被起訴期間房産過戶有效嗎?北京房地産專業律師靳雙權（13426037149）專業代理二手房買賣、借名買房、房産繼承、确權、騰退房屋、公房糾紛、央産房、軍産房等房産糾紛案件從業十五餘年，帶領專業房産法律團隊，辦理了大量房地産案件，積累了豐富的訴訟經驗，現将這些案件改編為案例，希望可以幫助到讀者(為保護當事人隐私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷)，下面我們就來聊聊關于被起訴期間房産過戶有效嗎?接下來我們就一起去了解一下吧!

被起訴期間房産過戶有效嗎

北京房地産專業律師靳雙權（13426037149）專業代理二手房買賣、借名買房、房産繼承、确權、騰退房屋、公房糾紛、央産房、軍産房等房産糾紛案件。從業十五餘年，帶領專業房産法律團隊，辦理了大量房地産案件，積累了豐富的訴訟經驗，現将這些案件改編為案例，希望可以幫助到讀者。(為保護當事人隐私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。)

原告訴稱

周某娟向本院提出訴訟請求：判令1．蔣某宏協助周某娟辦理北京市朝陽區一号房屋所有權轉移登記手續至周某娟名下，所需費用由周某娟承擔；2．蔣某宏協助周某娟辦理房屋抵押權注銷手續，所需費用由周某娟承擔。

事實和理由：周某娟與蔣某宏系朋友、同事關系。2004年，周某娟因住房需要，且不具備購房資格，遂與蔣某宏口頭約定，周某娟借用蔣某宏名義購買經濟适用房一套，首付款及後續房屋按揭貸款均由周某娟支付。基于上述約定，蔣某宏于2004年4月6日與北京w公司簽訂《商品房買賣合同》，總價款270723元。房屋購買後，周某娟一直居住至今，其間進行了房屋裝修。現周某娟已具備購房資格，多次聯系蔣某宏辦理過戶登記手續，蔣某宏不予配合。

被告辯稱

蔣某宏辯稱，蔣某宏購買案涉房屋與開發商簽訂協議，并交納了全部購房款（含銀行貸款）、交納了契稅、住房公共維修基金，履行了購房合同義務，取得了房屋所有權證，系房屋所有權人。蔣某宏從未與周某娟達成任何形式的房屋買賣或借名買房合意。周某娟不能以長期占有、使用房屋、單方象征性地支付過一些房屋占用費用，就認為自己是房屋的真實買受人，進而要求蔣某宏辦理相關手續。房屋屬于大宗物品，有較為嚴格的程序，周某娟作為完全民事行為能力人，不可能連基本的書面協議也沒有，就與蔣某宏借名買房，不符合正常的交易習慣和邏輯。

另一方，周某娟主張的借名購買經濟适用房的民事行為不合法，違背了法律公序良俗和強制性規定，屬于無效的民事行為。北京A公司（以下簡稱A公司）和B公司（代蔣某宏支付的款項，均為蔣某宏出具過代付款說明，後續銀行貸款也系蔣某宏個人所借，全部購房款與周某娟無關。周某娟之所以代為保管蔣某宏相關單證、物品和發票，是基于對周某娟的信任，也是當時其代蔣某宏跑腿辦事的需要。在各項業務單證中相對人都是蔣某宏，蔣某宏本人親筆簽字或加蓋人名章，周某娟僅是代理人。由于周某娟在京打拼，出于多年友誼，蔣某宏一直讓周某娟占有、使用房屋。周某娟在占用期間，為感謝蔣某宏的幫助，确實支付過一些費用，帶有一定的補償性質。

蔣某宏向本院提出反訴請求：判令1．周某娟騰退交還案涉房屋；2．周某娟支付房屋占有使用費；3．周某娟返還《補充協議》、發票、《個人住房按揭合同》《劃款扣款授權書》《個人抵押商品住房投保單》《個人消費貸款借款借據》、住宅使用說明書、住宅質量保證書、房屋入住通知單、物業合同、住房公共維修基金交納卡等材料。

