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未來太倉站将現“六線交彙樞紐”

秒殺昆山、嘉善，雄踞環滬之首！

↑上海周邊地區2030年城際鐵路規劃圖

你可不要小看太倉，今天雖然她還“手無寸鐵”，但是一年之後，太倉立馬就會“逆天”，成為跟昆山、嘉善一樣的環上海“高鐵”新城！

目前，滬通鐵路一期（西線）已全面開通，太倉境内的鐵路高架橋和車站已初現端倪。

2010年7月，太倉可通過滬通西線，先接入上海站（靜安區）、上海虹橋站，取得和昆山一樣的區位優勢；

預計到2023年，滬通鐵路二期（東線）開通後，太倉更可直達上海北（寶山楊行）和上海東站（浦東機場旁）；屆時，環滬諸城中唯太倉有直達上海東（浦東）、西（虹橋）、北（寶山）、中（靜安）4個方向的列車，相比昆山、嘉善，後來居上的太倉到上海各區的通達性會更高！

↑預計到2023年，太倉雙鐵交彙，直通上海4大鐵路樞紐

而從上海北上，去往江蘇南沿江（常熟、張家港、江陰、常州）、北沿江（啟東西、海門機場、南通、泰州、揚州）、蘇錫常（昆山北、蘇州北、無錫碩放機場、常州奔牛機場）、蘇北（鹽城、連雲港）、山東半島（青島、煙台、威海），即使是去隸屬上海管轄的崇明島，太倉也都是必經之地，太倉将成為“木”字型的六向鐵路樞紐站。

↑預計到2025年，太倉有望實現六鐵交彙，“木”字型鐵路樞紐形成

從上述規劃圖上可以看出，太倉境内高鐵2站，都是換乘樞紐！

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太倉樓市“三個世界”

5大熱點闆塊說透透

太倉樓市的格局，可以概括為"1城"、"1港"、"1鎮"，形成了泾渭分明的“三個世界”：

A.“第一世界”：高新區 科教新城

“1城”即太倉主城區，包括老城區（城廂鎮）、高新區（太倉市政府所在的婁東街道）、科教新城（包括天鏡湖國際社區、太倉南站片區）3大闆塊，其中，老城區幾無新房可售，高新區和科教新城房價則是清一色的23000元/㎡，是太倉樓市的“第一世界”。

太倉市政府、寶龍城市廣場、高爾夫球場、G15高速太倉入城口，都位于高新區闆塊，可以說，高新區闆塊，相當于太倉市的“門面”，從該闆塊的滬太快線朝陽路站，城際公交20分鐘即可到達上海11号線嘉定北站，“工作在上海，居住在太倉”，在這裡已成為現實！

高新區目前在售的新盤，有萬科翡翠鉑樾、都會之光和建發泱著，全都精裝交付，清一色均價23000元/㎡，已與昆山市區、花橋沒有價差。

高新區在售三盤距離太倉高鐵站有8-9公裡的路程，距滬太快線朝陽路站也有3公裡遠，交通出行優勢并不明顯，以太倉本地改善型需求為主。

太倉樓市“第一世界”的另一個闆塊，是以天境湖為核心的科教新城闆塊，實驗小學、省太倉高級中學、健雄職業技術學院、太倉市科技産業園、風情水街·海運堤，都位于該闆塊。

該闆塊的宜居指數，在全太倉都是排第一的，堪稱是太倉的“世紀公園闆塊”。明年高鐵開通後，該闆塊還設有太倉南站，但是與主樞紐太倉站距離過近，該站的命運恐怕與滬甯城鐵上的花橋站、陽澄湖站差不多，一天也沒有幾班車經停。

科教新城闆塊目前在售的新盤有陽光城中南翡麗雲邸、天境華府，精裝交付，清一色均價23000元/㎡。與科教新城闆塊一界之隔的上海嘉定區外岡鎮，目前在售新盤外岡一号均價24000元/㎡，價差僅1000元/㎡，這與滬太之間同為一界之隔的寶山羅泾VS太倉浏河，20000元/㎡的價差形成天壤之别。

也許有人說，科教新城畢竟是縣市級配套，而浏河隻是鎮級配套，但是科教新城未來僅有1個高鐵小站太倉南站支撐，蘇州S1支線和上海11号線北延伸（或嘉定有軌電車），至少十年内看不到通車的希望；而浏河那個規模僅次于迪士尼的恒大童世界主題樂園開業後，至少通往上海1、7、11号線富錦路、美蘭湖、嘉定北三大始發站的公交班線能做到全天候運營，待到上海7号線、蘇州S2線軌交落地，出行更将是如虎添翼。

不得不說，太倉樓市的“第一世界”高新區和科教新城闆塊，房價已透支了明年高鐵開通的利好，早已處在了“高位站崗期”，房價滞漲已有2年多時間了。如果是太倉市區改善置業也就罷了，反正自住不賣，貴就貴一點了，若是投資，現在再去碰這兩個闆塊，真是一點價值也沒有。

B.“第二世界”:浏河 港區（浮橋）

“1港”，就是沿長江岸線的“太倉港經濟技術開發區”，作為國家級經開區，隻是名義上隸屬太倉市，經濟大權歸省裡直管。港區從南到北，又細分為浏河、浮橋、璜泾3鎮。港區是整個太倉市的“錢袋子”，也是産業、人口高度集聚區。

目前，港區房地産開發，主要集中在浏河和浮橋2鎮，新房無論位置遠近，隻要是個知名品牌，基本上都是一口價：浮橋14000元/㎡、浏河15000元/㎡，兩者相差14公裡，價差隻1000元/㎡，可謂“你方唱罷我登場”，隻要浏河有供應量，浮橋就停下來歇一歇！2018年大部分時間，浏河新房短缺，浮橋就賣得不錯，2019年浏河兩盤新開，浮橋的聲量自然就要低一些。

