問：十三大大好，我工作5年，來深2年，女友在福田有一個59平的小兩房，滿2年，今年想在結婚前，出租女友的房子，再用本人的額度再買一套小房子，作為輔助資産（這樣我們兩供應兩套房，也不會太影響我們的生活質量），因為工作考慮，目前主要考慮南山，想問下南山總價450的房子，有哪些小區值得推薦？兩人均是90後，積蓄不多，年收入共100萬左右，想問下是否有更好的房産操作方式？

答：你好，思路沒有問題，房票用完再領證。南山工作可以重點關注南山。 南山總價450萬，以下特點的房子在南山是比較走俏的： 1. 比較新，最好05年以後，可以無小區 2. 去工作地點方便：這裡包括南北科技園&後海 3.最好帶有中上等學位 典型代表可以參考松坪村和南荔苑等。小戶型價格上漲會推動中大戶型的價格上漲，雖然不一定有成交，但賬面上去了。 受衆面之衆，其實就是在紅海裡競争，隻需要在意之前列出的條件就可以，至少不落後。

問：您好！ 我是深戶， 在深圳灣有一套房175平自住，在金地上塘道兩套房正在出售（已經簽合同）， 1，現在擔心房子又漲一波，2，物價會漲，擔心錢貶值太快。現在準備想再入手一套投資，可以擔當2000W左右總價，目前在等恒大灣廈舊改，華潤城四期看看， 另外我想投資南山和寶安中心區帶地鐵 好學位的房子，求老師推薦？如果新房哪些盤可以值得等？ 如果二手房看哪些盤和區域？ 恒裕二期房子大戶型價格這麼高6000W，還有投資潛力嗎？（如考慮恒裕需要加大杠杆），又買一大房，就有2套大戶型可以長期持有嗎？補充一句：如果買到好的學位也想自己用得上，我有3個小孩（兒子深圳灣學校5年級，小的2個幼兒園）求老師詳解，謝謝！

答：您好，感謝大額贊賞！ 房子到底值多少錢？ 單價到底是多少的時候，房子才沒有人買？深圳灣單價那麼高，為什麼成交還那麼活躍？ 答案是：沒有答案。 房子的價值不是恒定的，跟高端收入、城市發展、基礎設施、貨币政策都息息相關。 事實上，房價再低，都有人覺得很高，房價再高，也有人覺得依然具備投資價值，就像恒裕濱城的89平，1300萬，1500萬，1900萬，到現在2500萬依然有成交，均價已經逼近30萬。 目前看深圳房價沒有上限，豪宅和剛需市場分化巨大。 這是什麼邏輯？ 答案是，漲的是稀缺。 人民日益增長的學位房需求； 供應緊張的優質豪宅需求； 優質片區的最低總價需求。 2000萬以上首選深圳灣，次選寶中 華潤城四期值得期待，恒二也非常不錯。

問：你好，十三房老師！上周提過問，一直沒收到回複，盼複！咨詢您兩個問題：問題一：景田兩房60平公寓（近地鐵，有學位但積分低于住宅，但目前能上），目前租金7000元左右，這兩年幾乎未漲，兩房成交量也很低，均價6萬多；問題為是否需要出手置換成一房或兩房的住宅？還是繼續放着做抵押貸款另外購置住房？（還有一個二套的名額但是要首付七成，所以也沒想好，買哪裡的房子） 問題二：老家四線縣城有一個帶花園的一幢房子，帶花園共計三百多平，建築面積一百多平，地理位置不錯，靠近小學算學位房，估值一百萬多一點，目前老家是人口流出地，請教是否房子需要盡快出售？

答：你好，公寓不漲是情理之中，房齡太老加上稅費太高制約流動性。 建議出手置換住宅産品，二套資格全款抵押和5改3的方式都可以操作成首付3成。 南山和寶安還是投資首選。 四線城市房産盡快出手，人口淨流出的小城市 未來房價隻會越來越鶴崗化。

問：屬于深戶二套，想買福田學區加自住的二手房（預算600萬首付），有好建議嗎？（有考慮香蜜湖、紅荔村）

答：人群的劃分香蜜湖片區更優質一些，總價1000個人傾向在香蜜湖片區選擇，上學圈層都具備，周邊香蜜湖美食城也在拆遷。具體的盤還是要根據你的情況來定，如香格麗苑，翠海花園一期小學初中學位都不錯。 香域中央公館，中旅花園也可以關注。 二手房都可以通過全款抵押的方式操作成首付3成。