事實和理由：雙方系多年朋友，周某娟2003年前後來京工作。因周某娟當時經濟狀況不好，蔣某宏從朋友情誼出發，于2004年将案涉房屋提供給周某娟居住使用，以減輕其生活負擔。此後，周某娟一直占用該房屋，蔣某宏也沒有催促其騰退。周某娟的所述多為不實。蔣某宏系案涉房屋的所有權人，故提出反訴。

周某娟針對反訴辯稱，房屋實際所有權人是周某娟，對于蔣某宏的反訴請求，周某娟均不同意。房屋由周某娟占有使用17年，其間蔣某宏并未向周某娟主張過任何權利。

銀行述稱，貸款尚未還清，同意提前還款，貸款還清的話，銀行會配合解押。對于雙方所述的其他情況，銀行不清楚。

法院查明

周某娟主張因無購房資格，借蔣某宏的名義購買案涉房屋，首付款90723元，用其在公司的提成支付，另用蔣某宏名義按揭貸款18萬元，貸款由其每月償還，其對房屋裝修後，一直居住至今。房屋産權于2005年5月16日登記至蔣某宏名下，房屋性質為經濟适用住房。

周某娟提交持有的《補充協議》（2004年4月6日，蔣某宏與開發商簽訂）、《個人住房按揭合同》及《劃款扣款授權書》（2004年5月17日蔣某宏簽訂，貸款18萬元，貸款期限2004年5月17日至2024年5月17日）、《個人抵押商品住房投保單》、保險發票、《個人消費貸款借款借據》、購房款發票（日期為2004年3月31日、金額為2萬元）、律師費收據、轉賬支票存根（出票日期2004年4月6日、金額70723元）、18萬元的轉賬銀行卡業務回單，購房款發票（金額分别為70723元和18萬元）、抵押登記費和印花稅收據、公共維修基金交納銀行卡、開立償還貸款銀行卡的回單、還貸銀行卡、房屋入住通知單、進住合約（經辦人周某娟，2004年6月1日）、住宅使用說明書、住宅質量保證書、物業管理委托合同（經辦人周某娟，2004年6月1日）。

另，周某娟提交發票、收據等，以證明支付了物業費、有線電視初裝費、天然氣、電費等，居住至今；提交收據、訂貨合同、買賣合同、訂貨單等，以證明對房屋進行了裝修；提交銀行業務回單、記賬憑證、銀行交易明細等，以證明按月歸還房屋按揭貸款。

蔣某宏認可前述證據的真實性，不認可證明目的，稱與周某娟是老鄉、朋友關系，出于信任，大部分手續由周某娟代為辦理，為減輕周某娟負擔，房屋由其居住使用，也由其裝修，出于感情、面子關系，雙方對房屋租金沒有說過，周某娟就把房屋貸款還了。

周某娟另提交孫某剛書面證人證言、驗收單，還申請證人宋某出庭作證，以證明借名買房，房屋首付款是用其提成支付的；提交A公司章程、任職證明、B公司信息等，以證明其系兩公司股東，發放工資或提成時，會用到公司支票。蔣某宏不認可證人證言、驗收單的真實性，不認可章程、任職證明、公司信息等的證明目的和關聯性。

周某娟提交不動産登記信息查詢結果告知單、購房核驗查詢結果，以證明名下無房屋，具備購房資格。蔣某宏認可告知單的真實性，不認可證明目的，不認可購房核驗查詢結果的真實性。

蔣某宏提交憑證、進賬單、資金證明、情況說明、個人住房按揭合同等，以證明首付款2萬元、購房款70723元系A公司、A公司代蔣某宏支付，房屋系蔣某宏出資購買。周某娟認可證據的真實性，不認可證明目的，稱款項為其在公司的提成，因為是借名買房，在代付款的情況下，公司給開放商開證明是正常的。

蔣某宏提交持有的房産證、契稅發票、住宅公共維修基金收據、買受人檔案袋、交接書。周某娟認可證據的真實性，稱房産證應該是抵押在銀行，也許是蔣某宏借出來的；首付款9萬多和9千多元的契稅、維修基金是其提成，由公司支付給了開發商。