浏河，我們在上一篇文章裡已經具體介紹過了，這裡不再多述。

“浮橋”也就是今天慣用地名“太倉港區”，或簡稱“港區”的真正所在地，是整個太倉港國家級經濟技術開發區和太倉港保稅區的核心區。太倉港是中國内河第一大港，江蘇第一大港，吞吐量居全國第6（僅次于甬滬港廣深，高于天津），全球第15名，太倉港是國家一類口岸，國家級開發區，上海國際航運中心的北翼，對太倉全市的經濟貢獻率超過30%。

盡管浮橋比之浏河遠了14公裡，但從既有規劃圖來看，浏河是既沒有高鐵，也沒有軌交，浮橋至少還有一條蘇州市域軌交S2線，方便往來太倉站、昆山和蘇州主城區。

而且浮橋的産業、人口密度高于浏河，浏河多以上海居民養老為主，浮橋則以本地企業員工自住為主，浮橋已交房小區的入住率都還不錯，2房租金穩定在2500元/月。目前在售新盤有招商依雲水岸、碧桂園海上時光、中南漫悅蘭庭、遠洋萬和四季等，均價在13500-15000元/㎡之間，與浏河一樣，這裡90%的客群來自于上海寶山區及軌交1、7号線沿線外溢的剛需，除了有直達7号線美蘭湖站和上海火車站南廣場的城際公交，更有直達虹橋火車站的定期長途班線。

C.“第三世界”:沙溪

“3鎮”就是除上述“1城”、“2區”之外的太倉較偏遠區域3鎮，屬于太倉樓市的“第三世界”，自然離上海也就更遠了（公交出行肯定超過2小時），她們自近及遠，依次是雙鳳鎮、沙溪鎮和鹿河鎮。這其中，目前房地産開發最火熱的是沙溪鎮。

沙溪是太倉著名的水鄉古鎮，國家4A級景區，毗鄰G15沈海高速。複星集團重金打造的地中海小鎮項目，在沙溪鎮境内有金倉湖和沙溪古鎮兩大開發片區。

随着太倉主城房産開發的幾近枯竭，幾乎國内所有有名的大牌開發商都已屯兵沙溪，未來這裡将是全太倉供應體量最大的一塊“睡城”！

沙溪鎮目前新房體量大得驚人，且多為數家開發商參股聯合開發，例如：依雲悅府，由招商蛇口、保利、綠地、金地4家房企聯合開發；熙岸原著，由東原、華宇、旭輝、中駿4家房企聯合開發），均價在13500-14300元/㎡之間。也有更高端一些的，比如：碧桂園雲樾天境、金地翡翠城市、五洋公園府，均價15000-16000元/㎡，與港區、浏河的房價不相上下。

沙溪鎮的客源來自于太倉主城區（距沙溪12公裡）及沙溪本地的客源，與來自上海嘉定區及軌交11号線沿線的外溢剛需，各占50%。

總體來看，沙溪鎮相比臨滬一線，占據“地利”優勢的浏河，和産城一體，占據“人和”優勢的港區（浮橋），一點性價比優勢也沒有。浏河可以盼上海7号線延伸，港區可以等蘇州S2線開工，沙溪既無高鐵（滬通鐵路太倉港站多半是貨運站），又無軌交，雖有沙嘉快線可達11号線嘉定西站，但1個小時的車程，同樣房價的浏河，都可以到市中心的上海火車站了。

D.“未來之王”:太倉高鐵片區

明年就要開通的太倉高鐵站周邊，處在太倉主城區與浏河主鎮區之間，方圓7-8公裡範圍内都是一片待開發的處女地。相比高鐵昆山南站所處的昆山城南（中華園）片區，可開發的面積大得多。目前這一大塊區域内，尚無任何房地産、商業項目開發，未來可想像的空間巨大！

據傳，太倉高鐵片區未來将引進西北工業大學，利物浦大學的兩所分校。

可以斷定，未來太倉高鐵片區若有新房上市，按現時行情，都将是23000元/㎡起步的價格，屬于太倉樓市“第一世界”的水平。

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太倉新房限購又限價

全城漲價得看浏河臉色

太倉隸屬于蘇州大市，實行與蘇州主城六區和昆山市一樣的限購政策：必須繳滿1年社保才有購房資格，且不得一次性補繳。

太倉大多數開發商都提供外地人士代交社保服務（需繳13個月，費用18000元），即看中房子後，先簽訂房協議，落位選房，鎖定房價，1年後再行網簽。

太倉買房，現執行首套首付3成，二套無貸首付5成，二套有貸首付8成，利率上浮20%。

目前太倉新房實施嚴格的限價措施，在售樓盤基本上每家都是由3-6家品牌房企聯合拿地，互相參股，2017年供應熱區沙溪、港區（浮橋）的樓闆價雙雙突破了6000元/㎡，因此目前14000元/㎡均價在售的項目，基本上也是貼着成本在賣，地價和開發成本擺在那裡，降無可降！

但是要漲價，首先得看恒大太倉旅遊文化城的臉色。在浏河15000元/㎡的房子沒斷貨或提價之前，港區（浮橋）、沙溪要想漲價，或者快速去化，都是相當有難度的。

預計2020年太倉高鐵通車元年，作為離高鐵站最近的兩大闆塊，“第一世界”太倉主城區房價刷新到25000元/㎡，“第二世界”港區、浏河上探到18000-20000元/㎡的可能性很大，而離高鐵站甚遠的沙溪，由于新盤體量巨大，競品甚衆，房價繼續在14000-16000元/㎡之間徘徊，是大概率事件！

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