感謝老鐵垂青，樓司令--用佛系的心态看樓市。不急功近利，不亂打“诳語”。為購房者決策把好關、置業路上買對房，司令期待和你有故事。

今年上半年，整體行情不錯，區域分化加劇也是事實，但還不至于出現“旱的旱死 澇的澇死”的極端局面。

上半年新房成交57537套，為近3年新高，近11年來第四高。

同時，土地市場熱鬧非凡，上半年佛山商住地合計成交41宗。其中樓面價突破2萬 最少5宗，高價地的誕生意味着樓市有一定托底。

雖然開發商也會站崗，但高價地面市前，會拔高闆塊預期，畢竟人性都是貪婪的。

今期就來盤點禅南順主流闆塊，全年已面市、及下半年待面市的新盤，并附上闆塊點評，希望給各老鐵選籌提供思路參考。

尤其有高價地項目出沒的闆塊，有貨在手的老鐵是否期盼能趁機拉一波。

01

禅城區

張槎

上半年有海倫堡弘陽悅江一號、弘陽德商昕悅府開盤，價格在1.75-2.3萬元/㎡之間。

季華三路的季華正榮府6月底面市，毗鄰禅城唯一三軌交彙TOD--張槎站附近（2、4号線 廣佛環線），吹風1.9-2.2萬/㎡，季華路沿線買家可重點關注。

張槎的客群，除了本地客之外，其實跟綠島湖、老石灣、城北的客群重疊度較高--大祖廟闆塊外溢的客群較多。

闆塊目前主流産品房價在1.75-2.3萬/㎡為主，一般三房上車門檻約50萬。

南莊

禅城中心往禅西方向延伸，張槎将“西伯利亞”的帽子傳給了南莊（除了綠島湖）

除了本地客外，最主要來自禅城主城區的外溢，尤其石灣地界的購買力。

上半年首開的美的時光雅園、鳳翔灣壹号兩盤瞄準禅城剛需，首付40多萬就能上車3房。

最近揭開面紗的海倫堡彙銀玖悅瀾灣，預計8月開賣，闆塊主流産品房價在1.35-1.85萬/㎡之間，一般三房上車門檻約40萬。

闆塊未來最大的利好，恐怕要數廣州28号線延伸到鳳翔灣了，但這還在論證中。

祖廟

去年亮相的星河雲頌府，上半年開出2.8-3.5萬/㎡，讓市場頗為震驚，是祖廟繼嶺南天地怡廷之後，第二個摸上3字頭的盤。

華發四季大家不陌生，售樓部開了又關，如今還是從前那個少年沒有一絲絲改變，咱們靜候佳音吧。

祖廟闆塊各種配套都是現成，老佛山認同度超高，一些實力稍弱夠不着千燈湖的廣州買家，也會順着地鐵前來祖廟買房。

闆塊主流産品在售房價在2.6-3.2萬/㎡之間為主，一般三房上車門檻約70萬。

祖廟大概是最不會炒作的中心闆塊了，廣州28号線基本闆上釘釘經過祖廟，但開發商愣是沒人炒作，别的手無寸鐵的闆塊已經炒上天了。

城南

城南生活氛圍濃厚，整體交投活躍。

今年4盤會開賣，價格都在2字上，最近剛開展廳的粵海拾桂府，作為曾經的禅城地w，現吹風3萬 /㎡。

亞藝闆塊的建投恒福壹号（原周記地塊），5月規劃披露将建高層住宅，号稱售價能“打破禅城天花闆”，預計年底前會出。

