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提問：雕叔，您好。目前在華僑城純水岸有一套清水房，91平的三居室，比較小，其他還有一套商品房。目前小孩要在附近中學讀書，想賣掉這套小房子，在附近換一套大點的房子改善一下居住條件，請問下目前這種市場環境下，這個時機是否合适？房子目前挂中介了，想知道目前指導價下，最低大概多少合适？目前各大中介APP查不到曆史成交價。

回答：華僑城說實話，算是金牛區好的一個成熟的品質闆塊了，你在這買房也必然知道它的綜合配套，尤其是地鐵都趕上來了，加上環境和改善的純粹度，我認為如果要買金牛，如果要買在中學附近，那麼這裡是一個很好的選擇，支持小換大。 當下各大APP的确下架了曆史成交價，但是你完全可以去線下門店，比如鍊家的找你挂牌的經紀人查詢近期的成交數據走勢，他們系統内會有走勢圖，也是可以作為一個比較好的參考的。預估大概是2.49-2.52萬之間。 當下這個大環境，确實不太利于賣家，但如果你是急着置換的話，低賣低買未嘗不是一個好的方案，而且現在處于二手房下降通道的早期，最近1-2個月出手，總比年底或者明年底到冰封時候出手，更劃算。

提問：東山闆塊的，錦瀾悅山和兩個金科樓盤相比怎麼樣？這三個樓盤一起對比下。

回答： 一句話簡述下的話，三個樓盤價格其實都比較低，門檻不高，金科博翠山偏洋房和别墅，金科中梁美院與城投錦瀾悅山偏洋房和剛需。 從改善的角度來看金科博翠山>錦瀾悅山>金科中梁美院。 金科博翠山價格低，170萬多就可以拿下，主打的是别墅和洋房，這個價格段在中心城區确實很少見了，然後周邊的生态環境也是很好的，臨河而居，背靠龍泉山脈，比較适合周末居家度假休閑。但是缺點也随之而來，整體就是偏僻了一些，缺乏商業、地鐵和人氣的覆蓋，所以直接就順銷了。 金科中梁美院也差不多，優點是門檻低， 生态環境好，主打的是高低配，高層産品更加剛需（2梯6戶），門檻拉低到了140萬即可入手套三，而洋房産品（2梯2戶）隻需190萬也可入手套三改善戶型，性價比很不錯。該樓盤向東可以看龍泉山脈，向西可以看成都城區和西門雪山，環境非常優美。但是目前來看金科中梁美院地段還比較偏僻，沒有地鐵的覆蓋，商業也嚴重不足，當下可以說配套還比較差。而且這裡大多是汽車産業和高校，所以産業比較單一，不太容易實現住職一體化。如果你一定要二選一的話，主要還是去比對自己的預算和對産品的橫向分析吧，比如預算低就美院，預算高就博翠山。相同的洋房，博翠山也更低一些，相對也有優勢。 最後是錦瀾悅山。 2塊多的龍湖物業就不贊美了，錦瀾悅山在産品上做得很漂亮，一方面設置了高層産品，對應東山這種地段，向東可以看龍泉山脈，向西可以看成都城區和西門雪山，視野很不錯。然後這個闆塊改善類的産品是很少的，因此設置了洋房，對于本地的剛改群體，吸引力比較大，畢竟高層總價150萬，洋房總價200萬，門檻可以說是很低了。 但是依然存在偏僻的問題，城投錦瀾悅山在東山闆塊，周邊多以學校和汽車類工廠為主，居住的人氣并不高，加上它距離最近的2号線龍泉驿站超過了5公裡，也暫時無新建地鐵的規劃，因此交通是一個很大的短闆，如果不能解決這個問題，就隻能是龍泉城區本地的購房者為主了。

提問：為了小孩讀書，請問買成華小學對應的老小區，以後的發展趨勢，會砸在手裡嗎？

回答： 成都區與區之間存在教育集團的教育壁壘，當下成都公認的優質教育還是基本集中在青羊區、錦江區和高新區。 在某份不具名的成都學區40強的名單裡，前20名除了2所來自武侯，其餘全部是上述三個區域。成華區排名最靠前的是第28名的石室小學、第36名的雙林小學以及第37名的成華小學。 當然，成華小學在成華區肯定優質的，但是成華區初中一般，所以吃虧在小升初。所以很多成華小學的學生在四五年級後會轉到錦江青羊繼續就讀。 雖然如此，成立30年的成華小學在區域内屬于頂流，生源質量也有極大的保障，整體來看還是備受當地家長追捧的，對口的老小區則多聚集在新鴻路、萬年場、雙林南支路、積步街等區域，由于老小區和同屬該校劃片的九龍倉禦園、保利康橋等豪宅，價格優勢明顯，學區房購入門檻較低，所以今後該區域的老小區在增值性有豪宅拉動，在流通性有學區支持，砸在手裡的可能性并不大。

