有網友問，房地産企業的收入哪些應計入“預收賬款”，哪些應計入“合同負債”，這兩個科目下的收入稅務處理是否一緻呢？小編舉例分析如下：

“預收賬款”和“合同負債”科目

預收賬款是指企業收取的款項并不構成交付商品或者提供勞務的履約義務。它以實際收到款項為前提，不以履約義務為前提。核算在合同簽訂前收取的款項，或者所收取的款項與合同規定的履約義務無關。比如房地産企業在合同簽訂前收取的訂金、誠意金等預收款項。

會計處理：

借：銀行存款、現金

貸：預收賬款

合同負債是指企業已收或者應收客戶對價而應當向客戶轉讓商品或者提供勞務的義務。它以履約義務為前提，并不一定要收取款項。核算在合同簽訂後履約義務确定，所對應收取的款項或者應當收取款項的權利。比如房地産企業在合同簽訂後收取的定金等預收款項。

會計處理：

借：銀行存款、現金、應收賬款等

貸：預收賬款

在合同成立前已收到的對價不能稱為合同負債，但可作為預收賬款。合同一旦正式成立，又要将預收賬款轉入合同負債。

“預收賬款”和“合同負債”涉稅處理​

一、“預收賬款”涉稅處理

“預收賬款”科目下核算的預收款項，由于與合同履約義務無關，一般在合同簽訂前收取，比如房地産企業簽訂合同前收取的訂金、誠意金等預收款項，筆者認為不應計算繳納增值稅、土地增值稅、企業所得稅。

1.增值稅。

根據《财政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（财稅〔2016〕36号）附件2《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第（八）項第9目規定，房地産開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地産項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。這裡規定的是采取預收款方式銷售所開發的房地産項目，可見這裡需要預繳增值稅的預收款項對應的是有履約義務的，也就是銷售所對應的房地産項目，而“預收賬款”科目核算的是沒有履約義務的預收款項，所以不應當預繳增值稅。

通過一些地方的答複，也可以得到印證：

（1）《湖北省營改增問題集》第42問：房地産開發企業預收款的範圍以及對預收款按3%預繳增值稅是否能用來抵繳當期增值稅應納稅額？

房地産開發企業的預收款，為不動産交付業主之前所收到的款項，但不含簽訂房地産銷售合同之前所收取的誠意金、認籌金和訂金等。

（2）《山東國家稅務局全面推開營改增試點政策指引（六）》中“關于房地産開發企業預收款範圍問題”：房地産開發企業取得的預收款包括定金、分期取得的預收款（含首付款、按揭款和尾款）和全款。誠意金、認籌金和訂金不屬于預收款。

（3）河南省答複：2016年河南省國稅局《營改增問題快速處理機制專期九》第六個問題針對“房地産開發企業收到購房人的定金、訂金、誠意金、意向金時，是否視同收到預收款按照3%的預征率預繳增值稅”進行答複，以下為答複的具體内容：“訂金”目前我國現行法律中沒有明确規定，它不具備“定金”的擔保性質，當合同不能履行時，除不可抗力外，應根據雙方當事人的過錯承擔違約責任，一方違約，另一方無權要求其雙倍返還，隻能得到原額，也沒有20%比例的限制。“意向金(誠意金)”在我國現行法律中不具有法律約束力，主要是房産中介行業為試探購房人的購買誠意及對其有更好的把控而創設出來的概念，在實踐中意向金(誠意金)未轉定金之前客戶可要求返還且無需承擔由此産生的不利後果。綜上，定金、訂金、意向金、誠意金中，隻有“定金”具有法律約束力，而訂金、意向金、誠意金都不是法律概念，無論當事人是否違約，支付的款項均需返還。因此，房地産開發企業收到購房人的定金，可視同收到預收款；收到訂金、意向金、誠意金，不視同收到預收款。

2.土地增值稅。

根據《土地增值稅暫行條例實施細則》（财法字[1995]6号）第五條規定，條例第二條所稱的收入，包括轉讓房地産的全部價款及有關的經濟收益。筆者認為簽訂合同前收取的訂金、誠意金，不屬于轉讓房地産的全部價款及有關的經濟利益，隻有在合同簽訂後才能認定為轉讓房地産的收入。

