文/子木

這幾天，樓市發生了幾件事情，問的人特别多，下面我挨個講講自己的看法。

01

第一件事是證監會啟動“不動産私募投資基金試點”。

這個事情在投資市場上引起不小轟動，因為之前調控的大基調是禁止機構參與投資房産的，怕炒作嚴重，房價失控。

但現在證監會帶頭，打開了私募基金-房地産的融資管道，而且在文件中寫道，除了可以投資保障性住房、商業經營用房、基礎設施，還有存量商品住宅。

這意味着機構投資住宅被允許，一批炒房客正規軍，正踏着整齊的步伐，從遠方向市場走來。

以此，媒體稱之為房地産大利好，配合着小陽春行情，點燃購房情緒。但我認為這樣的觀點比較片面。

為什麼？

我們不管這個所謂的創新模式有多麼複雜，隻需要解決一個問題，怎麼賺錢。資本一定是逐利的。

要麼靠房價，要麼靠房租。

國内房租收益率普遍跑輸通脹，這個是常識，所以投資機構肯定不做考慮。那麼就剩下了房價。

重點來了。

後房地産時代，能賺錢的項目本就不多，地方如果出現穩定且高收益的項目，一定會先考慮到城投這個親兒子。

肥水不流外人田這個道理大家都懂，所以在賺錢的可能性上，已經做了主要過濾。

其次，當下房産投資如此透明，想投房直接買就好，低利率 不限購，門檻很低，為什麼還要通過機構之手多一道程序，多一些成本。

想來想去，這個模式在國内真的很難走得通。

但為什麼證監會一定要推行房地産證券化呢？

答案或許隻有四個字“風險轉移”。

現在整體的房地産風險，積聚在銀行和地方庫存，如果能借私募機構之手，引資金入市，把這些垃圾債務以及庫存轉移掉，那便有盤活市場之大用。

比如某城市想處理一批爛尾樓，地方沒錢去解決，這時候就可以引私募入場，繼續開發落地，然後再賣出分紅。

轉移給誰呢？

有錢人肯定是不入套的，怕就怕那些不知所以的散戶聽風就是雨，一股腦紮進來接盤。

這個炒股的人都知道。

虧錢的永遠不是莊家和大戶，而是散戶，股市是一個富人鼓動，散戶跟進，三七分成的模式，那麼房地産投資私募也很可能演變成這樣。

到頭來，還是小白散戶們扛下了所有。

房地産私募投資作為一個新鮮物種，要經曆很多，很可能淪為地産冷淡地區托起樓市的一把武器，所以我勸你未來看到相關信息，盡量避開，不要硬着頭皮碰鐮刀。

02

第二件事發生在北京房山。

據北京日報報道，為了維護購房者權益，規範房地産市場秩序，2月21日，北京市房山區38個在售樓盤項目以自發聯盟形式自願承諾，購房者在簽訂正式購房合同前提出退房的，30天内定金退還到位。

為什麼講這件事情呢？

稀有。

我幾乎每天都會接觸到相關咨詢，“子木老師，開發商不給我退定金怎麼辦啊？”

我深刻記得有一個讀者，為了找開發商退定金，結果被打進了醫院，頭上縫了6針，打了2年官司。

幾乎所有購房者遇到這樣的事情都會痛心疾首，因為錢進開發商口袋裡容易，再想掏出來，難如登天。

而且很多開發商都有成熟的套路來解決這種情況。

一個開發商案場的朋友跟我解釋，其實很多人買房都是頭腦一熱，銷售講到位了一逼定，準成。

隻要交了定金就成功了80%，因為大多數人後來冷靜下來想反悔，考慮到大幾萬錢退不出來，也就硬着頭皮把房子買了。

你想，寒夜裡的狼好不容易咬住一塊肥肉，怎麼可能輕易撒口呢？

買房時，客戶是大爺，退房時，客戶是孫子。

在房子緊缺的時代，這種做法很主流，但當房子不緊缺，行情冰冷呢？或許就很難走得通了。

北京這次整個大區所有在售新盤簽訂“30天無理由”，有兩種可能，一種是擴大客戶基礎的營銷“套路”。

就是告訴買房人，買房不用擔心，大不了可以退，以此來降低購房者的決策壓力。

另一種就是實打實的改革，借樓市複蘇之際，徹底扳平買家和賣家之間的權益地位，也算是市場一點小小的進步。

其次每次看到這種新聞，我都感到無地自容。

我們号稱有多麼龐大的房地産市場，是幾個發達國家的總和，但很多制度到現在為止依然沒有進步，無論是預售還是公攤，即使這種保護購房者的退定金，都無法普及。

普通人花一輩子的辛苦買一套房，理應有被尊重的權利。

03

第三件事是網上傳得比較火的一個數據，講的是住房和城鄉建設系統動員了260多萬人用時3年進行普查，摸底全國房地産。

發現全國有80多萬處市政設施和6億棟房子。

注意，這裡是棟，不是套也不是間。

如果按一棟樓隻住10個人來算，就可以容納60億人口……

于是有讀者拿着數據風塵仆仆過來找我說，子木老師，馬總說的就是對，房子如蔥，這麼多的房子人怎麼能住得完，房價一定會跌的，對嗎？

您還是别關注我了。

這6億棟又不是全指城市裡的商品房，其中也包含了工業用房，寫字樓，其他商業用房，也包括廣大農村的自建房，後面這些房就占好幾個億。

退一萬步講，假設現在我們城市商品房就有6億棟，甚至60億棟，那又能代表什麼呢？

到現在為止，大多數人看待樓市都沒有“比較思維”，依然用鶴崗的庫存來中和深圳的需求。

深圳有多少人口，1800萬，純商品房有多少呢？200萬套左右，住房自有率僅有23.7%；

而鶴崗，住房自有率300%，房子甚至是人口的5倍、10倍。

兩者不是一個概念。

深圳隔壁有一個非常有名的地方，叫做惠陽大亞灣。

這個地方房屋密度極高，我當初調查評估，甚至能把全深圳的人裝進去。但這麼大的庫存對深圳樓市有影響嗎？

絲毫沒有任何影響。

因為深圳人不願意去住，深漂也不願意去住……一城之隔，便是兩個世界，可惜如此簡單的道理，到現在很多人依然無法理解。

同理還有人口話題。

人口紅利是消失了，人們也不願意生了，比如上海最新統計生育率隻剩下了0.7，就有人說上海樓市不行了……

别說0.7，即使是0都沒事。

能搶為什麼要生？

一個城市的人口，除了生育還有流入，而馬太效應下，比的主要是流入，卻淡化了生育。

參考韓國，全球生育率倒數第一，然而首都首爾人口每年都在維持正流入，源源不斷年輕人進入首都，人口占比已經高達全國1/5，房價在疫情後依然出現拉漲的行情。

如果按照人口規模類比，在國内，每個城市群都甚至可以類比一個韓國，想想有多麼龐大。

所以兩極分化下的平行世界擁有不同的風景線，中國房地産也絕不是用A除以B那樣簡單，一切均源于“比較”。

比較人口、産業、土地、金融、政策……尤其在不可思議的房地産庫存和日漸凋零的人口這種大趨勢下，我們更應該把目光放在那些被淘汰的和即将被淘汰的城市。這才是比較嚴謹的學術參考。

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