目前闆塊主流産品在2-2.8萬/㎡之間，一般三房上車門檻約60萬。

城北

從地理位置來看，城北往東走幾公裡就到達千燈湖，蹭了佛山房價天花闆的流量。

但目前城市面貌拉胯、教育資源遜色，最受期待的是佛山地鐵3号線和海五路全線通車。

城北的客群，除了禅桂中心區的外溢，也包括廣州及外地自住 投資客。。

城北今年入市新盤有敏捷珑悅府和中交白蘭春曉二期，均價在2.3-2.7萬/㎡之間，下半年還有保利化纖廠二期項目等待入市。

目前闆塊主流産品房價1.75-2.7萬/㎡之間，一般三房上車門檻約50萬出頭。

石灣（含奇槎）

石灣版圖遼闊，從東到西，其實囊括了整個城南，其中最亮眼要屬東部的奇槎。

作為禅城新晉富人區，關注度高，入手這裡的大多看中教育資源和生态環境。其中，不乏千燈湖、亞藝、季華路沿線客群。

目前，奇槎泰豐千玺灣已開外展廳，走輕奢豪宅路線，吹風3.2-3.5萬/㎡，預計8月中旬開放銷售中心。

老石灣片區内則有改名的複地公園和光将入市，年底有2号線加持，基本輻射周邊3km的購買力。

老石灣主流産品房價1.8-2.1萬/㎡之間，一般三房上車門檻約50萬；奇槎房價在2.3-4.5萬/㎡之間，一般三房上車門檻約60萬出頭。

02

南海區

千燈湖

自從保利天悅在2019年10月開賣至今，千燈湖便一直沒有新貨補給。

随着永勝村碧桂園燈湖盛世放出風聲，近日已開放展廳，主打90-120㎡三四房産品，預計年底入市。

另千燈湖北的大瀝奇槎，保利維塔在6月下旬入市，推120-160㎡公寓，價格在1.3-1.7萬/㎡，另TIC時代全球創客小鎮已開銷售中心，主推96-172㎡。

平洲

平洲映月新城--當下最熱門的臨廣闆塊，主要由平洲本地、千燈湖溢出的客群，部分禅城及南海鎮街客群及廣州客組成，購買力豐富。

今年上半年陸續開盤的佳兆業花樣年廣雅院、綠城桂語映月和保利天珺。

預計下半年入市的有平洲中海地王項目，樓面價達到2.2萬/㎡，曾經身旁的龍光天曜，廣州客占比8成，但如今再難達到這個數量級了。

平洲主流産品房價在2.5-3.5萬/㎡之間，一般三房的上車門檻約70萬出頭。

大瀝 裡水

作為南海的臨廣鎮--大瀝和裡水幅員遼闊，經濟實力不俗，但城建跟桂城差距很大。當然，大瀝比裡水好。

其中，大瀝奇槎闆塊似乎一直在哪裡去大瀝化，蹭千燈湖。

而鹽步雖是老牌臨廣，但也沉寂多年，今年城區小盤金地龍灣一号面市，價格在2-2.4萬/㎡，掀不起風浪。

而大瀝的黃岐則跟裡水一樣，一如既往地打金沙洲概念，就夠了。

尤其裡水，除了和順之外，幾乎其他地方全是金沙洲，甚至包裝了“泛金沙洲”的概念，最主力的客群，永遠是廣州批發市場的老闆們，他們更在意通勤，對拉胯的配套似乎不太在乎。

