關于下半年東莞将迎來樓市松綁的消息傳了兩天後，終于得到“實錘”。

7月4日淩晨，東莞市住房和城鄉建設局（下稱“住建局”）發布關于加強分類指導優化住房限購政策的通知（下稱“通知”），從優化住房限購政策、落實金融支持政策兩方面做出房地産政策優化。

這也是3個月内，東莞市第三次給樓市“松綁”。

取消28個鎮限購

本次通知提出優化住房限購政策，将東莞市住房限購區域調整為莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道、松山湖高新技術産業開發區（下稱“限購區域”）。

這也意味着，除了這5個鎮（區）外，東莞市其它的28個鎮（區）正式解除限購，居民家庭購買非限購區域内的商品住房，無需進行購房資格核驗。依然保留限購的這5個鎮（區）中前4個位于中心城區，後者為臨近深圳的樓市活躍區。

住建局認為，此次限購政策的優化調整，将有利于向中心城區和核心區域以外疏導住房需求。

在限購區域内，東莞市戶籍居民家庭擁有2套及以上住房的，暫停向其銷售限購區域内的新建商品住房；非東莞市戶籍居民家庭擁有2套及以上住房的，暫停向其銷售限購區域内的商品住房（含新建商品住房和二手住房）。

不過，5月17日發布的“莞七條”新政中，二（三）孩家庭可新增購買1套住房、“雙（多）證房”認定為1套住房等政策仍适用于限購區域。

同時，不論是限購區域還是非限購區域，均實行2年限售政策，網簽的商品住房須取得不動産權證滿2年後方可進行交易轉讓。

在落實金融支持政策方面，通知明确支持購房者合理住房需求。商業銀行要落實好差别化住房信貸政策，合理确定本行商業性個人住房貸款的首付款比例和貸款利率。鼓勵商業銀行合理增加房地産信貸投放額度，提高審批效率，支持房地産企業合理融資需求。

“本次東莞發布新政，意味着其正式進入限購政策放松階段，短期内将刺激限購放松區域成交的回升，有利于提振東莞當前較為低迷的樓市信心，也有助于将住房需求向中心城區和核心區域以外疏導，加大對合理購房需求的支持力度。”中指研究院廣州公司研究主管陳雪強如是說。

東莞新政3.0

事實上，由于房地産市場下行、土地端遇冷，年内東莞市已經進行三次樓市調整。

在2020年7月-2021年8月期間，東莞市為了遏制房價過快上漲勢頭、緩解商品住房供需矛盾，曾接連出台了“莞九條”“莞六條”“莞八條”等“組合拳”措施，逐步加大調控力度。

也由于政策的層層加碼，2021年東莞市的樓市成交量開始降溫。克而瑞數據顯示，2021年東莞商品房成交面積同比下降35%，達到近幾年新低。

轉入2022年，整體房地産市場低迷疊加疫情因素，東莞樓市亦未能重振。第一季度其一手住宅網簽5165套，二手房網簽1827套，均出現不同程度的下滑。

樓市信心也在4月達到低谷，被稱為“樓市風向标”的土拍遭遇“滑鐵盧”。

彼時進行2022年度首輪供地，東莞挂牌的8宗地塊中有6宗因故終止出讓，在市場的觀念裡，因故終止、臨時撤拍此類行為往往與地塊無人報名挂鈎，僅餘的2宗地也以一宗底價、一宗溢價成交告終，房企拿地欲望較低。

此後不到10天，東莞針對“支持合理購房需求，加大疫情纾困，優化人才購房，吸引人才留莞”，優化調整東莞購房政策的文件便在市場流傳，且落地實施。調整後，新落戶東莞者可直接購房，取消了此前落戶繳納半年社保的要求；社保門檻降低，由連續繳納修改為累計繳納，且允許補繳；恢複個稅購房政策，即既認社保也認個稅……但該政策對市場的刺激有限，調整後的樓市熱度未見明顯回溫，新盤去化率仍處低位。

緊接着5月中旬，東莞再出“莞七條”新政，從購房套數、限售、土地出讓金、公積金購房等多方進行優化。此次調整後，二手房市場挂牌量增多，回溫迹象優于新房市場，緊接着的二輪供地呈現回暖迹象，出讓的8宗地塊全部成交，但整體熱度仍不算高。

一個半月後，東莞也迎來年度第三次即本次優化，其也被稱之為2022年度東莞新政3.0版本，至于調整是否能夠帶動市場持續回溫，還需打上一個問号。

深圳是“發動機”

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，深圳是東莞樓市的“發動機”，現在這個機器比較寂靜，這也是東莞連續兩輪政策刺激後，樓市依然不溫不火的主要原因。

作為粵港澳大灣區重要節點城市之一，東莞受大灣區規劃紅利加持，又是全國唯一緊挨三個一線城市的地級市，有近水樓台之利，吸引了大量外地人員入莞。

這也造成了東莞特殊的人口結構。2021年東莞市本地人口120萬、戶籍人口279萬、常住人口1054萬、實際管理人口高峰時可達1400萬，外來人口與本地人口數量倒挂嚴重，人口流動性極大。

李宇嘉指出，東莞本地居民特别是常住戶籍居民，住房擁有早已飽和，外來打工人群主要住城中村，房地産兩極分化。而東莞樓市的主要購買力其實是來自深圳的購房者，一方面是東莞房價明顯低于深圳；另一方面是莞深一體化做得比較好，比如知名的松山湖、華為等，深圳沒有購房資格或者購買力不足的人群，往往會到東莞買房。

多年來，東莞在産業鍊、營商環境等方面緊跟深圳，成為深圳産業外溢首選地，尤其是松山湖高新技術産業開發區，就有數萬名華為員工從深圳遷至此處，也為東莞樓市帶來了新鮮血液。

據住建局披露的4月房價地圖來看，松山湖周邊項目房價基本在3萬-5萬元間，屬于該市的房價高地。而此次限購調整松山湖高新技術産業開發區仍被列為限購範圍。

同策研究院研究總監宋紅衛告訴記者，本質上還是市場購買力的問題，以往每逢深圳調控，東莞、惠州整體會漲，這由于深圳調控是因為有大量的需求和“熱錢”，一旦開始調控便會需求外溢，東莞、惠州基本承接了這部分需求。而目前的情況是深圳需求處于低位，上半年二手房成交不足萬套，下降了6成。換言之，整體華南市場都比較低迷，東莞也不例外。

不過，随着市場對政策的不斷消化，周邊城市樓市利好持續放出，沉寂許久的深圳樓市或也出現了複蘇迹象。

克而瑞深圳區域顯示，5-6月深圳供應放量，規模房企積極推盤去化，沖擊半年度業績，深圳市場供求兩端放量顯著，成交明顯複蘇，市場觀望氛圍開始減弱，看房活動和買房決策趨于活躍。

記者 左宇

編輯 孫婉秋

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