今天我們來講一個房地産的概念：

大盤

顧名思義，大盤就是很大的樓盤。

多大才算大？

全中國居住人口最多的小區北京天通苑，建築面積490萬方，裝下了整整50萬人；

中國第一大盤貴陽花果園，占地面積1000萬平米，建築面積1830萬方；

中國四大神盤之一的成都麓湖生态城，總占地面積8300畝，計容建築面積約700萬方……

“亞洲最大社區”天通苑（圖源網絡）

這些都是宇宙級的大盤。

說回重慶市場，10年前，我們還能看到不少樓盤的總體量能夠站上100萬方，這就是我們通常說的百萬方大盤。

但最近幾年，小地塊成為主流，超過20萬方的地塊都非常少見，百萬方大盤就更成了傳說。

随着之前的那些“上古大盤”逐漸開發殆盡，市場上的大盤也變得越來越稀缺。

蜀中無大将，廖化當先鋒。

現在的重慶樓市，20萬方以上就算比較大了。如果能有個50萬方，那就是妥妥的大樓盤、大社區。

很多購房者在買房的時候往往很重視樓盤的交通、配套、開發商品牌、戶型以及各種軟硬件配置，大門氣不氣派，牆面有沒有貼石材、過道有沒有貼磚、外立面用的鋁闆還是塗料……

但卻忽略了樓盤自身規模大小這個對于居住體驗至關重要的因素。

首先，大盤的生活配套更完善。

一個隻有兩三棟樓的小區，你非要讓開發商給你配個學校、配個商場、配個大超市、配個醫院、配個公園，還想要遊泳池、籃球場、會所，那你不是去買房的，而是去砸場子的。

但對于大盤，上面這些東西不但都可以有，就連軌道站都可以給你拉過來。

像文旅城這種巨無霸，光樹人小學就有兩個，服不服？

花果園地标雙塔（圖源網絡）

第二，大盤的内部居住環境更好。

樓盤規模大了，就有足夠的面積給你修大的活動空間，比如大廣場、大中庭、大草坪，大公園。

而小盤，哪怕你一棟房子都不修也很難有那麼大的地盤給你打造幾千平米的公園、草坪和上千米的夜光跑道。

遊泳池和籃球場，兒童遊樂區和老年健身區，往往隻能二選一，三選一。

但隻有小學生才做選擇題，大人當然是全都要。那麼答案隻能是大盤。

麓湖生态城（圖源網絡）

第三，大盤的品質更有保障。

大盤的開發周期長，所以開發商為了後期的銷售，肯定更注重前期的品質。前面把口碑做砸了，後面的房子賣給誰去？

從開發商内部的企業戰略來講，大盤也更能引起開發商的重視。

大盤都會成為開發商樹立形象的一個媒介，因此在資源的調配上，小區的規劃、建設、招商等方面資源的投入，都是小盤無法與之相提并論的。

最後，大盤往往也能成為一個區域的二手房價格标杆。

像早年的新牌坊龍湖大社區、人和金科大社區和棕榈泉大社區、大竹林江與城大社區、南坪融僑大社區、李家沱融彙大社區、龍頭寺魯能大社區、照母山約克郡大社區等等都是區域内二手房價格最高的，定義了一個區域的價值。

