對于立體停車庫，她表示，小區内并無合适的空地建設。

曙光社區工作人員介紹，小區裡停車收費150元/月，需查驗房産證并按照居住年限的長短來判定停車權限。對于立體停車庫，前段時間也找人來看過，但這裡的确沒有合适的空地建蓋。早年，位于曙光中段的一棟2層樓房被私人購買後，該業主曾提出建設立體停車庫，但由于距離居民區太近，居民擔心采光和噪音影響，沒有得到大家的支持。後來小區實施微改造時，建立體停車庫的建議再次被提出，也沒能得到居民支持。

律師

設置及管理需經法定比例業主同意

雲南八謙律師事務所市政及基礎設施建設業務部主任陶淑娟說，老舊小區新建立體停車庫主要是機械式立體停車庫，目前已有其他省市就機械式立體停車庫建設出台專門規定，如合肥、深圳、佛山對小區利用建築區劃内業主共有部分安裝、建設機械式停車設施申報、審批、建設、管理等做出規定。目前，昆明市未就機械式立體停車庫建設、審批及管理等出台專門、具體規定。結合現有的法律規定以及《昆明市機動車停車場管理辦法》等相關規定，她提示昆明老舊小區新建立體停車庫需注意以下幾個法律問題：

老舊小區立體停車場設置、管理需經法定比例業主同意。除了部分比較特殊工業園區外，大部分老舊小區立體停車場的設置會涉及占用小區業主共有部分的問題，《民法典》規定，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意，有關共有和共同管理權利的其他重大事項應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。《昆明市機動車停車場管理辦法》也規定，需要占用業主共有部分設置車位的，應當編制居住區車位設置、管理方案，經法定比例業主表決，并經有關部門批準後，由物業服務企業或者委托停車服務單位組織實施。因此設置立體停車庫老舊小區應根據自身小區實際情況，按照法律規定，拟定設置、方案并經過法定比例的業主同意，這也是小區設置立體停車庫的前提。

立體停車場設置應當依法辦理相關審批手續，并通過驗收，以确保相關權利人的利益得到保障，避免違規建設。老舊小區新建立體停車庫主要是機械式立體停車庫，機械式立體停車設備本質屬于特種設備，其生産、經營、使用、檢驗、監測還應符合《中華人民共和國特種設備安全法》的規定，接受市場監管部門管理。

小區機械停車位相比于傳統意義上的停車位，是一個移動且非獨立的空間，是依靠機械的整體運行和空間的交換來達到個體車位使用的目的，因此每一個單獨的機械車位無法單獨産權出售并進行不動産登記。現有小區新建機械式立體停車庫主要是采取租賃、出售使用權等方式運營，市民經常看到、聽到“小區新建立體停車庫銷售”，實際是一定期限使用權的銷售，而不是獨立産權銷售。也就是說即使是小區業主籌集資金設置的機械式立體停車庫，小區業主也無法獲得某一單獨機械車位的産權登記。

小區立體停車庫從建設到運營管理，時間跨度長、涉及權利義務主體多，特别是投資人參與投資建設、第三方專業停車服務單位、物業服務單位參與管理運營的情況下，業主委員會、投資建設方、運營管理方更應簽訂協議以明晰各自的權利義務，避免争議産生。協議内容包括立體充電停車庫出資建設責任及責任主體，車庫後續的管理、維護、運營責任及責任主體；車庫建成後投資建設方享有對車庫的哪些處分權能以及車庫歸屬；車庫使用費用的收取标準及歸屬；違約情形和違約責任的承擔；業主、投資建設方/運營管理方權利義務、退出機制、争議解決方式等主要内容。

專家

增加周轉效率和金融變現模式

可促進社會參與建設

仲量聯行雲貴首席代表李佳恒介紹，立體車庫雖然具有布局靈活、土地利用率高、建設周期短等優勢，但也面臨着建設用地稀缺、維護費用高于一般停車位以及對車輛管理人員專業性要求較高等現實問題，且資本回收期長、用戶體驗欠佳等因素也導緻了現今大多立體車庫的發展受限。從單個車場運營來看，如何幫助提升停車庫的周轉效率、增加收入來源及創新金融變現模式，将是促進社會參與立體停車庫建設的重要舉措。比如，通過合理規劃分時租賃定價及車位布局提升車位使用率、引入汽車美容等後市場服務業态、引入寵物美容等不宜進入商場的消費業态、合理引入車位噴塗及廣告裝飾等提升收入來源。

從統籌運營來看，智慧化水平提升則是必然的趨勢。比如，如何更有效地銜接車場的繳費、尋車、閘機系統與商場會員系統的打通，如何建立用戶使用友好的全市層面停車位指引系統提升存量停車位使用效率等等。此外，在ESG（指的是一種關注環境、社會、公司治理績效）及新能源汽車快速發展背景下，如何适度超配布置充電樁設施，提前研究城市在油、電、氣等多能源補給站點布局與停車場的聯動策略都是應對城市長期發展的重要方面。

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