提問：雕叔你好!本人目前與家人在高新天府長城區自住（小孩就近上學中），還有高新和天府新二套房資格，拟再購一套改善型住房接老人同住或是用于投資，總預算不超過400萬，下面幾種考慮請幫忙評估下： 1、就近在金融城、理想中心、世紀城等半徑5公裡區域内（主要方便接送小孩）購商住一體的大平層或小别墅，全家搬遷後将現有住房出租，是否有相對保值且環境較好的可推薦盤； 2、高新（優先）、錦江、天府新、成華區域再購一套住宅（全新或二手均可），面積不強求，追求未來增值空間，請推薦幾個； 3、純三圈層，目前實地考察了蒲江的花樣年大溪谷，還有獨幢、聯排二手和上下疊的新房（均為住宅），感覺環境不錯，用于周末自住，不知是否能至少跑過通漲和一般理财，能否預估其增值空間；

回答：你好！1、400萬入手你說的商住一體的大平層、小别墅，其實就是指那種40年産權的商墅，從自住和地段、環境、産品來看，完全是沒有問題的，但畢竟是40年産權的性質，今後的流通性，增值性都會大打折扣，有點過于浪費這筆預算了，不太推薦。 2、增值還是要看到核心地段或者未來的核心地段。高新區的話，新房400個的普通，主要還是在新川一帶看吧，比如金隅金成府、保利和光逸境這些都隻能說撿漏或者撿漏的機會都不多了。二手房我目前還比較看好大源和新川的一些樓盤，比如北辰朗詩南門綠郡、華潤鳳凰城、都城雅頌居；中德英倫聯邦、北大資源頤和翡翠府、中德英倫世邦以及龍湖九裡晴川等樓盤。 錦江400萬級别的新房沒有，二手可以看瑞升望江橡樹林、翡翠城。 天府新區，建議主打新房了，可以看佳兆業麓山壹号、中鐵悅 鹿 府、鹿溪樾府等。 成華區也建議打新，可以看看首鋼璟辰裡、中車共享城以及新希望萬科知園。 3、蒲江從現在市場預期來看，大概是會跑輸大盤的，均不建議，不僅沒有自住的實用性，也沒有增值的未來性。

提問：雕叔，問一個小白的問題，一直都沒有搞懂。關于社保時間長短對搖号的影響。 比如在買新房搖号的時候，進入複核名單的最後一位為剛二零社保。複核順序有什麼作用呢？（熱門樓盤經常有人對這個順序有異議）能對搖号選房順序産生影響嗎？ 那麼這時候進入複核名單的所有剛一剛二的搖号幾率都是一樣的嗎，隻要根據編号所對應的搖号順序進行選房就好嗎？那麼是不是社保時間長短隻是用來作為複核順序，并不是有提前選房的優勢？感謝解答！

回答：複核順序是按照社保和順位度來排序的，排在前面的3倍人防比，比如預售100套，按照順位度和社保時長排在前面的300人就可以進入搖号池。 這隻是第一道門檻，隻能說順位越高，社保時長越長，越容易進入搖号池，但是萬裡長征隻是第一步。 到了搖号池的300人，這個時候就不看你順位度了，而是所有人一視同仁，盲猜，300裡選100人，這個時候有可能剛一18個月的，搖不中，反而剛二0個月的搖中了。 所以到了搖号的這個第二道門檻，并不會依據你順位度和社保時長來排序，優勢僅僅表現在第一道門檻。

提問：雕叔你好！想問問關于購房貸款，是等額本金好，還是等額本息好？以後的發展趨勢，是貸款按期還款好，還是提前還款好？

回答：對于房貸這件事上，有且僅有選擇一種貸款：30年等額本息等額本息就是每個月還貸金額一樣，房貸30年，前面10年基本都在還利息等額本金，就是每個月還貸的本金是一樣的，但是由于前期的貸款金額大，所以利息比較多，前期還款壓力比較大。 所有的買房投資無一例外，隻要時間拉得足夠長，漲幅就會足夠大，而當下房價翻倍的周期比前幾輪要長很多。 因此，買房要盡量的多用、善用貸款，鎖定債務，随着時間的推移，債務被稀釋掉了，資産價格越來越高，收益也就越大。 現在限購限貸的，即使你再有錢，也隻能讓你享有兩次的貸款機會，所以貸款永遠不要提前還。

提問：雕叔你好，想問下朗基天香怎麼樣？學區、交通、價格合理性。看上它主要是覺得126的戶型不錯，而且離銀泰城超近，生活方便，但不知道有沒有什麼隐藏風險，謝謝！還有，複地雍湖灣、中海蘭庭、朗基天香，這三個對比哪個最好呢?

