商品房預告登記後抵押?簡介：資深律師，遼甯仕鵬律師事務所主任，其在公司法、房地産法等領域有深厚法學理論功底與豐富實務經驗，接下來我們就來聊聊關于商品房預告登記後抵押?以下内容大家不妨參考一二希望能幫到您!

商品房預告登記後抵押

簡介：資深律師，遼甯仕鵬律師事務所主任，其在公司法、房地産法等領域有深厚法學理論功底與豐富實務經驗。

商品房預告登記制度的設立使原來由開發商提供過渡期擔保，變更為辦妥預抵押登記即可，這在實踐中引發了一些有關房地産公司、貸款人和銀行之間的法律糾紛。

有這樣一個案例：2010年10月，梁先生與A房地産公司簽訂商品房買賣合同，約定他購買A房地産公司在建商品房一套。同時，梁先生與建行某支行簽訂了《個人住房按揭（抵押）借款合同》，約定該行以按揭貸款方式向他發放貸款200萬元。梁先生以上述在建房産作為抵押，并由他向房産部門辦理了抵押備案登記即預購房産貸款抵押登記，A房地産公司作為擔保人為上述借款承擔連帶保證責任。合同簽訂後，建行某支行依約發放貸款，梁先生也按期還款，後因房地産公司方面原因，梁先生與A公司解除了購房合同。因梁先生再未還款，該銀行向法院提起訴訟，要求他及A公司償還借款本息，并對預告登記抵押房産行使優先受償權。

本案争議焦點在于：抵押物的預告登記行為是否屬于物權登記行為，銀行能否依據預告抵押登記行使優先受償權？根據我國《物權法》第二十條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動産物權的協議，為保障将來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記，預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動産的，不發生物權效力。預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動産登記之日起三個月内未申請登記的，預告登記失效。”上訴條文說明，預告登記是債權内容與物權效力的結合。擔保物權的本質是優先受償權，它使得債權人享有變價抵押物并優先受償的權利；而預告登記是保全債權實現的措施，不存在變價和清算程序，預告登記的請求權基礎不是預告登記本身，而是在于其保障的債權。

本案中，銀行作為相關房屋抵押權預告登記的權利人，在未辦理房屋抵押權設立登記之前，享有的是抵押登記條件成就或約定期限屆滿辦理抵押權登記的請求權，并非對相關房屋享有現實的抵押權，銀行也無權依據抵押權的預告登記行使優先受償權。最終，法院判決，由A房地産公司向銀行返還尚欠的貸款本息，而對銀行行使抵押物優先受償權的請求不予支持。

抵押權預告登記所登記的并非現實的抵押權，其本質是将來發生抵押權變動的請求權，當然，該請求權具有排他的法律效力。司法實踐中，“一房兩賣”或“先賣後抵”的情形較為常見，預告登記制度正是基于保障預購人的債權而拟制設定的一種不動産登記制度。為此，我建議，購房者在簽訂房屋買賣協議後，應盡量向登記機關申請預告登記，以制約開發商把已出售的住房再次出售或者進行抵押等；若房屋具備辦證條件或房屋已登記到購房人名下，提供按揭抵押貸款的銀行應及時要求房地産公司和購房人協助辦理抵押登記，實現預抵押登記與正式抵押登記的有效銜接。

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