關于是否計征土地增值稅，各地規定不一，具體以當地政策依據為準：

（1）廣州規定，穗地稅函[2012]198号第四條規定：房地産開發企業與購買方未簽訂房地産銷售合同，房地産開發企業收取的訂金、定金、違約金、賠償金，不得确認收入；房地産開發企業與購買方簽訂房地産銷售合同後，房地産開發企業收取的訂金、定金以及由于購買方違約而産生的違約金和賠償金，确認為收入。

（2）安徽規定，安徽省地方稅務局公告2012年第2号第十一條規定：房地産開發企業轉讓房地産時收取的定金、誠意金等，應一并計入銷售收入預征土地增值稅。在清算土地增值稅時，買受方在簽訂合同前因撤銷購買意向而向銷售方支付的違約金，不計入銷售收入，不征收土地增值稅。

3.企業所得稅。根據《國家稅務總局關于印發<房地産開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》（國稅發[2009]31号）第六條規定，企業通過正式簽訂《房地産銷售合同》或《房地産預售合同》所取得的收入，應确認為銷售收入的實現。筆者認為，房地産企業在簽訂合同前所收取的訂金不屬于企業所得稅的收入，不需要繳納企業所得稅。

二、“合同負債”涉稅處理

“合同負債”科目下核算的預收款項，必須以履約義務為前提，核算在合同簽訂後履約義務确定，所對應收取的款項或者應當收取款項的權利。比如房地産企業在合同簽訂後收取的定金等預收款項，筆者認為應當計算繳納增值稅、土地增值稅、企業所得稅。

1.增值稅。

根據《财政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（财稅〔2016〕36号）附件2《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第（八）項第9目規定，房地産開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地産項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。可見合同簽訂後确認履約義務所對應的預收款項應當計算繳納增值稅。

通過一些地方的答複，也可以得到印證：

（1）《山東國家稅務局全面推開營改增試點政策指引（六）》中“關于房地産開發企業預收款範圍問題”：房地産開發企業取得的預收款包括定金、分期取得的預收款（含首付款、按揭款和尾款）和全款。

（2）河南省答複：定金、訂金、意向金、誠意金中，隻有“定金”具有法律約束力，而訂金、意向金、誠意金都不是法律概念，無論當事人是否違約，支付的款項均需返還。因此，房地産開發企業收到購房人的定金，可視同收到預收款；收到訂金、意向金、誠意金，不視同收到預收款。因此，你公司收取的“定金”按照河南省稅務機關的答複口徑需要視同收到預收款預繳增值稅。

2.土地增值稅。

根據《土地增值稅暫行條例實施細則》（财法字[1995]6号）第五條規定，條例第二條所稱的收入，包括轉讓房地産的全部價款及有關的經濟收益。筆者認為簽訂合同後收取的定金，由于确認了履約義務，屬于轉讓房地産的全部價款及有關的經濟利益，應當計算繳納土地增值稅。

通過一些地方的答複，也可以得到印證：

（1）廣州規定，穗地稅函[2012]198号第四條規定：房地産開發企業與購買方未簽訂房地産銷售合同，房地産開發企業收取的訂金、定金、違約金、賠償金，不得确認收入；房地産開發企業與購買方簽訂房地産銷售合同後，房地産開發企業收取的訂金、定金以及由于購買方違約而産生的違約金和賠償金，确認為收入。

（2）安徽規定，安徽省地方稅務局公告2012年第2号第十一條規定：房地産開發企業轉讓房地産時收取的定金、誠意金等，應一并計入銷售收入預征土地增值稅。

3.企業所得稅。根據《國家稅務總局關于印發<房地産開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》（國稅發[2009]31号）第六條規定，企業通過正式簽訂《房地産銷售合同》或《房地産預售合同》所取得的收入，應确認為銷售收入的實現。筆者認為簽訂合同後收取的定金，由于确認了履約義務，屬于企業所得稅的應稅收入，應當計算繳納企業所得稅。

僅供參考，不作為執行依據，具體以當地政策答複為準。文章來源：品稅閣太陽雨

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