裡水主流産品在1.65-3.5萬/㎡之間，一般三房首付約不到50萬起，但金沙洲首付門檻就去到75萬以上。

距離白雲區較近的和順價格低，優勢隻有近白雲，整個城鎮界面類似山坑，特别提醒一下，當下的藍光未來城盡量别碰。

大瀝包括城區、廣佛智城片區、鹽步黃岐等地，主流産品房價在1.7-3.8萬/㎡之間，一般三房首付約不到50萬起。

羅村

作為非限購區裡的頭部闆塊，它靠着接駁禅桂廣的桂丹路，已經未來的地鐵3号線、4号線，有不少故事講，房價甚至暴打多個限購區闆塊。

下半年有2盤入市，濱江金茂悅主打88-143㎡産品，目前已開放銷售中心，預計本月開盤，聚合了幼兒園 石門系9年一貫制學校，吹風1.7~2.2萬/㎡。

另一個是在羅村孝德湖闆塊的越秀閱湖台，主打123-220㎡産品，目前已開放咨詢中心，

目前，羅村主流産品房價在1.7-1.9萬/㎡之間，一般三房門檻在45萬起步。

03

順德區

北滘

北滘最耀眼的闆塊自然是北滘新城，這裡除了有本地土著和産業的購買力支撐，還有不少外部投資客湧入。

年初，全國多個大V煽動，讓北滘新城整體房價跳漲，年初至今輕松超過30%的漲幅。

今年和明後年，會有廣州地鐵7号線、廣佛環線、3号線相繼開通，并且教育、醫療等配套悉數上陣，會是一個本地和外來客群宜居的闆塊。

但也要注意，今年炒的太猛，也有一定透支的痕迹。

北滘其他闆塊如城區、靠近佛山新城的水口、莘村周邊，關注度不及北滘新城，但一定程度上能吸納北滘新城外溢的客群。

北滘新城主流産品在2.6-3.5萬/㎡之間，一般三房的上車門檻在70萬起，而北滘城區上車門檻在50萬左右。

陳村

經濟和城建等配套基本面很一般，但并不影響陳村房價和地價在樓市的号召力，佛山地王就在陳村誕生，就靠兩個字：地段。

無限臨近廣州，有地鐵7号線、2号線、廣佛環線，還有未來直通廣鋼的11号線加持，屁大的陳村都快被軌道交通包圓了。

今年在三龍灣政策的号召下，有望跟三山新城攜手引進産業。

陳村當下的房價高地，屬東部TOD闆塊，廣州客紮堆，房價幹到3.5萬/㎡。

主流産品房價在1.95-3.3萬/㎡之間，相對最低的是陳村中部和北部，有多盤在售，一般三房首付門檻普遍在50萬左右。

挨着三山新城的石洲片區僅有一盤在售，上車一般三房門檻，首付也在50多萬左右，多承接三山新城及廣州外溢的購買力。

下半年兩大純新盤--新希望 新城項目，将同台競技，熱度頗高，紛紛吹風3萬 。

大良

大良的房價，從高到低可以依次按德勝新區、東區、北區、南區、西北區排列，總體而言真是一副歲月靜好。

房價跨度廣，在1.75-4.5萬/㎡之間，最低三房上車門檻，三成首付約40萬就能上車，而最貴的，可就誇張了。

大良的客群，以本地自住改善型客戶、順德其它鎮街客戶及外來的新順德人為主。

外區客對大良的興趣，相比禅桂中心和傳統臨廣闆塊要小很多很多，核心原因--大良距離禅桂中心區、廣州中心區都比較遠。

樂從

樂從可以分為佛山新城和樂從其餘城區。

佛山新城的客群多以禅城南部和樂從及周邊客群為主，也包括少部分南海客。

樂從城區及南部闆塊的客群，除了本地人，多以新樂從人，如家具一條街、鋼鐵産業鍊從業人員，以及被中介帶去的外地購買力。

佛山新城主流産品房價在1.85-2.6萬/㎡之間，一般三房上車門檻約55萬。

樂從城區及南部房價在1.5-1.95萬/㎡之間，一般三房上車門檻首付40萬出頭。

倫教

倫教與廣州番禺僅一河之隔，算是臨廣闆塊，但臨的是廣州窮地方。

闆塊内的配套基本面也就靠3号線和待建的11号線，借此可以連接大量和北滘，未來還能直達廣鋼，這是倫教最值得吹捧的資本。

然後，倫教的其他配套，如城市界面、交通、居住環境就顯得很拉胯了。

過去買入倫教的客群由相鄰北滘大良的新順德人、禅桂廣剛需客群，及大量外地投資客組成。

今年闆塊已經露臉的新面孔有龍湖江與城，售價在2~2.3萬/㎡。

主流産品在1.75-2.4萬/㎡之間，一般三房上車門檻已經跳到40多萬了。

據不完全統計，佛山五區下半年可能将有50~70個盤入市。

看多的人，第一反應是下半年的樓市會繼續熱鬧，因為這麼多開發商加入戰場，必會攪動樓市風雲；

看空的人，第一反應是下半年市場會迎來白熱化競争，内卷加劇，開發商的日子會更難過，樓市上漲的動能該消停了。

不管看多還是看空，大家都更應該跳出佛山的圈子去審視。

站在全國一盤棋來看，調控始終是貫穿今年樓市的主旋律。原因無它，就因為熱，所以要調。

就說越收越緊的限貸政策，已經明顯在驅趕外地買家了，市場相比上半年已經逐步冷靜。

但這就像一輛車，身後的拉力讓它速度越來越慢，它會逐漸停下來進入全面的橫盤整頓。

這個階段便是自住型買家入手的窗口期，是買方市場，這對購房者來說，是一個相對最佳的時機。隔壁廣州已過拐點，佛山在政策下也快了。

佛山買房，問問樓司令吧！

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