問：老師，有朋友準備轉讓前海嘉裡中心的商務公寓，100平米兩房，單價12萬，可以看海。先代持出證後過戶，值得投資嗎？謝謝

答：公寓一直不在我的推薦序列裡。 公寓交易稅費高，後期流通性受影響，漲幅也不行。跟住宅沒法比。 深圳這麼多年，漲幅能跟得上住宅的隻有最高端的深圳灣1号。 如果有房票還是建議買住宅，實在開發不出來房票再考慮公寓産品。

問：十三老師好！舉手提問！我遇到了一個您教育過的問題—買房不能既要這個好和又要那個好的患得患失的糾結。我之前提問過鹽田佳兆業的評價，我現這幾天又看了光明的華潤公園九裡，我覺得更動心，相對我之前看的鹽田佳兆業、龍崗大運、布吉這三個地，光明更适合我這種習慣生活在南山寶安的人。但是，華潤公園九裡學位差、地鐵較遠、處于光明區非中心位置、四房實際面積相對深圳東部的盤子較小、至今沒售罄，且光明短期内已經沒有其它新樓盤可以買，我又急着盡快買掉，有點尴尬，既滿意光明的地理位置便利，卻又對已了解的缺點感到不踏實。請問您對公園九裡這個樓盤的升值前景如何判斷？

答：華潤公園九裡： 華潤、萬科是最會花低成本營造高逼格的開發商了：取一個高大上的名字，再花點小錢在門口糊弄一個小資情懷的商業街！ 産品是不錯的：大花園、剛需戶型。 但是跟正大城、九龍台、新都會比，這個算是光明去化速度最慢的盤了， 為什麼？ 1、地處公明，周圍環境差了點； 2、地鐵太遠，導航了一下，1.4公裡，還是之前說的，這個價格，我為什麼不買宏發嘉域？ 但是，不妨礙他近期就會清盤，因為光明太火了，有溢出效應，售樓部熙熙攘攘都是人！ 總結：賣的火的不一定是好盤，賣的差的不一定垃圾，買盤一定不要有從衆心理！

問：老師好，龍華的龍悅居4期有深外龍華學校的中小學雙學位，但當年是按經濟适用房建設和銷售的，網上看到8萬左右的價格，想問下這種房子的質量和未來升值潛力如何？那個小區好像大部分都是低收入人群，會不會影響樓盤的價值

答：學位讓一部分居住體驗差的樓盤也雞犬升天 龍悅居四期，之前叫經濟适用房，補地價，确實能轉紅本交易，原購價低，不過當時也不是誰都能買到，主要分配給保障房曆史遺留，還有參戰退役、基建工程兵的住房問題。 學區劃分在深外龍華學區内，有學位利好因素，不過新學校暫時還沒中考成績。 深外龍華校區，小學部隻有3個豪宅盤，再加龍悅居可以報，這個學位确實是吸引力。

問：十三老師好！南山的雷圳和諾德，從投資角度和長期持有角度看（家裡兩個娃都要用學位，持有周期約十年左右比較久），您更推薦哪個？想請教您的看法和建議，感謝。

答：你好，雷圳、諾德貴，在于“雙學位”。 諾德雙學位、大社區、次新房。 雷圳的社區、戶型一般。 如果單價相同，優先諾德

問：老師好，預算2300萬左右，鎖定了兩個盤的兩套房子價格差不多，現在有點糾結，請老師給點建議選哪個。主要綜合考慮房子品質舒适和學位和升值空間。1.聖莫麗斯，看了上下疊拼兩層的，有花園，6房 1房，很寬敞很舒适大氣。深圳外國語龍華，如果中考成功，期待像深高北周邊的房價的升值。一本證，一步到位！2，鴻威海怡灣，海景，南邊的中醫院确定不建了準備做公園，學位深圳灣學校，4房。兩本證。 請問老師上面兩個應該選擇哪個呢？這個價位您是否還有更好的項目推薦，多謝！

答：1.聖莫麗斯要出關交通很不方便，在南山未崛起之前，購買群體主要來自福田方向，現在福田的人往南山方向去了。前景不看好。整個深圳的趨勢是羅湖→福田→南山→前海，跟着趨勢走。 2.鴻威海怡灣小區環境很不錯，但是有一點樓齡了，雙拼房也多，屬于跟漲型。 個人比較看好深圳灣學校 深圳灣片區，目前還看不到一個可兼顧學位，預期，稀缺景觀資源，住宅集群，承載全深圳乃至全中國的高淨值人群的替代片區。

