“也許恒大推盤的時間點不對，碰到樓市打壓，一片降價之聲下，前途未蔔。”

◎文/CBF記者 邱蕭 白掌

“首付6.6萬元起！”2014年上海（樓盤）春季房展會上，恒大啟東（樓盤）海上威尼斯樓盤（下稱海上威尼斯）吸引了一衆目光。

8968畝規劃建設用地，4.7萬套住宅單位，預計容納13萬人。2006年，通過“圍海造地”，在與上海隔江相望的江蘇啟東寅陽鎮寅興墾區，恒大集團計劃打造一座集住宅、酒店、會議、飲食、娛樂、運動、保健與商業于一體的超級濱海旅遊新城。

但随後，該地塊曆經六年浮沉，期間被曝土地違規等負面消息。直至2012年上海五一房展會，海上威尼斯首次亮相，廣告席卷大街小巷。6月開放盛典上有明星範冰冰、方中信、Angelababy站台。7月8日正式開盤後，有報道稱，當天吸引購房者1.3萬多人，售出房源2500多套，成交金額超20億元，可謂風頭無限。

時隔兩年，開盤時的光環日漸褪去，《中國經貿聚焦》記者在樓盤現場看到，距離2014年6月30日第一批交房時間不足一個月，住戶前的河道仍是一片淤泥，施工人員正在清理以及在門前花園上鋪設草坪。

今時今日，恰逢激辯中的“樓市拐點”，體量巨大下的長期銷售風險和旅遊資源有限背後的後期商業運營，讓人不禁質疑“這是否又是一座鬼城”？

交通大難題

黃梅時節的南方，天氣漸漸悶熱。工作日早上9點，一輛載着不到20名乘客的海上威尼斯免費看房班車從上海科技(600608,股吧)館出發，前往啟東的銷售中心。

啟東沒有機場、高鐵，若不自駕，就隻能乘坐這輛免費巴士。巴士上大多是中老年人。“我是第四次坐車來看房子了。之前看了兩次，我就交錢買了。還有三個月，我的房子就要交鑰匙了，現在來看看建得怎麼樣了。”班車上，記者結識了73歲的業主趙大爺。

“這兩年，班車的車次已經減少了。”趙大爺說道。工作日從上海出發的看房班車隻有江灣體育場和上海科技館兩個發車點，乘客可以選擇9:00和11:00兩個班次。返程最早在15:30發車，如果錯過了，就隻能等到17:30。記者在銷售中心的公告欄裡看到，周末的車次在上下午各增加一班。

班車途經G40滬陝高速，過崇啟大橋，逐漸遠離了城市的喧嚣，陣陣海風撲面而來。啟東南收費站口，海上威尼斯的大幅海報異常醒目，其後沿途的27公裡，路邊的每盞路燈都張貼着它的廣告：全球首岸國際濱海度假城；3.5公裡萬國風情海灘；1.8公裡景觀大道……

早上11點，巴士到達了位于圓陀角旅遊度假區附近的海上威尼斯。小區裡，郁郁蔥蔥的高大樹木林立在主幹道兩側，有意思的是，這些樹木都被保護架“綁架”了，“這是因為風太大了，不設支架不行。”頗有經驗的趙大爺介紹道。

看房班車剛抵達銷售中心，就有不少銷售人員出來迎接，他們的衣服上都挂着“易居地産”的牌号。據悉，海上威尼斯由易居地産代銷。

“如果自己開車過來，過江費加上燃油費，來回估計要三四百塊錢，太貴了。”趙大爺告訴記者，“我是去年上半年買房的，恒大有過江費和物業費的三年補貼政策，如果買得早，就補貼十年。不過，現在這些優惠都沒有了。”所謂的過江費補貼，就是自駕客戶可每周領取交通費，若乘坐大巴，則可選擇領取公交卡。

目前，由于地處偏僻，海上威尼斯到啟東市中心隻有一部公交車，每天8個班次。在小區門口連一輛黑車的蹤影都沒有。樓盤也設有到啟東市區的看房班車，每天僅來回1個班次，記者發現，乘坐該班次的隻有三五個人，且大多是樓盤工作人員。

