撰稿&視覺//KK

近年來，南通城市建設速度突飛猛進，一座座高層住宅拔地而起，擠滿了購房者對住房改善的需求，也大大更新了城市面貌。

但是，與這些“高大新”相比，傳統“老破小”備受争議，一邊是滑坡式的居住體驗，另一邊則是坐擁百萬，甚至千萬的不菲身價……

老破小到底能不能買，這是長期存在于樓市中的一個終極問題，今天我們就來讨論一下。

01.老破小的優勢

“老破小”，顧名思義是因為房齡老，内部設施破舊，面積小，沒有電梯，缺乏物業管理......雖然它有衆多的不足，但不能否認其價值。

地段：由于建設年代比較早，大多數老破小都位于市中心，周邊成熟地段，不管是交通、商業還是醫療配套都比較齊全，它的土地無疑是最值錢的。

哪怕是房子已經老了，破了，憑着優質的地段，也能吸引一批開發商進場舊改，或者政府重新翻新維修。

望江樓//圖源：網絡

房價：為什麼很多人都說老破小便宜呢？因為它的面積小，所以造價低；開放式小區無需管理，維護成本低。一般的老破小得房率在90%以上，比現在新房市場上高出10%。

學區：一些優質學區的學區房，它的價格一再突破，價高不說還一房難求。就比如城中小學、二附、第三中學這些優質類學校，其周邊配套十分成熟，其學區房價格也已經達到了南通二手房金字塔的頂端。

據貝殼網數據，南園路19号挂牌均價:41886元/m²、望江樓40552元/m²、銀花苑34082元/m²。

城中小學//圖源：網絡

02.老破小的劣勢

年代久遠：大多數“老破小”的房齡都較大，裡面的設備也非常老舊，很多缺少物業管理，上門推銷的、發廣告的人員都可随意出入；無電梯，樓内走廊燈、下水道的修複常常無人過問。

南園路19号//圖源：網絡

戶型：老房子一般以兩室一廳一廚一衛居多，面積并不大，客餐廳沒有明顯區分，采光不足等，最初建成隻是為了解決居住問題，并不關注品質、舒适度。

車位緊張，難停車：老舊小區停車位少，常常出現居民私自劃分車位、占領公共區域的現象，而道路兩旁車位收費又很高，無形間增加經濟支出。又由于小區很難做到人車分流，出行存在着一定的安全隐患。

銀花苑//圖源：網絡

貸款難：因大多數“老破小”的房齡都有十幾年，如果想要貸款購買的話，向銀行申請貸款也是一個難題，由于房齡老，貸款首付有可能增加，且貸款時間縮短。

03.政策調控 喜憂參半

2020年，國務院辦公廳印發《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》。

《意見》要求，明确城鎮老舊小區改造任務，重點改造2000年底前建成的老舊小區。改造内容可分為基礎類、完善類、提升類3類，各地因地制宜确定改造内容清單、标準。

去年，崇川區投資14億元對50個老舊小區進行改造，至去年底，全區老舊小區改造“十四五”規劃完成率超過30%。目前全區2022年老舊小區改造工作已經提上日程，前期設計、基礎調查和意見征集工作正在有序推進。

涉及建築外立面、屋頂維修出新，地下雨污管網、檢查井更換，瀝青路面鋪設，架空管線入地，增設休閑小遊園，新增居民活動用房等。

圖源：崇川在線

這些改造明顯提升了老舊小區的外在形象，也改善了居住條件和生活環境，從而也會帶動“老破小”估值的提升。

有地段優勢的“老破小”，在舊改的利好之下，或許會迎來價格的第二春，當然，最重要的是提升了居住舒适度。

另一方面，舊改也意味着大拆大建可能沒有了或者被暫緩，那些想要靠買“老破小”博拆遷緻富的投機客們，這種機會也可能越來越小了。

今年2月，教育部全面落實就近入學 公民同招！學區房成為曆史？

教育部官網發布的《教育部2022年工作要點》35條中，第15條明确提出：

推進義務教育優質均衡發展。研制集團化辦學指導意見。

全面落實免試就近入學全覆蓋和“公民同招”，指導各地完善學校劃片政策。

深入做好随遷子女就學工作。修訂出台學籍管理辦法，嚴格規範學籍管理。

或許政策的影響，不會立竿見影，但一定會逐漸沉重打擊和影響到所謂學區房的房價！

沒有了擇校熱和學區房，教育資源的分布将會更加公平，将迎來最強洗牌。

給那些想買“老破小”的朋友一些建議：

1、如果你對交通、教育資源、配套十分在意的話，并且首套房自主，可以選擇老破小過渡。

2、如果你已經有一個舒适的大房子，但是教育資源一般的，可以考慮買一個優質學校的小戶型給孩子上學。

注：購買的時候要了解學校名額是否充足，确認戶口可遷入，同時出租抵貸，未來還可以轉手。

3.不建議大家買“老破小”來做純投資，特别是樓齡超過30年的，随着樓齡的增長，面臨貶值問題，也可能面臨無人接盤。

關于老破小，你覺得值得買嗎？歡迎參與投票和在評論區留言讨論。

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