來源：江蘇省常州市天甯區人民法院

轉自：最高人民法院

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合同暗藏貓膩

合同暗藏貓膩，變相兜售人防車位，開發商在人防車位的建設、管理和使用上“打擦邊球”，卻坑苦了業主。市民林先生2015年初在購房時就與小區開發商簽訂了車位使用合同。

“當時開發商直接打出了買房送車位的旗号，還簽訂了車位使用合同，使用期限與土地使用年限相同，等于省了一個買車位的錢。”林先生介紹，盡管心裡還是有點打鼓，擔心未來會産生一些“扯皮”的事情，“但我算了一筆賬，我們小區租車位的話一年大概4000元，30年就是十幾萬元，這樣算下來還是很劃算的，好些業主沖這買的房子。”

那麼，開放商與業主的地下車位協議是如何簽訂的呢？

根據顧先生等人提供的《車位使用合同》顯示，“使用期限以土地年限為限，該車位不收取租賃費亦不得轉讓”。該小區住宅土地使用年限為70年，即意味着車位使用期限也是70年。

《江蘇省物業管理條例》對物業管理區域内人防工程建設和平時使用的管理做了專門規定，特别強調依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應當向全體業主開放，出租的租賃期限不得超過三年，不得将停車位出售、附贈。開發商将人防區域停車位以70年使用期限簽給業主顯然不符合規定。

尋求法院，搭建溝通平台

2020年，該小區開發商經債權人申請被江蘇省常州市天甯區人民法院依法受理破産清算。企業破産管理人在履職過程中發現，林先生等9位業主“購買”、“獲贈”的車位系人防車位，開發商無權對上述車位進行處置，依法需将相關人防車位收回，補償方式為由業主作為普通債權人進行申報。得知這一消息的業主們頓時懸了心，為維護自身權益，他們多次找到天甯區法院、鄭陸鎮政府及物業管理人反映情況。

承辦法官查熙迪在接到林先生等人的情況反映後，立即着手進行調查，他發現從林先生提供的《車位使用合同》來看，開發商未在合同中明确車位屬性，合同約定70年使用期限有變相兜售人防車位之嫌。現該企業已進入破産程序，要妥善解決這一問題，法官深知僅以法院一家之力很難推動。

在案件辦理過程中，天甯法院在協調破産管理人加大對開發商資料數據檢索、複核校對的同時，積極争取屬地政府鄭陸鎮政府支持，鄭陸鎮政府成立了工作專班，搭建起溝通平台，多次組織業主開展座談，聽取業主意見，及時反饋處置進度，平複情緒，保障了案件平穩推動。同時，在與市區兩級人防部門溝通過程中，找出問題的所在，本着最大程度減少破産案件對民生問題的不利影響，借助府院聯動機制，有效形成政府、法院、管理人“三點一線”的信息共享和工作互通網聯，為業主迫在眉睫的車位合法有序使用探索合理解決方案，從而快速解決小區業主的“急難愁盼”。

心中的一塊大石頭也終于落地了！

付出總有回報。在天甯法院指導與監督下，在鄭陸鎮政府及其物業管理科、鄭陸鎮司法所、物業公司等相關單位的支持和幫助下，經與相關業主數輪協商後，最終确定了采用尚未出售的車位進行使用權調換的解決方案，相關業主按照公開、公平、公正的程序，通過大家同意的簽到抓阄、現場搖号方式選取交付車位。

工作人員向業主詳細介紹車位調換工作思路及具體流程。

2022年8月12日下午，民二庭庭長孫曉星與查熙迪法官前往鄭陸鎮司法所，與鄭陸鎮黨委副書記黃佳清共同主持了車位搖号儀式。儀式現場，孫曉星庭長、查熙迪法官就業主關心的問題與疑問進行了現場解釋與答疑，消除了業主的疑慮。

“從今天開始，終于可以安心的使用車位了，我心中的一塊大石頭也終于落地了！”選到心儀車位的林先生長舒了一口氣。

“本次車位搖号儀式解決了業主急難愁盼的難題，不僅是我院府院聯動機制下取得的又一具體成果，也是我院開展“為群衆辦實事示範法院”創建活動的一個縮影。”承辦法官查熙迪介紹道，“今年以來，我院在推進示範法院創建工作的同時，結合市法院“五大行動”工作部署，充分發揮審判職能解難纾困作用，切實為群衆解決了一批“急難愁盼”問題。”樹高千尺，根植沃土。

天甯法院将繼續以“為群衆辦實事示範法院”創建工作為抓手，努力把好事辦實，把實事辦好，辦到群衆心坎上，用實際行動踐行“我為群衆辦實事”，努力守護好公平正義的最後一公裡。

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