令記者驚詫的是，在這座預計容納13萬人的新城裡，“小區内部隻供應不到2000個停車位。700個給洋房業主，1200個給别墅業主，公寓業主不能在小區内停車。”銷售顧問邵先生向記者介紹，“這是為了保護小區環境，小區門口有兩個大型停車場向業主開放。不過，在小區内停車的業主也不能在主幹道上駕駛，需要在小區外繞行從後門進入。”廣告裡的“1.8公裡景觀大道”就是小區的主幹道，各式樓房林立兩側。

邵先生表示，未來将有巴士往返滬啟兩地，不過上海發車點有限。對于要往返其他地區的客戶來說，面前還橫亘着麻煩的交通轉換問題。“北上海”概念

富麗堂皇的白金七星海景酒店，就是海上威尼斯的銷售中心。酒店門口，“2014年4月逆市熱銷”和“南通（樓盤）或将劃入上海”的大幅廣告牌吸引眼球。

随着2011年崇啟大橋開通，南通“北上海”的概念一度被炒作，上海19号線通往啟東的小道消息不胫而走。2012年3月29日，江蘇省啟東市原市委書記孫建華表示，暫時還沒有相關規劃，如何過江尚待技術論證。

邵先生向記者介紹，“樓盤規劃一共四期，目前在售的是一期和二期。”6月30日，一期的第一批樓棟即将交房，“還剩下這15套”。在銷售中心大廳内，記者看到大型展闆上标注着這15套的房型、面積及“一口價”。“像這套93萬元的很劃算，三房兩廳，兩房朝南，房型很好，11樓小高層的5樓，160平米，一梯兩戶。因為月底就交房了，所以一口價，全額付款。”

“洋房是賣得最好的，公寓房的銷量也不錯，這兩種都是帶精裝修的，别墅則是毛坯。”據他介紹，樓房實施一房一價。“房屋類型很多，包括小高層、中高層、高層公寓、花園洋房、雙拼别墅和獨棟别墅。像精裝公寓面積45-120平米，首付6.6萬起，均價6000元/平米。雙拼别墅面積182-245平米，送花園和地下室，總價約200萬-300萬元/套，均價約1.1萬元/平米。洋房面積136-206平米，均價約9000元/平米，總價在200萬元/套内。可選擇全款購房或兩年無息分期付款，全額付款的更便宜。”

趙大爺告訴記者，“我去年買的洋房，全額付款，最後成交單價是8200元，今年就得9000多元了。”盡管售價逐年上漲，但是相較寸土寸金的上海，乃至奉賢海灣地區的海景房的确便宜不少。邵先生告訴記者，60%的購房者都來自上海。“工作日的時候每天大約有一二十組客戶，到了周末看房的人比較多，基本上都是年紀較大的。”“這地方太偏僻了，我幹嘛要去那裡買房子。”啟東市民小張的态度或頗具代表性。

“二期賣得也很好。”雖然邵先生沒有給出具體的成交比例，但是在銷售中心的走廊裡，記者看到了陳列着的售房記錄展闆，已經成交的房間都用“已售”的紅字标簽将價格遮蓋。放眼望去，十餘個展闆一片飄紅。不過，當記者查閱合同備案以核對時，由于啟東市房管局網站沒有數據更新，無法得知實際銷售量。

記者在現場觀察到，不少上海購房者都是結伴而來。“我們從小一起玩的，現在老了就想一起住在海邊養老，平時能經常串串門。”來自上海的盧女士告訴記者，“而且我是先買房，算老客戶，帶朋友來，還可以享受‘老帶新’優惠。”

邵先生表示，老客戶帶新客戶，可以享受4%的折價優惠。“如果是50萬的，那就再減2萬元。交房的時候，還需要繳納契稅和維修基金，90平米以内按照1%繳納契稅，90平米以上是1.5%，維修基金是50元每平米。”

