2019-02-24 17:16 | 浙江新聞客戶端 | 記者 王瑪咪

第1問

我目前家裡住着一套草莊的90方（無貸款），前年買了一套采荷學區的老破小（有貸款）。女兒剛上幼兒園，考慮到以後如果上小學了，采荷的一室一廳隻夠老人住，我們還住草莊的話，每天早上送孩子去上學，晚上從父母采荷家接回草莊，這樣的生活太浪費時間成本了。老婆想把兩套房子都賣了去買一套南星的四房，你覺得可行嗎？有沒有更合理的方案？

住杭答疑

你好！學區房的困擾是大部分生了娃的家庭面臨的第一矛盾，但在實操過程中，尤其要意識到，學區是家庭居住的主要矛盾，但肯定不是唯一矛盾。生活的便利、時間的成本、家庭學習的小環境，是學區之外，不可忽視的問題。像你這樣，雖落實了學區，但同樣存在着居住困擾。在置換成本越來越高的當下，購置新房時也愈發要關注周邊是否有好學校的配套。

回到你個人情況，孩子已上幼兒園，把兩套房子置換成有好學區的新房，一是交付時間要考慮，能否銜接上幼升小的節點，即便來得及落戶，從時間上看還是有風險，公民同招推行之後，對落戶時間的要求會更突出。

如果鎖定你老婆看中的南星闆塊，倒不如關注下次新房，像錢江禦府、金隅學府、候潮府這些新交付樓盤，買來能馬上落戶，學區也是确定的。新校區還有一點值得關注，周邊小區基本以新房為主，生源落戶時間相差無幾，相對來說入學競争緩和些。三室兩廳的小戶型，在家庭成員不增加情況下，和父母也能同住，預算總價在700萬左右，買四房的話，預算需提升到1000萬之上。

另外一個相對保守的方案，是把草莊置換成學區房周邊的二手房。采荷一帶，雖沒新房，但當年濱江、宋都等老牌本地房企開發的一批商品房，在品質和物業上，也都維護較好，買在周邊，至少解決了每日奔波的煩惱，周邊生活配套也非常豐富，地鐵出行也便利。

第2問

家有兩娃，大娃上幼兒園，考慮民辦，小娃2歲。有一套雲溪香山的四房，目前住在竹竿巷的老破小。沒有購房名額，想買四房新房，預算800—1000萬。我全職，老公工作地點在濱江區。求推薦合适的置業方案。

住杭答疑

你好！對你來講，目前最急迫的是騰出一個購房名額。不用猶豫是處理雲溪香山。一則竹竿巷房子有長壽橋學區，肯定是保值，二來留着這套房作為壓艙石，不管二娃是不是讀民辦，你去購置新房的時候，心裡會坦然很多，選擇自由度也會大很多。

雲溪香谷這套房子在二手市場的流通性可能沒那麼靈活，先挂起來，轉塘一帶，目前新盤面市較少，供應沒有起來，二手房足夠誠心出手，價格上适當理性，還是有機會的。

千萬級的新房，在今年杭州市場上的供應還是充足的。大方向上，有幾個供應相對集中的區域，一是錢江新城、二是濱江、三是申花。根據你先生的上班地點，考慮到生活和工作的動線，錢江新城和濱江的新房更合适放入你的選房範疇。從當下價格體系看，南星區域的門檻會相對高一些。

保利上品、濱江金地·禦品、濱江仁恒南星項目這幾個集中在錢江新城南星闆塊，錢江新城二期的都會森林也有大量四房戶型會推。濱江區今年上市的新房也很值得期待，除了在售的杭州壹号院，中海·雲宸、綠城曉風印月兩個項目也會帶來創新的改善型房源，中海·雲宸的首開節點在上半年，曉風印月會在下半年，這兩個新盤也是名副其實的地鐵盤。

總價線夠到千萬的樓盤，一般來說，都有各自的品牌支撐和産品價值點， 區位差異外，在戶型的設計、精裝的風格、品牌的設置上，也更突顯客群的個性和喜好。這幾個項目的樣闆房出來建議都去現場感受一下。像你這樣的情況，大可不必焦慮和急迫，一面等着市場行情明朗，一面慢慢篩選自己中意的産品，隻要有房票和資金，選擇和機會，都不缺。

第3問

我們家庭名下有兩套房，一套在申花的商品房89平米（2008年建），另一套在濱江江南實驗學區房150平米，目前在濱江這套房子内居住，考慮到現在居住的這套房子品質一般，想改善到綠城于2019年3季度即将推出的曉風印月，也有可能買不到，請問一下專家， 我選擇出售哪一套比較合适？謝謝

