“黑天鵝之父”塔勒布，在《反脆弱》中表達過一個觀點：

即未來是非線性，演化過程是高度複雜、不确定的，赢得未來不是靠預測和規劃，而是自身的穩定性和反脆弱能力。

具體到地産行業，一家房企是否真的優秀，關鍵不是看其在市場景氣時有多歡，而是看其在市場下行時的穩定性和持續性。

這兩年，房地産行業劇烈的波動性，及房企命運的巨大分野，為這一觀點寫下了最新的注解。

克而瑞數據顯示，2022年1-6月，百強房企全口徑銷售金額3.47萬億元，同比下降50.7%；權益口徑銷售金額2.43萬億元，同比下降51.2%。

在如此局面下，“求穩”是當前所有房地産企業的共識，但能“穩得住”卻不是所有房企都能做得到。

當然了，中海除外。

8月24日，中海地産發布2022年半年報。

從半年報各維度來看，上半年，中海可以說是行業綜合表現最好的頭部房企：

面對巨大的外部壓力，中海仍是一如既往的穩如磐石；

更難得是，面對如此逆風局，中海還能勇毅前行、攻守自如。

在中海半年報業績溝通會上，中海董事局主席顔建國稱，中海是又好又快，對中海主要經營指标保持行業領先保持信心。

顔建國也對大勢給出了判斷：短期承壓、長期樂觀。

顔建國表示，龐大的房地産市場大有可為，中海并不滿足于當下，目标是奪取新的、更大的勝利。

顔建國用了三個“穩”定調中海接下來的發展策略：穩字當頭、穩中有進、行穩緻遠。

中海官微發布的業績長圖八字主題傳達的信息，同樣耐人尋味：穩如磐石，勇毅前行。

01.

