租房租得舒不舒服，不僅跟房源本身有關，而且也跟後期服務有關，關鍵點在于租賃合同的落實。很多租客簽訂合同時，被房東或中介的熱情所麻痹，下意識就沒有将口頭協議填進合同裡。也有很多人覺得合同篇幅太長，便一眼匆匆而過，往往會忽略相關細節。合同約定不規範到位，後期出現糾紛，才後悔莫及。那麼應該怎麼才能規避這些問題呢?今天我們就帶大家一起學習一下。

Q1：

我看中一套房子，房東在外地，通話談好了條件，房東說不用簽合同了，中介也說沒問題，很快就可以搬進去住，還免我半個月的房租，多好啊，租賃住房一定要簽書面形式的租賃合同嗎?

A1：

是的。租賃住房無論是長租或是短租一定要簽訂書面的租賃合同。

簽訂書面合同是法律規定。

住房屬于房屋，城市房地産管理法規定，"房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務"。

簽訂書面合同可有效保護承租人。

在租賃過程中，承租人通常處于弱勢地位，一旦産生糾紛，通常需要依據約定即租賃合同進行調處，而口頭約定存在難以取證、難以判别是否屬于最終約定等問題，僅靠口頭約定，承租人的利益難以得到充分保護。因此，住房租賃應當簽訂書面的租賃合同。

Q2：

我租了一套房子，中介通知我明天去簽合同，合同好複雜哦，簽訂住房租賃合同時我需要注意哪些問題啊?

A2：

簽訂住房租賃合同時，承租人需要注意的事項有∶

使用規範的住房租賃合同。

2018年山東省住房和城鄉建設廳會同省工商管理局印發了《山東省住房租賃合同示範文本》，供住房租賃當事人訂立合同時參照使用。按照規定，各住房租賃企業、房地産中介機構在開展住房租賃業務時應當提供該示範文本，供當事人閱讀。如出租人拒絕使用的，要重點注意出租人提供的住房租賃合同内容與房屋（住房）租賃合同示範文本内容的差别。出租人口頭承諾等内容應寫入租賃合同中，對違約責任、押金退還約定要清晰，，切勿在空白合同上簽字蓋章。

查看出租房及出租人的相關材料。

核查出租房屋的不動産權證書（房屋所有權證）等證明房屋所有權歸屬的證明材料原件、出租人本人身份證。如承租他人轉租的住房，還需要轉租人提供其承租該住房的合同，經核實無假後方可簽約。合同應寫明租期及承租住房的地址等内容，确保合同填寫的地址與房屋所有權歸屬證明上保持一緻。

謹慎選擇租金支付方式。

承租人對租金支付期限和支付方式等條款要特别注意，盡可能約定按月或按季度支付租金，避免一次性支付較大額度房租，降低自身權益受損的風險。

租賃合同内容要詳細。

除租金、押金、租期外，以下内容也宜在租賃合同中明确∶出租人的信息及緊急情況下的聯系方式;住房内的物品數量及狀況;水、電、暖氣、物業費、天然氣、網絡等費用承擔人及繳費賬戶信息;正常情況下，租賃期間出租人進入住房時間、頻次等。

此外，承租過程中應注意留存資料證據。在承租過程中，承租人都要注意留存好關鍵證據，如租賃合同、轉賬記錄、微信短信記錄、廣告宣傳資料等。如發現房地産經紀機構、住房租賃企業或房地産經紀從業人員有違法經營行為的，可直接向行業主管部門、市場監管部門或行業組織投訴舉報。同時，留存的有關證據，是承租人在發生租賃糾紛後主張合法權益的重要依據。

Q3：

租賃合同還需要網簽備案嗎?房東說不需要，中介也說又不是買房子，網簽備案太麻煩，是這樣嗎?

A3:

根據《商品房屋租賃管理辦法》，房屋租賃合同訂立後30日内，房屋租賃當事人應當到租賃房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地産）主管部門辦理房屋租賃登記備案。目前青島市房屋租賃合同備案已實現"全程網辦"，當事人可通過各備案機構政務窗口、住房城鄉建設主管部門官網、手機APP等方式辦理。

另外，如果違反上述規定，個人逾期不改正的，處以1000元以下罰款，單位逾期不改正的，處以1000元以上1萬元以下罰款。

Q4:

我現在工作可能會調整，明年要去外地，但房東和中介都告訴我說住房租賃合同都是一年起簽的，是嗎?

A3:不是。

法律規定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。在遵守上述規定的前提下，住房租賃的具體租賃期限由出租人與承租人協商确定。一般情況下，出租人與承租人簽訂一年期的租賃合同較多，也形成了一定的交易習慣。通常情況下，如果租期低于一年的，租金可能會提高。

Q5:

我租了一個房子，租金都已經交了，這兩天正在收拾衛生準備搬家，又來了一個人說他也租了這個房子，還拿出來了合同，我怎麼辦啊，如何預防出租人"—房多租"?

A5:

承租人預防出租人"一房多租"的措施主要有∶

簽訂租賃合同後及時入住租賃住房。

簽訂住房租賃合同後及時向住房城鄉建設主管部門備案。

選擇房地産經紀機構承租住房或者承租規範的住房租賃企業出租的住房。

在租賃合同中明确約定不得"一房多租"并明确違約責任。

在若幹住房租賃合同均有效的情況下，根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序确定履行合同的承租人∶（1）已經合法占有租賃房屋的;（2）已經辦理登記備案手續的;（3）合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照民法典的有關規定處理。

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