住杭答疑

你好！如果你兩套房子都沒有貸款，更建議你出手申花的小戶型，一則從二手房市場看，小戶型更靈活好出手，申花當下的市場，89方的次新房也還是稀缺的。濱江區的房子還綁定了學區，相對更具有保值性，同時150方的學區房總價相對較高，接盤難度更大，流通更慢。

從購房資格的維度考慮，将總價更高的房源保留在手中，以較小總額一套騰挪出名額，撬動更新更優質的資産，也是更優化的方案。當然，這個前提是賣掉89方小戶型後的資金足夠支撐你買曉風印月的預算。

從你的描述看，對曉風印月是情有獨鐘了，推盤節點都很清楚了。曉風印月是綠城今年的全新盤，是在柳岸曉風的産品基礎上的升級産品，參照前期柳岸曉風的品質和市場熱捧度，再綜合評判曉風印月所處區位、周邊配套、地鐵等因素，其成就紅盤的可能性是極高的，所以 你擔心的能否買到，确實也應提前打個問号。

在前置處理了手中資産騰出名額的情況下，不妨給自己多幾套方案，萬一買不到曉風印月，是否有第二套的方案？比如關注濱江的其他新盤，在售的壹号院、同樣今年會推出的中海·雲宸，或者再遠一些到奧體的保利·澄品？這個需提前和家人溝通做好預案，畢竟名額和資金留在手上，都是現實的損耗。

第4問

老師你好，我去參加了西湖國際城最後一期的搖号，首先要祈禱我人品爆發能搖中！！！因為資金已經籌到了，所以我必須考慮的是，如果我搖不中西湖國際城，這些資金應該往哪個闆塊走，考慮的還是200萬左右總價的房源，目前意向的有崇賢的京杭府，還有空港的天空之翼，希望給點建議。

住杭答疑

你好！首先要祝福你能搖到西湖國際城，這無疑是最完滿的結果。也要肯定你的未雨綢缪，西湖國際城最後兩期房源的市場轟動度擺在這裡，自上周五本網登出其搖号信息後，根據市場預測很可能再次出現"萬人搖"，對于紅盤，積極參與，做充足準備和最壞打算，都是必要的。

如果搖不到西湖國際城，同等總價的置業，确實留在主城區就很難了。你意向中的兩個樓盤，價位相差無幾，主要差異還在于區位，崇賢目前沒有地鐵規劃，天空之翼距離主城區相對較遠，但有地鐵7号線規劃，與地鐵1号線連接。

這兩個樓盤選哪個，其實最重要還是要看這套房子的用途，是自住還是投資。自住的話就更多要從自己實際的工作動線和生活的便利程度來考慮，如在主城區工作，更推薦崇賢。崇賢闆塊在繞城以内，跟主城距離并不遠，通過高架自駕出行到城市各個方向很通達，随着麗水北路隧道的開通，交通會更便利。天空之翼雖有地鐵，但地鐵通勤還是受到時間段限制的。

從價格看，崇賢新房目前在售2萬左右單價，對比周邊闆塊新房或區域内的二手房的價格，也是有支撐的。

第5問

剛剛賣了手上一套酒店式公寓，手頭資金200萬，可以承受350萬以内總價的房源。目前住金沙湖，戶型不大，想跟父母分開住。艮北是比較中意的區域，但是擔心現在限價放開，後期開出來的房源，還有機會買嗎？

住杭答疑

你好！随着去年一波房價走高，武林郡等房源的售罄，艮北闆塊已經進入到了4萬 的價格體系，想買一套90方小戶型，350萬的預算也有點緊巴巴的。

可以看看楊柳郡，後續好像還有50-80方的小戶型，總價能控制，會在今年下半年推出，如果你對戶型空間的尺度要求不高，這批房源是可以考慮的。公園招商1872和天悅江灣的供應量還很大，但後期推盤節點尚不明确，由于目前限價相對靈活，接下來推出的房源價格，很難把握。話說回來，即便按原來售價，350萬的預算，也是吃力的。

如果不是執着于艮北，下沙也是一個方向，畢竟和金沙湖近，父母照顧起來也方便，符合你現實的生活狀況。下沙大學城北目前在推的龍湖春江天越洋房，3萬/平左右的單價，可以關注，另外今年下沙的二手房也會有撿漏機會。

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