趙大爺對記者說：“我也帶了很多親戚朋友一起來買，很多人都看得中，這裡環境好。我不擔心潮濕，買個幹燥器就可以了。不過，夏天的蚊子是個問題。”他表示，根據現有的裝修條件，“隻能買磁性紗窗防一下”。

運營資金成謎

邵先生向記者介紹，“這一項目的核心賣點是7.23平方公裡的藍色海域和3.5公裡的私家海岸線。”造價高達約6億元。

最外側堤壩布置在項目東側圍灘堤壩工程的外2000米處，水庫圍堤長度8231米，壩底總面積726畝，圈圍總面積1.1萬畝，将長江口渾濁海水蓄入水庫，經過過濾、消毒，并定期進行引水、排水，提高水質。而綿延的人工海灘則是“移植”海南（樓盤）沙灘柔軟細白沙。

“整個小區的園林綠化景觀包括40座世界名橋的建造就花了約26億元。”邵先生介紹，僅綠化植被的造價就高達約2億元。行道樹均采用胸徑30厘米以上的成年名貴樹種，組團骨架樹胸徑更是達到70-100厘米。“原本是灘塗用地，淡海水混合的鹽堿地，不适合苗木成活，現在裡面幾乎都是移植過來的園林類苗木，所以還做了大量的換土處理。”邵先生說。

不過，長期的維護成本，包括夏日抗風、冬天防寒、定期換土以及海水淨化等無疑是筆龐大的資金。

對于這一龐然大物的運營資金，一直是外界關注的焦點。恒大集團除了以“現金流充足”回複外，多是三緘其口。

值得注意的是，今年，杭州（樓盤）工商信托股份有限公司連續兩輪發行“恒大集團啟東海上威尼斯貸款項目集合資金信托計劃”，計劃募集資金累計5億元。

事實上，不僅是海上威尼斯項目，據公開資料統計，信托公司今年為恒大地産及其各子公司發行成立的信托計劃已有17隻，其中12隻公開融資規模的信托數據顯示，計劃募集資金已達51.875億元。

一位券商非銀分析師表示，恒大激進的發展方式導緻負債率一直居于高位，而在當前地産降價壓力下，信貸風險較高。“銀行收緊地産信貸，恒大才屢屢尋找信托公司融資。”

就項目的毛利率，在樓盤開盤前，摩根大通就指出，為要營造成水都威尼斯的效果，需要建造不少運河，每平米的開發成本可高達5000-6000元。因此項目的毛利率或隻得30%-35%。“海上”建高樓

在開盤前，籠罩樓盤的陰影還有土地違規。2008年，恒大地産招股說明書上估值344億元、總投資達75億元的海上威尼斯地塊被曝涉嫌違規拿地。

據媒體報道，一份啟東海洋局文件顯示，當地政府将恒大在内的幾個大的填海項目打包成區域用海規劃，在程序上名正言順地通過了審批。而按照《中華人民共和國海域使用管理法》規定，超過50公頃（約750畝）的填海項目必須報國務院審批。

之後又将這8968畝土地劃分成13個小于50公頃的項目用地，規避了國務院和國家海洋局的審批，直接在省海洋與漁業局拿到了13張海域證。

彼時，共有啟東鑫華娛樂有限公司、啟東勤盛遊樂有限公司等13家公司于2006年底和2007年初注冊成立，控股股東都是單一外資股東安基（BVI）有限公司。據恒大集團招股說明書披露，安基正是恒大集團為資本運作而注冊的公司。

2007年底，正值恒大集團上市前夕，13家公司成功地把海域證換成了“劃撥土地使用證”。這塊還不具備完善開發條件的土地，被恒大集團寫進了上市招股書中。

本刊記者獲取的一份研究資料顯示，不僅僅在規劃審批上，該地塊還涉嫌違反條例提前進行海域圍墾，違規經劃撥取得土地。但記者試圖多次聯系資料負責人，都沒有得到相應答複。

質量隐憂

繁雜的土地問題隻是海上威尼斯所面臨的問題之一，建築安全也成為懸在置業者頭上的一柄利劍。

圍海造地的建築到底能夠承受多久的考驗？一位現場看房的老阿姨悄悄告訴記者：“這地基能承受得住這麼高的房子？我是不太看好。”