回答：朗基天香不是奧運冠軍也是業主嗎?這個樓盤好的方面你其實都看到了，差得這麼說吧,主要是這邊寫字樓紮堆，缺乏住宅的純粹居住闆塊,不像大源，具有抱團發展的趨勢，而朗基天香太孤獨了,下樓就上班，上樓就睡覺，有些時候，工作和生活還是要分開一點的好。 複地當下是最好的,但是密度比較大，而且也有公寓;中海則老氣了點;朗基的問題前面也說過了。整體來看都有弊端,就看你最不在意什麼了,每個人的體驗和看重的點是不一樣的。

提問：再次打擾了雕叔，請問下投資買房，如果樓層買在頂樓會不會不好出手呀？

回答： 從投資角度講，頂樓一般是折價10%-20%不等的。 頂層和底層基本上在二手買家眼裡都是屬于有硬傷的樓層，議價空間都遠大于中間樓層。 所以我從來都不支持買頂層無電梯、一層帶下躍的房子。 前者雖然入手門檻總價低但漲幅也慢、流動性差，後者總價略高于平層，考慮贈送覺得很劃算，住進去就知道了你根本不願意往地下鑽，哪怕有個還不錯的采光井。 露台花園喝茶、下躍空間搓麻，都是美好的願望，但大多數人的生活是茶米油鹽，沒有堅持健身、繪畫的毅力和情趣，更多的是加班和孩子教育的瑣事充斥，你還得996，所以其實本沒那麼多詩意的時間和空間需求。 居住在剛需層面讨論，實用還是第一位的。 但是電梯高層的頂樓，比如當下開發商的工藝，還是比較注重漏水和保溫隔熱層的，基本上沒有以前平房的問題了，隻不過礙于大家的心理，這類頂樓還是有一些價格折損，此時從自住的角度性價比是偏高的。

提問：雕叔你好：藍光未來、首開龍湖景粼玖序、奧園雲璟三個盤（三個投資都在300～350間），從投資角度來看，哪個根據投資價值。另外，十陵和怡心湖兩個區域，哪個更具投資價值。謝謝！

回答：藍光未來說實話，産品是不錯的，相信你也去看過，但是目前周邊基本面太差了，不僅是城市界面，後期的一些規劃、改造也跟不上，一般來說并不怎麼吸引人，所以順銷至今。 首開龍湖景粼玖序也處于十陵闆塊腹地，但是好歹還算有一條路銜接了三環和十陵城區，周邊人員密集，樓盤也比較多，借助大運會東風，基本面有所改善。 奧園雲璟則排名最末，雖然位于三環内，但是緊鄰高速，周邊嚴重缺乏商業、教育和地鐵配套，完全不入流，看都别去看。 三個盤的話，首開龍湖景粼玖序>藍光未來>奧園雲璟。 不過你都350的預算了，更建議買确定性更大的華潤置地時代風景、佳兆業珑樾壹号。 另外怡心湖和十陵，不論是闆塊的發展潛力還是價格的橫向比較（怡心湖比十陵新房貴一點，但是貴不了太多），整體來看怡心湖更好一些。 主要問題在于，怡心湖在售樓盤不多，可以買到的比較少。

提問：雕叔，你好！目前首付預算100至120w，目标主城區的新樓盤。目前7-8月即将開盤的樓盤基本都看了，鎖定自住盤玉潤金沙和投資盤源灘麒麟荟。源灘麒麟荟更看重的是投資價值。請對比和評價一下兩個樓盤的優劣。其次，下半年青羊區下半年有什麼值得關注的新樓盤。

回答：按理說這兩個樓盤不是一類的，價格梯度很大，一般不會拿來對比。 玉潤金沙就是什麼都剛剛好，優點是有地鐵，學區中等，樓盤本身也偏改善的産品，然後距離三環也近，是一個好好先生。缺點則是樓盤體量比較小，周邊大多次新剛需，缺乏一股沖勁，然後價格設置，稍微高了點，不便宜，投資屬性或許不是那麼強。 源灘有點就是便宜，主城，然後也好買得到，作為投資是沒問題的，缺點就是剛需，對預算高的人來說，有點浪費和占用資金、資格，預算高的話，是花不完的，剩餘的錢又能做什麼呢？ 青羊下半年，看建發央著。

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