今天，我們就來盤點一下，在今年的重慶樓市裡值得大家重點關注的5個超級大盤。

每一個的規模都在50萬方以上！

No. 5

國瑞彈子石項目

總建築面積：51萬方

在去年12月的第三次集中土拍上，國瑞以7965元/平米的樓面價拿下了這個位于洋人街舊址上的，總體量達到51萬方的大地塊。

而江對岸正是前段時間火得很的寸灘國際遊輪母港。

要知道，近四年來，彈子石所有土地的樓面價都是破萬或接近破萬的，所以這個地價在很多人看來是相當劃算的。

當然，36%的商業體量或許是價格便宜的最大原因。

國瑞這家開發商在重慶項目不多，很多人不熟悉，但給我的印象卻非常深刻。

因為在2013年5月，國瑞以8727元/平米的樓面地價拿下了南濱路一宗體量9萬方的土地，成為了重慶的地王。

地塊位置就是在長江索道旁邊，變電站下面，以前的勁力酒店那塊地。

當時我還非常期待新地王會給南濱路帶來怎樣的新地标。

但8年過去了，所有的願景都還停留在PPT上。

而現在，不知道國瑞的彈子石新項目會不會遭遇南濱路地王一樣的命運。

如果可以順利開發，這個彈子石半島之上，國際遊輪母港對岸，緊鄰重慶CBD的50萬方大盤，是絕對非常值得期待的。

No. 4

江南萬科城

總建築面積：55萬方

2020年底，重慶萬科在界石拿下一宗建築面積34.68萬方的土地，就是現在的江南萬科城。

當時萬科的人就表示還會在界石持續拿地，目标是打造一個千畝大盤。

果然，在今年的首次集中土拍上，萬科又在界石拿下一宗建築面積20.15萬方的土地，兩宗地塊建築面積合計達到約55萬方。

不知道今年萬科是否還會在界石繼續拿地，但至少一個超級大盤的雛形已經有了。

很多人覺得界石太遠。我去實地拍過抖音視頻，中午從江北嘴開車到這個樓盤，實測時間居然隻有33分鐘。

界石是南部新城的核心，也是重慶唯一一個以“産城融合、生态宜居”為目标打造的新城。

而江南萬科城極有可能成為這座新城最大的爆點。

項目圍繞680畝的生态濕地公園打造，規劃的全是小高層、洋房、别墅等中高端業态，并且還是精裝修交付，是一個超大規模，超低容積率的生态大盤。

目前社區的江南兒童公園和商業部分已經提前建好，并且投入使用。

萬科還斥資5000萬，聯合巴南區政府以及重慶圖書館打造的城市生态圖書館。未來會無償交付給政府作為城市配套。

兒童公園（圖源網絡）

生态圖書館（圖源網絡）

這就是妥妥的大盤優勢啊。

當然，這個樓盤最大的優勢還是價格。

總價隻要80萬起，就能在CBD半小時生活圈買到一套生态宜居大盤的精裝房，對于生活在南重慶的購房者來說，是非常值得考慮的。

No. 3

招商渝天府

總建築面積：67萬方

這個樓盤也是分兩次拿的地。

去年第一次集中土拍的時候，招商蛇口以10460元/平米的樓面地價和高達130%的溢價率，在沙區物流園闆塊拿下了一宗土地，徹底引爆了當時的土拍市場，妥妥的土拍氛圍組。

10月份渝天府售房部開放的時候我還去了一趟，人氣相當的OK。

現場實拍

12月三次土拍的時候，招商蛇口又在相同區域，離上一塊土地不遠的地方，再次拿下270畝的土地。

兩塊地的可開發體量已經達到67萬方，是沙區物流園闆塊妥妥的老大了。

招商拿這塊地除了想當區域老大之外，我想更多的還是為了平抑土地成本。

之前130%溢價率，破萬的地價，從現在的市場環境來看還是略顯沖動。但在拿下這塊地之後，如果把兩宗土地拉通算，平均樓面地價就降到了7800元/平米左右。

這就比同區域其它樓盤更有成本優勢了。

現在，土主隧道和禮嘉大橋已經通車，這個區域到北區的禮嘉商圈就隻有一橋一隧的距離，其實已經非常近了。

沙區的剛需和改善換房客戶都可以重點關注一個招商這個超級大盤。

No. 2

龍湖煥城

總建築面積：86萬方

這是一個可以在一定程度上改變重慶商業格局的樓盤。

一是因為它在大渡口，二是因為有天街的商業IP。

目前大渡口的商業中心在九宮廟，但檔次很低的，隻有才開的華潤萬象彙勉強撐得起一點門面。

所以許多大渡口的人要搞消費的時候，都甯願跑到楊家坪、萬象城、大坪時代天街甚至是解放碑去。

但未來，這種情況可能會改變。

龍湖煥城的總體量86萬方，商業體量在17萬方左右。和旁邊13.5萬方的萬達廣場放在一起，正好可以組成一個接近30萬方的商業中心。

目前龍湖已經确定會在這裡打造一座天街，并且已經動工。

有了一座龍湖天街和一座萬達廣場，那大渡口商業重心南移幾乎就是實錘了。

而這個天街之上的龍湖大盤，據說顔值還相當的過得去，所以關注度非常之高。

效果圖

去年國慶長假，煥城的售房部居然成為全重慶最火爆的售房部，人氣堪比5A景區，讓人萬萬沒想到。

現場實拍

對于DDK的購房者來說，在資金實力允許的情況下，這個樓盤應該是首選。

No. 1

麓悅江城

總建築面積：121萬方

去年12月，萬華又在悅來拿下一宗土地。

圖源銘騰

這其實是意料之中的事，也可以說是衆望所歸。

麓悅江城的置業顧問在介紹項目的時候就多次強調，萬華還會在這個區域内持續拿地。現在看來，此言不虛。

而現在萬華新拿下的這宗土地，也可以看作是麓悅江城的二期。

兩年前，萬華号稱要把麓悅江城打造成重慶版的麓湖，但被诟病體量太小，還不到80萬方。要知道，麓湖可是一個占地面積都達到8300畝的中國神盤。

圖源網絡

而這塊地拿下之後，麓悅江城的總體量達到121萬方，離重慶版的麓湖似乎又近了一步。

新地塊的容積率隻有1.1，而且相比起之前的地塊要更靠近悅來，也要更靠近嘉陵江，資源條件相當好。

如果明年這個地塊上會有産品出來，并且價格也不算太離譜，我想我會非常感興趣。

以上就是今年重慶最值得關注的5個超級大盤。

當然，今年也還有一些“上古神盤”仍然在賣，像融創文旅城、富力城、中國摩、桃源居等等，也都是可以看看的。

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