此前，南京（樓盤）師範大學地理科學學院的一位教授稱，啟東的海岸不比海南省，海南島陸塊相對穩定，多為花崗岩地貌，沿海是石質海灘，地質情況是比較穩定的。恒大這個項目地基在流沙上，經不起海水的常年的侵蝕。“一旦有海嘯、台風等自然災害來襲，根本沒有任何屏蔽物來緩沖自然災害帶來的沖擊和破壞，财産安全和人身安全問題着實讓人擔憂。”

邵先生則一個勁地表示，“恒大有那麼多項目，這個項目對恒大來說非常重要，質量問題完全不用擔心。”另一位銷售顧問郭先生也向記者擔保，“樓房建造的地塊是在内陸。恒大專業做地産的，這點沒問題。”

另一方面，“精裝修”的質量讓趙大爺很煩心。“之前，我跑到自己的房子裡看，竟然被保安攔下了。我氣不過，跟他争執了兩句，他就一路跟着我。”

這回，記者跟随趙大爺，偷偷潛入他購買的房屋，一股刺鼻的油漆味撲面而來，整個牆面被膠水重新漆了一遍。“我估計，他們現在擔心房子潮濕的問題，所以用膠水做做表面文章。但是，我最頭疼的是漏水問題。上次來的時候，已經跟他們反映過了，但是沒有回應。我平時在上海，這種問題哪有空一直跟進？還有三個月就要交房了，以後就麻煩了。”

趙大爺曾從事建築業二十多年，他認為“是伸縮縫漏水，當初設計的時候沒有考慮好，構造上有缺陷，現在要徹底解決就很難了。”趙大爺随手用硬币敲了敲牆上的瓷磚，“很多都是空的，以後會撬起來的。”

而在2013年，項目還被媒體曝光管樁質量問題。有舉報人提供材料，表示工程不僅存在螺旋筋間距偏差問題，端闆厚度不夠、出現内部扣槽是更為惡意的偷工減料行為。

随後，啟東質監局破樁檢測稱，檢測結果隻顯示鋼筋骨架距離有偏差，并沒有發現其他嚴重問題，而導緻鋼筋距離出現偏差是因為“海鋼管樁的紮籠機（編籠機）設備老化”，現已要求生産企業整改。

本刊記者緻電啟東質監局，以購房者的身份詢問相關檢測結果，但被工作人員以不能對非委托人之外的無關人員出示報告為由拒絕。

邵先生對此不以為意，稱是惡意抹黑。“二期工程招标的時候，原來的一家管樁廠商沒有中标，所以就有了這則新聞。地基完全沒有問題。”

養老适宜性存疑

據記者現場了解，買房的大多是40-70歲的上海大叔大媽，多數稱非投資，自住用。一個現實的問題擺在面前：老人生病了怎麼辦？

據介紹，小區配套設施中有健康中心這一項，但是這起到的隻是保健的作用，并不具備醫院的功能。離小區最近的醫院是五六公裡外的啟東市寅陽醫院。趙大爺說，“我現在希望南通和上海的醫保能聯網。”目前，上海居民無法在當地醫院刷醫保卡，享受醫療服務。老人要領退休金，也需繳納異地取款手續費。

邵先生表示，“昆山（樓盤）和上海的醫保都聯網了，作為同一級别的南通，還遠麼？”但是，記者并沒有查到關于昆山和上海醫保聯網的消息。

上海的王大伯也是海上威尼斯的業主之一，“這邊的環境看着不錯，挺适合養老的。”但是王大伯的哥哥卻放心不下，“離上海遠，我們想探望一下都很麻煩，而且交房之後就能保證那些配套都能立馬投入使用嗎？萬一生病怎麼辦？這邊的醫療條件跟上海肯定沒法比。”