銀行主張尚剩餘按揭貸款36598．22元未償還。周某娟和蔣某宏均予以認可。周某娟主張其已償還本息22萬元左右。

裁判結果

一、蔣某宏于本判決生效後七日内協助周某娟辦理北京市朝陽區一号房屋抵押權注銷手續，所需費用由周某娟承擔；

二、蔣某宏在房屋抵押權注銷手續辦理完畢後三日内，協助周某娟辦理北京市朝陽區一号房屋産權轉移登記手續，将房屋産權轉移登記至周某娟名下，所需費用由周某娟承擔；

三、駁回蔣某宏的全部反訴請求。

房産律師靳雙權點評

本案争議的焦點有二：一是周某娟與蔣某宏是否存在借名買房合同關系；二是若存在借名買房合同關系，該借名買房合同關系的效力如何。

首先，關于是否存在借名買房合同關系。雙方并無關于此的書面約定，因此判斷是否存在借名買房的約定，應當從房屋的出資情況、房屋的占有使用情況、與房屋有關的證明材料的占有持有情況，并結合其他情況予以綜合認定。從房屋的出資情況來看，房屋總價270723元，其中90723元并非直接從周某娟或蔣某宏名下支付，而系從A公司和B公司名下支付，蔣某宏提交A公司和B公司向房屋開發商出具的資金證明，因房屋系以蔣某宏名義購買，故資金證明尚不足以說明真實的購買人，且周某娟持有其中70723元款項的支票存根；

關于後續的貸款，案涉房屋系以蔣某宏名義購買，同理，名義上的貸款人不能說明真實的購買人，周某娟持有按揭貸款合同等手續，并持有償還貸款的銀行卡，周某娟方之後向銀行賬戶内存入款項用于償還貸款，蔣某宏未提交證據證明向賬戶内存入款項用于償還貸款，主張周某娟方存入的款項為房屋占有使用費，但未提交證據證明雙方有房屋借用或租用的約定，且周某娟不予認可，周某娟方多年來存入的款項數額大緻為還貸數額；蔣某宏主張房屋系借與周某娟居住使用，但房屋并非是蔣某宏收房一段時間後再出借，而系剛買賣交付的房屋，周某娟自房屋交付時就直接收房，且在交付後出資對房屋進行了裝修，蔣某宏未曾占用使用過房屋；

周某娟持有房屋買賣《補充協議》《個人住房按揭合同》《劃款扣款授權書》《個人抵押商品住房投保單》、保險發票、《個人消費貸款借款借據》、購房款發票、律師費收據、抵押登記費、印花稅收據、公共維修基金交納銀行卡、開立償還貸款銀行卡的回單、還貸銀行卡、房屋入住通知單、進住合約、住宅使用說明書、住宅質量保證書、物業管理委托合同等原件，蔣某宏主張系委托周某娟辦理相關手續、為了周某娟使用方便而由其持有，但未提交證據證明，且周某娟也不予認可，如若如蔣某宏所述，上述部分材料在周某娟辦理完蔣某宏的委托事項後，沒有必要在由其持有原件，蔣某宏在之後的近二十年裡，未向周某娟主張返還，其該項抗辯意見不符常理；

周某娟自收房裝修後一直居住至今，已近二十年，除周某娟方每月償還的一千餘元貸款，周某娟并未再向蔣某宏支付過關于房屋的其他費用，蔣某宏也未向周某娟主張過返還房屋；蔣某宏提交證據證明其持有部分證件、材料原件，但蔣某宏作為名義購買人持有部分原件，不足以證明其證明目的。《最高人民法院關于适用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第一百零八條第一款規定，對負有舉證證明責任的當事人提供的證據，人民法院經審查并結合相關事實，确信待證事實的存在具有高度可能性的，應當認定該事實存在。綜上，周某娟主張與蔣某宏存在借名買房合同關系，法院予以采納。

其次，關于借名買房合同關系的效力。房屋為經濟适用房，簽訂房屋買賣合同日期為2004年，且已在2005年取得産權登記。周某娟與蔣某宏間的借名買房合同關系并無法定的無效情形。故，對于蔣某宏的該項抗辯意見，法院不予采納。

根據周某娟提交的證據可以認定其具有購房資格，銀行同意提前償還按揭貸款，同意在償還貸款後配合解除抵押權登記，周某娟同意負擔償還貸款、解除抵押權登記、辦理房屋産權轉移登記所需的費用，法院不持異議。

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