今年的重慶新房市場，毫無疑問市處于橫盤的那種，而且還是深度橫盤。

不過如果有留意近期新房動态，會發現這麼幾個有意思的現象：

1、純新盤還是有一些項目集中入市；

2、新房越做越偏向高端化；

3、高端市場持續熱銷，購房者買單的比較多。‍

這一系列現象，也在一定程度上反映了一個現實：重慶的高端改善市場，還是有眉頭了。

重慶第一二批集中土拍出讓的部分地塊，大部分最近也相繼爆出規劃，這些新出的産品除開核心區的部分項目，基本上均是以低密度、大面積、高裝标産品為主。一眼望過去，超一半是改善盤，不少還位于核心地段，不少房企也推出了頂級系列的産品。

➤近期亮相的觀音橋觀宸，是華潤香港置地2022年打造的定制TOP系城市作品，位于江北核心，市場期待值很高；

➤華潤在今年年初也推出了高端墅級産品——華潤中央公園悅府，位于中央公園；

➤去年香港置地推出的高端産品——啟元，成為城市核心改善的代表産品；

➤中糧和保利也把旗下最好的産品，“壹号”系和“天”字系，帶到了中央公園——天玺壹号；

➤熱衷于造城的招商蛇口将西南首座1872落子于重慶，國慶期間城市展廳已經開放，打造多元業态約40萬方綜合體大城，預計價格将往2萬元/㎡靠，就是不知道會不會有更為高端的業态；

➤華宇今年首入中央公園打造的禦璟首玺，以洋房 低密的改善項目，也于今年第三季度面世；

➤萬科在中央公園的樓盤萬科璞園二期又開盤了，價格估計比一期更高；

➤熱衷于重慶主城核心的中海，也趁熱打鐵繼續深耕，推出中海映溪臺和中海春華九裡。

➤另外值得一提就是相當有特色的萬華麓悅江城，數千畝的高品質社區，相信也會是未來重慶高端改善的代表。

當然，還有來福士、天銮、蘭園、長嘉彙、龍湖雲瑤玉陛、北島、新希望D10、卓越天元、觀音橋1号、凱德九章、謝家灣悅府、中鐵建西派城等等項目。不過值得一提的是，重慶的高端不是沿海那種，由于市場的不同，在重慶基本上300萬以上的基本上就勉強可以算高端的門檻了。

這些高端改善項目的面世，讓重慶樓市更加的國際化，逐漸邁向改善市場。

回想一下就不難發現，從2017年開始至今，重慶樓市大熱的樓盤不少都是偏改善型樓盤，市場上首改、高改項目如春筍般冒出，像金科九曲河、蘭園、國賓壹号院、寰宇天下、約克郡、融景城、中鐵建西派城、長嘉彙、華潤悅府、十裡長江、融創白象街等等……。

無論大小房企，都開始轉戰改善市場，且都受到了購房者的追捧。

據不完全統計，截止至今年10月，重慶均價破3萬的項目達13個，均價2萬-3萬的項目有54個，均價1.5萬-2萬的項目有81個。

重慶樓市高價格的項目貌似從來沒有這麼集中過。

這些高端改善産品之所以盛行，其原因一是因為改善需求的爆發。不少10年前購買剛需産品的人，目前差不多都已經到了該換房的時候。雖然現在政策寬松，但是購房欲望并不高，可是開發商都想在改善市場上賭一把；原因二，地價決定房價，重慶當下高端樓盤的拿地價格都不低。縱觀這些新項目，拿地價都不低，大部分都是萬元地塊，中央公園北的那幾塊地更是高。而且，最近兩年排名前十的土地單價超過了不少在售的樓盤價格，地價都被刷新。

比如招商蛇口拿下的巴山地塊，成交樓面價7200元/㎡，就價格來說确實不高，但是從拿地價以及周邊的配套來看，參考周邊項目2萬＋的價格，其房價大概會在1.6萬-2萬/㎡，實屬正常； 又如通用在今年7月競得的7000元/㎡的奧體地塊，項目未來房價突破1.6萬/㎡問題不大，加上萬科的精裝修，進軍2萬 /㎡是大概率事件。

買房看地段，一直以來都是房地産業的“潛規則”，放到高端改善更是如此了，畢竟好的地段可以坐擁城市核心資源，同時也是房産升值的“領漲區”。

對于重慶發展布局的模式來看，稀缺的内環核心以内及二環之間的熱點地區明顯是“黃金貴族”。

這些“黃金貴族區域”都有非常明顯的特點，比如稀缺的自然資源，像禮嘉、中央公園、悅來等就是很好的例子。其次城市資源對于房子的價值不可複制，特别城心的配套資源，坐擁地鐵、商圈、教育、醫療等核心城市資源的房子和闆塊其價格都不低，如兩江四岸核心、中央公園闆塊等房價早已突破2萬/㎡。