穩如磐石

——

【1】銷售穩：市場韌性優于同行

上半年，受制于大環境所有房企的銷售都出現了下滑，但中海的比較優勢還是很明顯的。

2022年1-6月，中海全口徑銷售額同比下降33%，TOP10則為-45.4%，TOP100則為-50.7%。

同期，中海權益銷售額同比下降32.7%，TOP10則為-41.38%，TOP100則為-51.2%。

中海分别領先TOP10房企近10個百分點，領先TOP100房企近20個百分點。

中海行政總裁張智超表示，上半年，中海所在主要城市總銷售下滑約42%，而中海僅下探28%，大幅跑赢大市。

【2】售價穩：不靠降價赢得市場

上半年，中海的銷售均價2.2萬元/平，逆勢上漲12%。

這意味着，上半年，中海在市場銷售方面展示出的比較優勢，并不是通過降價獲得。

考慮到上半年大行情，這是很不容易的！

它背後是中海的産品力和較優的市場結構，造就的反脆弱能力和市場競争力。

中海在北京市場的表現就是一個很明顯的例子。

上半年，在北京市場房企銷售排行榜中，中海以240億元銷售戰績，分别奪冠權益金額、權益面積排行。

【3】經營穩：“利潤王”本色依舊

1）歸母淨利潤167.4億元，歸母淨利率16.1%；

2）歸母核心淨利潤173.5億元，歸母核心淨利潤率16.7%；

均為行業領先水平。

3）營銷費和管理費合計占營收比重僅3.2%，為行業最低水平。

4）半年股本回報率達4.8%；

沒有意外，中海的賺錢能力，依舊妥妥的行業領先。

此外，在衡量經營能力的另外一個指标上，中海表現也是可圈可點。

管理層表示，上半年中海實現了100%的高品質交付，其中有1/3是提前交付。

這個數據的言外之意就是，買中海的房子，你不僅不用擔心爛尾，還能夠提前交房。

【4】财務穩：結構健康度行業最優

1）歸母淨資産3528.1億元，占總資産比39.04%；

歸母淨資産規模大、占比高，說明決定中海财務穩健性的地基很牢固。

2）持有現金1253.2億元，占總資産比13.9%；

現金資産占比超13%，除了中海很難再找出一家，也說明中海的财務靈活性不是一般的高。

3）資産負債率58.95%，剔除預收款後的資産負債率54.58%，淨負債率為38.96%，現金短債比2.41倍，繼續穩居綠檔房企。

4）中海境内項目回款1212億元，回款高達率95.1%，是行業最高水準，同比提高8.8個百分點。

這些都說明了中海财務安全邊際一如既往的厚實。

此外，我還聽說，中海沒有一分錢的表外融資。

換句話說，中海财務結構的穩健性和健康度，本就是行業數一數二的存在，上半年仍在持續強化中。

【5】基本盤穩：29個城市市占率前三

2022年上半年，中海在高能級城市的市場份額持續提升。

1）在北上廣深和香港，5個超高能級城市的合約銷售占比提高10.1個百分點，至36.8%。

2）在29個主流城市的市場占率位居前三，其中在北京、天津、香港和廣州的合約銷售額均突破100億元。

不要小看這些指标，它們反映出一個基本事實，即中海在高能級城市市場業務的集中度高、基本盤牢固。

這大大增強中海在市場大分化下的确定性，上半年，中海銷售表現的相對強勢就離不開這一優勢。而這對我們判斷中海未來的業績預期，仍然非常重要。

另外，在中海的土地儲備中，一線城市和強二線占比達 94%，銷售确定性不是一般的強。

【6】評級穩：國際頂級投行集體看好

2022年上半年，行業信心脆弱、甚至杯弓蛇影。

對于衆多已上市的房企而言，質地如何，國際投行和評級機構很有發言權。

今年以來，因衆所周知的因素，部分房企在資本市場遭遇了股債雙殺。

但中海仍舊是那個例外。

到目前為止，中海是業内為數不多的，依然能受到國際投行和評級機構一緻看好的房企。

上半年，中海依然保持着行業最高的信用評級：惠譽A-、穆迪Baa1、标準普爾BBB 、聯合AAA，同時也是國内唯一獲得A評級的房企。

其中，惠譽認為，中海高級别的信用評級，主要受其市場領先地位、穩健的财務結構以及在經濟周期中較高的财務靈活性的支持。

惠譽表示，得益于穩健的信用狀況及股東背景，中海能夠維持強勁的流動性和低融資成本。

事實也是如此。

今年上半年，中海加權平均融資成本僅3.44%，依舊為行業最低區間值，且較2021年的3.55%，呈進一步下降之勢。

02.

勇毅前行

——

【1】座次穩中有升，距TOP3一步之遙

2022年上半年，中海實現合約銷售額1385億元。

全口徑銷售（即合約銷售）和權益口徑銷售排名均逆勢上升2名，至行業第4。

其中，在含金量更高的權益權益銷售額方面，中海與萬科差距已縮小至80億，與第二的保利也僅120億。

可以說，中海距離TOP3已是一步之遙，新開一個大一點的盤就能追上。

【2】拿地逆勢進取，躍至行業第2

2022年上半年，土地市場大幅萎縮，房企要麼沒錢拿地，要麼不敢拿地，中海卻逆勢而上，總耗資531.1億元，拿下27宗地，新增土地貨值1082億元。

這算多還算少呢，看看第三方機構的統計就知道了。

克而瑞數據顯示，2022年1-6月，

中海拿地總額，位列第二；

新增拿地建築面積，位列第二；

新增土地貨值，也位列第二；

可見，上半年中海拿地排名（第2）高于其銷售排名（第4）。

我們常說，面粉決定面包，當前的土地排名，決定着兩三年之後的銷售排名。從拿地上的進取來看，中海未來大概率是要繼續向上攀升的。

值得一提的是，中海并沒有因追求規模而放松拿地質量。

上半年，中海所拿土地全部聚焦于北京、上海、廣州、重慶、成都、長沙、廈門、南京、甯波、青島、大連、西安等13個核心一二線城市，繼續強化城市深耕和優化市場結構。

此外，中海還在項目收并購市場積極行動。

比如在廣州、上海、成都等城市，耗資106.6億元，收購多個項目的股權。

中海的積極進取之心，在上半年的土地市場，可見一斑。

【3】戰略定力穩中有進，多元業務進入快車道

從去年以來，尤其是今年上半年，大部分房企失去了“看長遠”的能力，而之前談論較多的多元業務，也都未能成為房企的救命稻草。

但這并不意味多元化就不再重要，隻能說部分房企定力不夠，無力再顧及。

反觀中海，盡管當前行業波動巨大，但憑借着強大的戰略定力，仍在井然有序的實踐着既定的【今天、明天、後天】戰略，多元業務有條不紊的向前推進。

【今天】業務主要指住宅開發，占資源投入量的90%。

【明天】業務主要指商業，占資源投入量的 7-8%；

【後天】業務主要包含供應鍊、養老、物流等，占資源投入量的1-2%。

其中，商業等業務，已進入從1到N的快速成長期。

比如上半年，即便面臨疫情、減租等壓力，中海來自商業物業的租金性收入仍達26.5億元，同比增長6.2%。

具體來看，上半年，中海新增北京金安環宇荟、廣州亞運城廣場、成都中海友裡天府國際公寓等7各商業項目入市，新增商業運營建築面積達38萬方。

下半年，計劃新增入市運營項目10個，預計新增商業管理面積約71萬方。

顔建國認為，平衡好新業務與基石業務的關系，可以讓中海今天走得更穩，明天走得更快，後天走得又快又穩又好。

03.

寫在最後的話

——

2022年是中海上市30周年，作為行業的元老級房企，中海完整見證了内地房地産的光榮與夢想、澎湃與低潮。

其實，中海比我們想象的還要強大。

最明顯的是，在這個地産史上最難的2022年，當很多房企還在為“活下去”焦頭爛額時，中海的目光則投向更遠的未來。

一如中海主席顔建國所說：“我們糧草充足并擁有43年的長跑經驗，我們的目标是奪取勝利。”

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