随後，他又向記者透露：“我弟弟是沒有辦法，兒子結婚讓他買房。他隻能把自己市區的房子賣掉給兒子買一套，剩下的錢隻夠在這種地方買套房子給自己養老了。”

“很多購房者擔心夏天雖然涼快，但是冬天會不會很冷？”邵先生表示，“隻比上海氣溫低兩三度。”然而，王大伯的哥哥不這麼認為：荒無人煙的地方，把老人留在海邊居住，想想都是一件凄涼的事情。

就生活設施來看，雖然包含有國際會議中心、網球中心等配套設施，但對于老人而言，卻顯得過于高大上了。沒有菜場、沒有飯店，小型超市貨品不全，交通又不便利，項目周邊一片荒涼，吃飯成了問題，若開車去20多公裡外的啟東市裡吃喝，終究不是長久之計。

有專家指出，定位不清，沒有針對的客戶群，是海上威尼斯存在的一個重大問題。

值得注意的是，在這個對外宣傳“養老旅遊度假”社區的小區裡，規劃配套了幼兒園、小學和中學。“幼兒園是交由北大集團管理，小學和中學分别是啟東試驗小學和啟東中學的恒大分校，交由啟東市教育局管理。”記者看到，原計劃作為幼兒園的樓房目前是工作人員包括保安等的宿舍，原規劃的校園的樓房和操場都已初具雛形，教室門上分别用紙張貼示了“計算機網絡教室”等。

不過，邵先生告訴記者：“恒大與北大、教育局之間的合作合同是機密文件，即便是房屋買賣合同上也不會标明承諾的。我們對外是這麼宣傳的。但是，恒大出品，值得放心的。”

前景堪憂

“這個項目唯一的噱頭就是海灘，可這個實在算不上獨特。這個沙灘能有三亞（樓盤）的好嗎？有錢人度假，三亞都看不上，馬爾代夫、泰國都比這裡好多了。沒錢的，也沒資本來這邊買房。”一位熱衷旅遊的客戶向記者表示。“啟東和上海的地理位置相近，季節性變化大，不像海南，一年四季都可在海邊。”

其實，上海周邊并不缺少“人造海景房”，上海奉賢區碧海金沙景區和金山區城市沙灘項目都是人工圍海造堤、濾沙淨水後營造出的濱海風情。

“這些由地方政府主導、投資巨大的正牌人造海景項目尚且運營艱難，以緻規模大幅縮水，恒大集團拿什麼支撐起面積更大的人工海景？”複旦大學地産運營研究所所長蔡為民(博客,微博)指出，長期維持人造海景的品質需要大量的人力、物力和資金投入，一旦出現問題将會給項目造成不可估量的損失。

“在沒有海景可言的海域人為地制造碧海金沙，這隻能說是在炒作一個夢想，始終會有夢醒時。”蔡為民對海上威尼斯的未來前景同樣擔心。

針對買來投資的想法，中原地産研究咨詢部總監宋會雍向本刊記者表示，既然項目沒有人氣也就沒有升值空間，若想着炒房，等過幾年漲了抛掉，其實更不靠譜。“房子沒有人住，連出租都成問題，每個月還要交物業費養着房子。等過幾年，這張巨大的餅畫好了，大家都開始抛售，想想誰來接盤子啊?到時也許又是另一座空城！”

“啟東這個地方其實很普通，不知道恒大看中哪一點選擇這裡搞這麼大個盤。沒有名山，沒有美景，缺少人文内涵，沒有吸引人的獨特之處，而且和崇明的定位重複。”宋會雍認為。宋會雍坦言，恒大威尼斯面臨着很多競争，尤其是崇明對其進行的空間擠壓。在恒大打造海上威尼斯之前，崇明還沒有好好開發利用，而如今崇明也在如火如荼地搞生态開發，它對上海人來講，具有天時地利人和優勢，這是不争的事實。

“也許恒大推盤的時間點不對，若是趕上前幾年全國樓市紅火上揚的情況，沒準就能大火，但現在碰到樓市打壓，一片降價之聲下，恒大在此刻推盤，前途未蔔。”他擔憂地表示。

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