南山中心區處于南山區的中心位置，這個位置可以說尴尬，也可以說被黃金地段包圍。

說尴尬是因為南山中心區已經略有些老了，很多配套已經跟不上了，說它被核心區域包圍則是因為它北鄰科技園，南接蛇口，東連後海，西連前海，4個區域都是深圳核心區域。

這樣的南山中心區，到底是青銅還是王者，今天我們一起來看看。

南山中心區是南山比較早發展起來的片區之一，那時深圳灣、後海這些填海起來的區域都還沒有，南山中心區也曾是深圳的臨海片區之一。

在老一輩的記憶裡，海王大廈還是深圳的地标性建築，大廈上海王波塞冬手持“三叉戟”，駕着馬車穿越“大海”，從藍色玻璃幕牆中部的雄偉姿勢，散發着一往無前的獨特魅力。

聽聞以前海王大廈，是近海的但又怕鎮不住，于是乎才把古希臘神話裡的海王波塞冬安在大廈外牆上。

後續随着深圳填海進程的加快，南山中心區從臨海變成了内陸，現在我們所指的南山中心區是由創業路、南山大道、濱海大道、後海大道、南海大道及學府路合圍的區域。

以南海大道為界，南海大道以東即靠近後海片區的區域由于發展稍晚幾年，街道明顯更為繁華，茂業百貨、海雅缤紛城及南山書城都位于此，而且因多數街道歸屬粵海街道辦管轄，作為示範街區，整體都十分幹淨寬敞，海印長城、青春家園、保利城花園都是比較有代表性的樓盤。

海印長城實拍圖

而南海大道以西整體比較偏老舊，部分老舊小區以及城中村統建樓位于此，道路略窄，不過綠化環境還是比較不錯，西部比較有代表性的樓盤主要是鴻瑞花園，也是南山中心區花園最大的一個小區，曾經也是深圳的豪宅，項目對面還有一個有着剛需之光之稱的新盤——正東名苑。

鴻瑞花園實拍圖

整體來看片區的核心配套整體都十分不錯，但高端的商業和産業配套基本都依賴其他片區。

地處南二外學府中學學區

南山中心區的學區分布比較簡單，基本都被南二外集團旗下學校包攬。

其中小學主要是向南小學、南二外學府一小及南二外學府二小，其中向南小學實力比較一般，學區都在南海大道以西。

中學則基本全部都是南二外學府中學，該校也是位列南山第二梯隊的名校。

南二外集團是南山四大知名辦學集團之一（南二外集團，南外集團，南山實驗集團，育才集團），2017年6月，南二外合并學府中學，正式組成南二外集團，目前旗下有7所中小學，如圖：

圖源：南山教育在線

海德本部自不必說，成績常年都占據着南山第一的位置。這次我們來重點看下學府中學，縱觀曆年的中考成績，學府中學的四大八大率都在不斷提升。

從學校劃分來看，學府中學片區大概有60個樓盤，對應的小學除了學府一小和二小，還有向南小學、南油小學、南海小學和北師大附小的一部分，相比海德本部，學府中學的生源有點過于龐雜，素質參差不齊。

片區享3條地鐵線路

目前片區内有3條地鐵，——已建成的9/11号線及在建中的12号線。

其中9号線連接了前海、科技園、深圳灣 等核心區域。

11号線作為一條快線則串聯起了機場、福永、沙井等大空港區域。

而在建中的地鐵12号線在片區内設置了南山站、創業路站（站點名以官方公布為準）兩個站點，據最近的官方消息，目前南山站主體結構已經封頂，可與地鐵11号線換乘，一期預計明年（2022年）開通。

商圈成熟但不繁華

南山中心區整體商業算不上特别繁華。

南山中心區早期的商業主要是海雅百貨和茂業百貨，而後海雅百貨叠代升級之後成為了現在的海雅缤紛城，并于2014年正式開業，與南山書城共同構成了南山商業文化中心商圈。

另外片區距離海岸城購物中心、保利文化廣場等後海的大型商場也不算太遠，特别像海印長城、海岸明珠、城市印象等樓盤距離這些商場也不過就是幾百米的距離。

享南山六大産業輻射

目前南山的核心産業主要分布于留仙洞總部基地、科技園、後海總部基地、深圳灣超級總部基地、蛇口國際海洋城及前海。

片區恰處于南山的地理中心，受這六大産業輻射利好，其中又距離科技園、後海總部基地、深圳灣超總最近。

其中我們耳熟能詳的科技園，占地面積11.52平方公裡，18年GDP産出244億元/平方公裡、稅收43億/平方公裡，穩居全國第一。孕育出了騰訊、中興、華大基因、大族激光、邁瑞、TCL、金蝶、酷派、創維、康佳等衆多大牌企業，是深圳市科技、信息、人才資源最密集的區域之一。

再來看看南山中心區的樓盤，目前南山中心區的熱點樓盤共計17個，主要呈現出以下幾大特點：

多為2003年前後建的樓盤

南山中心區絕大部分的樓盤都是在2003年前後建造的，還有一小部分比較老的房子建設時間大概在90年代末，例如海珠城、康樂園等小區，外立面已十分老舊，品質也已大打折扣，目前成交量也不太多，這些老舊小區也基本就是南山中心區的上車盤。

剛需戶型是主流

南山中心區樓盤的戶型主要是以69-82的兩房居多，比較偏剛需，目前成交量比較好的樓盤如海印長城、佳嘉豪苑等也是這類剛需戶型居多，金鐘大廈則是小戶型樓盤的典型代表，最小的戶型僅20平左右，成為了片區内學府中學學區的上車盤，高峰時期成交價一度達到16萬/平。

近5年房價漲幅約77%

從房價來看，2016年南山中心區房價多在6.7萬/平上下，到2020年均價已到12萬/平左右，漲幅均值約77%，其中城市印象和美墅藍山漲幅最高，已達94%。

圈層偏中産

從圈層來看，南山中心區的圈層多為中産，多比較注重學區和生活環境，投資客不多，圈層還算比較純粹。

後海片區優缺點一覽

優點

• 享學府中學學區
• 地處南山中心區，承接南山6大産業的輻射
• 3地鐵環繞，出行便利
• 居住環境舒适

缺點

• 樓齡較高，品質略有欠缺

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