前段時間，華潤城一套法拍房單價19萬成交，淘哥認為低點已出，很難再找到南山核心區的優質筍盤。

不少粉絲也表示，現在在南山買房難越來難了，總結一下共有6大痛點：

1、預算範圍内購房成本太高；2、房子老舊，周邊配套檔次低；3、老人、小孩住一起太擁擠；4、小區太小，居住體驗差；5、交通不方便；6、小孩要上學，附近學校一般。

接下來看一個典型案例。

01. 90後上車南山太難了

”10年不吃不喝，也買不起房！“

最近一位粉絲林女士咨詢淘哥，她和愛人郭先生都是50多歲的老南山人，有一套房是老破小，戶型朝向一般，學校一般，小區太小，老人和孩子住的都不方便。

但是小區内，戶型更大朝向更好的2房，都要比現在住的房子貴200萬，但是手頭上隻有150萬，沒有資金換房，林女士實在是不想住這個破房子了，對淘哥感歎道：

“人到中年，住南山老破小，還有必要換房嗎？”

夫妻倆還有一件最苦惱的心事，兒子小郭是90後，剛畢業不久，在南山科技園工作，年收入稅後20W。他有一個交往5年的女朋友，今年準備結婚，一年内考慮生小孩。

林女士和郭先生是過來人，一對新人結婚，房子是一個永遠都在首位的主題，新房是給家庭栖息的港灣，能夠為雙方帶來安全感，也是這對新人重新組建一個新家的條件。

但小郭才工作幾年，還在租房，面對南山核心區總價千萬起步的房子，他感到很無力，經常自嘲道：

“按我現在的工資，就算10年不吃不喝，也買不起房！”

夫妻倆決定支援兒子150萬作為首付，月供由小郭自己承擔。然而，這點預算在南山要想買好一點的房子，太難了。

一家人從去年就開始看房，想在南山買個小兩房，總價控制在500萬以内，看了一圈找不到。

南山新房戶型普遍是100㎡起，對于預算有限的他們來說幾乎沒有選擇；便宜一點的都是一些市區邊角料，上班交通壓力太大；新房離父母太遠也不好，将來老人要過來幫忙帶小孩很麻煩；也看了南山的二手房，好學區的房子單價都15萬 了，總價1500起步，相比之下限價的新房肯定更香。

林女士一家人現在進退兩難，在寸土寸金的南山，買個小戶型好學區的房子怎麼這麼難？該怎麼辦？

淘哥認為，林女士一家遇到的問題非常具有典型性：

1、南山很多房子都是老破小，改善需求大，但是換房成本大，重新裝修也浪費錢；

2、不少老小區的社區不大，配套不夠完善，居住體驗差；

3、房子面積太小，随着家庭成員來越來越多，上有老下有小，一家人住太擁擠，要麼換大房，但是預算不夠，要麼再買個小房子，供老人或小孩住，不能離原住處太遠；

4、下一代出生了，要為孩子尋找好的學校，南山區有好學區的房子門檻太高；

5、南山區便宜一點的房子，大多在城市邊緣，交通壓力大。

可是林女士手頭隻有150萬現金，說實話，能符合所有這些要求的新盤屈指可數，淘哥研究了整個南山的新盤，最後找到一個

“寶藏神盤”，首付隻要150萬——丹華公館，交通便利、大社區、配套成熟、生态豐富，旁邊就是深中南山創新學校，

完全能滿足這位粉絲的要求。

丹華公館效果圖

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02. 丹華公館鄰近深中南山創新學校

積分入學有很大優勢 最低34分

古有“孟母三遷”,今有“擇校而居”!合适的學區,對未來子女的教育的作用顯而易見。按照最新的學區劃定範圍，丹華公館位于深中南山創新學校（九年一貫制公辦學校）的招生範圍内。

深中南山創新學校有多牛？今年的中考成績非常搶眼，最高分590分，在南山名列前茅；在16屆亞洲和太平洋地區信息學奧林匹克中國區（APIO2022）、美國學術五項全能挑戰賽（2022USAP全球賽）等比賽中，均取得了較好的成績。

師資力量也很強大，學校執行校長韓曉宏，原是深圳中學初中部校長。

至于丹華公館的入學積分問題，淘哥仔細研究了一下積分政策，發現項目在整個片區的優勢很大。

根據現在南山區的積分入學政策，積分隻看是不是住宅，積分跟着産權占比和購房年限變化。

丹華公館是住宅，按照“學區内購住宅性質房産1年以下且持有産權占比51%(含)以上”的标準，丹華公館目前積分34分，随着居住年限增加，持有3年以上最高可到40分。

來源：南山區教育局政策文件

很多人并沒有看清楚一點——從現行的南山區積分入學政策看，丹華公館有很大的優勢，這才是項目的最大亮點，想象空間很大！（注意：關于入學積分政策，深圳各區教育部門每年都有最新政策發布，以當年度最新政策為準）

此外，丹華公館自帶18班幼兒園，緊鄰深圳第二高級中學（高中），周邊還規劃有8所學校 ，包括南山區文理實驗學校（集團）科創學校、南山區文理實驗學校（集團）文理一小（改擴建中）、官龍學校（在建中）、南山區文理實驗學校（集團）文理二小（改擴建中）等。

