今天來聊聊購房時大家最關心的幾個問題，容積率、公攤面積及建設用地使用權70年到期後，房子怎麼處理的問題：

一、容積率

《建設用地容積率管理辦法》第三條規定： 容積率是指一定地塊内，總建築面積與建築用地面積的比值。

容積率是在滿足建築密度、建築高度、綠地率、停車位比例、人防面積的要求後，根據項目所在地的人流密度由當地相關部門在計算後确定，可以看出容積率不是一個定值，是個區間範圍，一般會在土地出讓前确定。

國土資源部 國家發展和改革委員會關于發布實施《限制用地項目目錄》第四條規定：住宅項目容積率不得低于以下1（含1）

從容積率的定義可以看出，容積率也高，開發商的拿地成本就相對越低，但相應的舒适度就會降低。因此，對于買房者來說，容積率越低越合适。

容積率參考值：6層以下住宅：1-1.27-11層住宅：1.5-212-18層住宅：1.8-2.519層以上住宅：2.4-4.5

二、公攤面積

公攤面積起源于香港，我國在1995年時由建設部頒布并實施了《商品房銷售面積計算辦法和公共建築面積分攤規定》，公攤面積的定義指由整棟樓的産權人共同分攤所有的整棟樓公共部分的建築面積。但奇怪的是這份規定隻明确了哪些屬于公攤範圍，且有計算規則，但卻無計算結果。導緻很多開發商私自增大公攤，有的将近50%。

香港于2013年取消了建築面積和公攤面積的概念，住建部在曾發布的《住宅項目規範（征求意見稿）》中指出：住房建築應按套内使用面積進行交易。意見稿發出後，好多人發文說國家要取消公攤面積了，實際是到現在也沒見取消。我的觀點是國家能發此“意見”，說明有這個意向，取消公攤面積是好事，但也要防止有人哄擡單價。

公攤面積參考值：7層以下住宅公攤：7%-12%；7-11層住宅公攤：10%-16%（帶電梯15%-20%）；12-33層高層住宅公攤：14%-24%；别墅公攤：1%-8%；

三、建設用地使用權

我們常說的70年産權指的是國家出讓的建設用地使用權，房子的使用年限一般是50年。那就存在兩種情況：

第一種情況：開發商拿地後就建房，2年後建成，那土地使用權還有68年，但你的房子隻有50年使用年限，後面的18年怎麼辦？其實大家不用擔心，房子的使用年限到期後，國家會進行安全評估，如果安全指标達标，可以放心使用；如果不影響結構安全指标，可加固維修後使用；如果實在無法使用，國家會補償拆遷。

第二種情況：開發商拿地後囤了18年後開始建，3年後建成，那土地使用權還有49年，土地使用權到年限時，你的房子還有1年才到使用年限，那這時怎麼辦呢？新的《民法典》第三百五十九條指出：住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。續期要繳納一定費用。

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