問：請問老師南山南頭城的蘭麗花園值得入手嗎，想在南山上車小兩房帶小學學位，目前年收入30萬左右，首付能湊出80到100萬，或者有沒有其它小區推薦的謝謝

答：你好，從目前市場的交易偏好來看，南頭雖然是價格窪地，但漲幅也整體弱于南山其他版塊，跟它們的整體面貌、樓盤品質有很大關系，新移民甯願選擇更遠更新、居住環境更好的樓盤，不太願意去接盤南頭南油的老大樓和樓梯房。 所以南山我們從闆塊上來說，應該盡量回避漲幅偏弱的南頭，但是純自住可以入手，畢竟首付100真的沒有很好的産品了。

問：老師您好，看了公衆号深深被您對深圳地産的理解折服，現在淩晨三點，幾個問題還是希望您不吝賜教。1.我個人來深圳九年，一直沒有買房，自己在金融行業，錢一直在股市，複合投資回報年化30%以上，但到現在也是略輸房價漲幅，畢竟房子三倍杠杆。現在整體資金1100左右，個人對資本市場還是比較看好，但 我覺得房價也有繼續上漲的空間，我應該拿多少來買房合适？2.今年要結婚，目前我倆工作都在福田，但是我傾向買西邊（投資和自住希望有個平衡）我倆都有房票，确定不要孩子，目前看過天健天驕，陽光粵海，金衆麒麟，還看了尖崗山和碧海陽光海的二手，還想去看看臨海攬山，寶中片區，越看越迷茫，還請您給指點一下到底該如何取舍？感謝！

答：你好，未來20-30年，一線城市優質地段房産仍然是最好的大類資産，優于股票。 未來資産如何配置？ 1.國内不動産隻配置大城市住宅。 2.股票配置不要超過總資産的50%。 3.資産規模大了以後，海外資産可以适當配置，作為分散和對沖。 天健天驕是僞香蜜湖，地段是很好的，小學也很好，所以價格也高了。景田早已成熟，天健工業園和香蜜村舊改算是拼圖的最後幾塊闆，蓋完就沒有什麼未來想象空間了。 所以是自住改善型的物業，穩健。 陽光粵海除了兩梯兩戶、三梯三戶，其他沒什麼亮點，花園一般、沒遊泳池、學校一般。位置不錯，剛需、投資不用考慮了，如果華潤城打10分，這個隻能打5分。 金衆麒麟品質不錯，但是位置一般，這也決定了客群窄，投資屬性相對弱些，圈層屬性幾乎沒有，這是這個項目最大的BUG，更适合自己住。 你這個預算，建議直接買華潤城好了

問：十三大師您好：我目前金彙名園有一套出租别人，市價約500萬，紅本在手，現金400萬，年收入200萬左右，兩個小孩一個小學一個幼兒園，考慮寶中附近3-4房自住型，您建議賣掉金彙的入手4房舒适型的還是保持金彙這套，買3房緊湊型的？金彙39區附近據說有規劃學校，是否有增值空間繼續保持的意義？個人目前特别糾結的是1千萬在寶中确實如您前面所說的老大難，1500萬感覺亞曆山大，如我這種情況您有什麼建議？有哪些樓盤可推薦？謝謝！

答：你好，感謝大額贊賞！ 金彙名園可以考慮出手置換。 一般我不推薦翻身，理由如下： 1.短期沒有改造空間，片區太低端了，最高端的業态估計就是肯德基了，連星巴克都沒有，河東村舊改也是遙遙無期; 2.沒有好的學位支撐; 3.老房子無贈送，沒社區沒花園，西海岸這些标杆盤都沒有地方停車; 4.除了五号線周圍的幾個社區，靠裡面的，出行并不方便; 5.4-5萬的老破大，南山中心區一大把，相對比，翻身也并無優勢，深圳不比上海，老破大、老破小是沒有未來的。 出手金彙名園後，可以考慮入手一套學區4居自住，再入手一套純投資樓盤。 寶中可以關注天健時尚，西岸官邸，金泓凱旋城，宏發領域，天悅龍庭、西城上築，第五大道、幸福海岸等。 剩餘資金繼續加倉碧海 沙井或者光明。

很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。

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