從幼兒園到小學、初中、高中、大學一應俱全，圈層高智高知化，高層次素養圈層的潛移默化，将會沉浸于孩子的談吐、見識之中，影響孩子的一生。

03. 首付150萬上車“寶藏神盤”

産品性價比高

除了學區優勢，丹華公館的産品、交通、配套、生态都是一流的，具備很強的投資價值和居住價值。

丹華公館效果圖

産品是建面約58㎡、建面約101㎡兩個戶型。

其中建面約58㎡的小戶型産品，3.9m層高，使用率很高，空間感強。

項目預計單價8萬多，算下來小戶型總價500萬起步，首付150萬就能上車，在動辄千萬總價的南山實屬可貴，能滿足小年輕的置業需求。

此外，項目周邊的小戶型很好租，流通性強。比如萬科雲城的公寓，50㎡的2房租金是7500/月，62㎡的2房租金是7500/月，保守估計，丹華公館建面約58㎡的小戶型住宅，租金能到8000多/月。

建面約101㎡的戶型，景觀資源堪稱一絕，不論從陽台還是飄窗望出去視野都非常開闊，周邊沒有高的建築物遮擋，盡覽城市風景。

戶型方面，相比市面上3房，丹華公館建面約101㎡的戶型，尺寸更闊綽。

比如01戶型的設計，屬于一步到位的改善型住宅。對稱的房間布局，客廳位于中間位置，動靜分區空間合理規劃。于三口之家而言，能多一處随心創享的自由空間，于二胎家庭而言，讓每一個孩子都有獨立的成長空間，于三代同堂的家庭而言，亦有互不打擾的奢适。

戶型圖

同時，丹華公館是大社區，内部配套完善，能享受品質生活方式。

建築外立面采用香槟色鋁闆 玻璃幕牆的組合，按照豪宅标準打造。

豪宅外立面設計效果圖

園林景觀設計特别邀請了著名的歐博設計公司來打造，深圳灣一号，半島城邦三期，深圳灣人才公園等等……都是出自歐博之手。

丹華公館打造2.5萬㎡超大私家花園，分為兒童活動區、林蔭休閑區、陽光草坪區、成人活動區等空間，圍繞920㎡的核心泳池設置了一條350米的環形跑道。

350米環形跑道效果圖

最特别的是，結合泳池和車庫打造了一個320㎡的下沉式生态光院，上通地面泳池，下連負三樓的停車庫，保證車庫的空氣流通和采光。

森嶼星空泳池效果圖

每一樓棟之間還設置了風雨連廊，與戶外景觀渾然一體,營造出“庭院幽深、廊道回轉”的意境。

風雨連廊效果圖

項目交通很便利。目前距離項目最近的是5号線留仙洞地鐵站，未來還有地鐵13、15、27、29号線等。

區位圖

其中地鐵13号線石鼓站，距離項目直線距離約800米，預計2023年開通。

地鐵13号線的規劃（包括延長線的規劃）可不得了，它南北走向，貫通了整個南山、光明、從深圳灣一直到松山湖。

看看沿線有哪些重要區域：深圳灣口岸、人才公園、後海總部基地、科苑（科技園南區）、深大、科興（科技園北區）、西麗高鐵站、留仙洞總部基地、一直到光明，未來延長線還會向北鍊接東莞地鐵5号線直通松山湖、向南連接東角頭歌劇院——這條線基本就是大灣區的最強科技地鐵線。

此外，西麗綜合交通樞紐建成後，将成為國内最大的高鐵、城際與城市軌道交通換乘站，未來高鐵出行、地鐵無縫銜接，換乘便捷，串聯科技創新軸，實現1小時大灣區生活圈，預計今年開始建設。

項目商業配套、生态資源豐富，便捷生活舉步可達。

丹華公館緊鄰約20公頃的西麗生态公園，并在小區内設置人行次出入口，直接面向西麗生态公園；從丹華公館步行200米就到了雲城萬科裡，直線距離3公裡内，還有寶能環球彙、西麗天虹、益田假日裡、西麗水庫、塘朗山公園、深圳野生動物園等配套，盡享繁華生活。

淘哥認為，丹華公館完美解決了林女士一家的需求，想象一下，首付150萬上車了這個寶藏神盤：

早起可以去小區跑步，圍繞超大私家花園的環形跑道變成自己的私家跑道 ，不過瘾的話，出門可直達西麗生态公園，健身完後，從容不迫的坐地鐵或自駕上班；

下班後去家附近的雲城萬科裡逛逛，和三五好友聚會happy，然後夜深了從容不迫的回家休息；

如果有小孩了，可以早上步行，送小孩去附近的學校上課；天氣炎熱的時候，帶着孩子們在泳池裡歡快暢遊；

周末的時候，老人帶着小孩，一家人享受西麗的優美風光。

在深圳核心區很難找到這種門檻低 近名校 交通便利 配套成熟 生态資源豐富的寶藏神盤了，項目是難得的全能王，最近樣闆房已開，項目即将發售了，感興趣的朋友可以去現場感受一下，一定會有驚喜！

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（本文僅代表《文傑淘樓》及淘哥個人觀點，不構成具體投資買房建議，樓市有風險，投資須謹慎。）

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