高端樓盤之所以能夠稱為高端樓盤，除了以上所述的幾大外在因素外，主要還是因為開發商有“基因”，所謂打鐵還需自身硬，如果自身不具備那個實力，即使把你放在那個位置，也打造不出什麼好的産品來。

就比如長嘉彙來說，就這個地段，沒有點兒實力的開發商去打造的話，不知道會爛成什麼樣。其實重慶不少地段的都是因為沒有選好開發商，不然品質呈現肯定會大不一樣。

對于這些高端樓盤，實力主要來源于品牌及高端的産品品質，無論是香港置地、龍湖、萬科、中海等等房企，不是世界500強就是布局全國、全球，口碑積累還是比較深厚。 而“口碑”也正是一種“隐性升值資産”，為房子賦予“升值”。看看現在市面上的知名樓盤，哪個樓盤的的背後不是一線開發商，要是換成其他不知名的開發商， 早就淹沒在市場了。

當以上這幾大因素“集萬千寵愛于一個高端樓盤”時，其價值必然被不斷放大，而反映最直觀的就是房價的高低。特别是在當下行情之下，重慶高端樓盤均價突破3萬 /㎡也就再正常不過了。

重慶的高端項目還是有不少的，照母山片區、禮嘉片區的豪宅就比較多，另外就是兩江四岸核心區的一些項目，像來福士、印長江、兩江峯等等。

重慶扛着高端改善樓盤雖然多了，但也有一個比較敏銳的問題，那就是絕大多數樓盤空有改善之名，卻無改善之實，也就是我們調侃的“嘗試性高端”。就像上面提到的，去年4月中央公園北如此高的地價，這些拿地的房企不管是順應市場需求，還是在利潤的驅使下，估計都是因為不得不去做改善産品，提升利潤空間。

不少房企在高地價面前，大概隻能“強行”做“高端”。如果你不願意拿出高端作品出來，那麼就隻能不要玩兒了。

那麼，在高端改善面前，重慶的購房者到底能不能吃得消呢？過去還行，現在就比較難了。

根據過去部分項目的銷售數據顯示，像香港置地、龍湖、華潤、麓湖、中海等品牌房企推出的高端系列産品去化效果都還不錯。不過一些拿地價高且客群不明顯的項目就比較惱火了。比如楊家坪目前最壕的改善盤某希望，周邊界面老舊了些，雖然比較适合那種想留在坡區的有錢大佬，但是客群實在是比較具體。類似于這些“高端”的項目，去化較慢，因為部分戶型較大，總價高，再者就是目标客戶群體的定位感覺比較模糊，隻能慢慢賣了。

當然也不否認像啟元、北島、麓悅江城這樣的産品也賣得很好，畢竟産品确實做得很出色。

另外就是現在的部分項目雖然說是高端改善，但是說實話套内130㎡以下其實很難說得上是改善，隻能算剛改吧。有些建面100㎡的洋樓都拿出來說做改善，确實有些過分。

再比如目前市面上不少所謂高端改善項目都比較青睐于洋房，但是洋房産品卻做得比較小氣，甚至有的近200萬的價格隻是一梯四戶的配置，150萬的一梯四戶更是比比皆是。

重慶确實需要好産品，也确實需要好房子，但房企在這方面的操作也有所限制。不過在重慶市場，你戶型做大了、價格弄高了，也得考慮買的人有沒有這個實力，說白了還是購買力的問題，姑且理解為“讓一部分人先住上好房子”！

其實就現在的地價和行情，多找找核心區合适的二手房，個人感覺比新房更香，畢竟過去重慶主城核心還是有不少的大面積改善産品，除了房齡和戶型以外，質量和總價都更适合改善家庭。

對于今年即将面世的高端産品和價格，購房者還能像去年一樣瘋狂嗎？大家都還是比較慎重。

如果是你，你願意拿着手裡的資産、買個郊區别墅或者沒什麼保值性的房子，或者是選擇重慶高端改善這樣的優質資産呢？

目前重慶非重點核心的地塊地價基本上也就在7000-14000左右的價格，樓市住宅産品的高端化已經不可避免的趨勢，但是要想在這個價格位上弄出什麼高端改善，總感覺心有餘而力不足。

不過剛改、改善型住宅産品未來成為市場主力是必然，重慶樓市進入改善也有一陣了，但還是還有不少的問題需要慢慢解決，可以說是被高端化，能拿出手的也不并不多。在重慶光靠品牌名氣來吸引市場的時代已成過去，未來特别在高端産品維度，有說服力、有魅力、有居住力的産品才是有效的破局利器。

也期待在2022年甚至以後，有更多的高端産品來攪動重慶樓市的水花！

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