公攤面積是誰說了算?110平方米的房子，到手卻發現套内面積隻有60多平方米這幾天，青島一業主在收房時發現，銷售人員口頭承諾的31％公攤面積，收房時卻變成了46％一時間，“公攤”這個詞，再次進入大衆視野而就在昨天，内蒙古住建廳在回複政協委員有關“公攤面積”的提案中稱，“将取消‘公攤面積’的建議列為近期亟需修訂的立法項目建議上報住建部”到底什麼是公攤面積？買房時該如何面對，記者也帶着相關問題走訪市場，下面我們就來說一說關于公攤面積是誰說了算?我們一起去了解并探讨一下這個問題吧!

公攤面積是誰說了算

110平方米的房子，到手卻發現套内面積隻有60多平方米。這幾天，青島一業主在收房時發現，銷售人員口頭承諾的31％公攤面積，收房時卻變成了46％。一時間，“公攤”這個詞，再次進入大衆視野。而就在昨天，内蒙古住建廳在回複政協委員有關“公攤面積”的提案中稱，“将取消‘公攤面積’的建議列為近期亟需修訂的立法項目建議上報住建部。”到底什麼是公攤面積？買房時該如何面對，記者也帶着相關問題走訪市場。

名詞解釋：什麼是公攤面積？

“公攤面積”很多人都聽說過，可到底什麼是“公攤面積”，卻極少有人能解釋清楚。記者在多家售樓處采訪時，不僅僅是購房者，很多置業顧問，對公攤面積的回答也很模糊。有的籠統地回答是小區的公共空間，還有的甚至直接說是除了套内面積的其他面積都算公攤面積。鍊家地産的房産經紀人王娜告訴記者：“簡單來說，公攤建築面積是指由整棟樓的産權人共同分攤所有的整棟樓公用部分的建築面積，按照《房産測量規範》規定，公攤面積包含了電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建築面積。”

定義非常清楚，但要把公攤面積算清楚就沒那麼簡單。今年兩會期間，全國政協委員洪洋表示，公攤面積大都隻能由開發商“信口開河”。公攤面積不在你的房間内，但卻是住宅小區不能缺少的部分，購房者為“公攤買單”似乎并沒有什麼問題。但在洪洋看來，眼下從來沒有哪一個專業機構在業主或第三方專業機構的監督下測量清楚每戶的公攤面積，也從來沒有哪一個業主測量清楚自家房子的公攤面積。公攤面積看不見、摸不着，而百姓卻為它承擔了高額費用。為此，洪洋建議國家取消公攤面積，可以将實際的公攤面積成本核算到實用面積之中。

市場調查：公攤面積沒有統一标準

在記者的調查過程中發現，雖然對于公攤的計算标準是一樣的，但不同類型的地産項目公攤面積也各不相同。一般情況下，洋房産品的公攤為8％至15％左右，小高層的公攤為10％至20％左右；高層住宅公攤在20％至32％之間。在許多人的印象中，樓越高公攤越大，但是在房地産市場上卻并不是如此。

西海岸五台山路在售的33層住宅中，一套預測建築面積96．06平方米的住宅，其預測公攤面積為26．27平方米，公攤占比在27％左右。西海岸蘭東路上31層的住宅，預測建築面積為131．3平方米的住宅，預測分攤面積34平方米，公攤占比在25％左右。而在高新區和源路上一棟23層的商品住宅，預測套内面積為123．15平方米，預測分攤面積為35．22平方米，公攤占比卻達到了28％。别看隻有3％的差别，如果是120平方米的房子，相差面積就可能接近4平方米，幾乎是一個衛生間的面積。

答疑解惑：多種因素影響公攤面積

為什麼樓層高度差不多，但公攤卻相差不少。業内人士解釋，公攤面積與很多因素有關。比如說電梯的數量，“電梯數量多，占據的公共空間就更大，還有消防通道、承重牆體的厚度等等，都會給公攤面積帶來差别。”來自鍊家地産香港路門店的綦家甯告訴記者，通常來說高層建築居住人多，需要更多的電梯和更寬敞的消防通道，這是為什麼樓越高公攤越大的原因，而如果是同一高度的小區，在電梯設置和消防通道等公用設施的設置上也會存在差别，甚至承重牆的厚度也不一樣，這也會造成公攤面積有差别。所以在計算公攤面積時，雖然依據的方法都一樣，但不同小區、不同樓座都會有差别。

當然，不同的公攤面積卻給業主帶來了很多問題，比如物業費、取暖費都是按公攤後的面積收費，在住宅壽命期，幾十年的積累又是一筆巨額的冤枉支出。“我每年要給電梯井、變電室甚至保安亭交取暖費，想想都冤。”有業主告訴記者。采訪中更有業主直言，自己的買的是精裝房，開發商承諾的裝修标準是3000元／平方米，裝修面積同樣是按照含公攤面積來計算的，“樓梯間他們肯定沒有裝修，那是不是應該退錢？”

新聞延伸：公攤面積何時能取消

在這幾天的輿論中，公攤面積似乎成為“過街老鼠”人人喊打，公攤面積何時能取消？内蒙古住建廳在回複政協委員的提案時，除了将取消“公攤面積”的建議列為近期亟需修訂的立法項目建議上報住建部之外，也明确指出：鑒于以建築面積作為商品房銷售的計價依據已經實施多年，并且已有法律法規确認，如果改革計價依據首先必須修改完善相關配套制度，明确套内建築面積的概念及計價方式，做好宣傳、普及和解釋論證工作，設置合理的過渡期，以實現計價依據和标準從建築面積向套内面積的平穩過渡，因此實施的難度較大，周期較長。

也有專家認為，公攤問題并不是一定要取消，而是要讓其規範化，要規範開發商的定價。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，對于取消公攤面積的議題，應該說值得關注，體現了對購房者或業主降低成本、規範小區運作的導向。但所謂羊毛出在羊身上，如果不公攤成本，成本不消化，開發商也還是算到房價上。嚴躍進認為，若簡單取消掉，公攤面積如何管理還是一個問題。

特别提醒：除了公攤，這些方面也得注意

随着居住質量的不斷改善，居住環境的舒适度成了一個不容忽視的問題。除了公攤之外，購房者在買房時還應該關注哪些方面呢？

一是所購買的樓房之間的間距、容積率、建築密度和周圍污染情況；二是房屋應該有較高的綠化覆蓋率和景觀建設；三是要看小區的市政配套設施、生活配套設施、休閑配套設施、交際配套設施以及購物條件等等。

容積率

又稱建築面積毛密度，是指項目規劃建設用地範圍内全部建築面積與可建設用地面積之比。容積率是衡量建設用地使用強度的一項重要指标。對于住戶來說，容積率直接關系到居住的舒适度。對于住戶來說，容積率越低，居住舒适度越高。對于開發商而言，容積率越低，開發商可用于回收資金的面積就越少。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過3．5，多層住宅應不超過2。住宅小區容積率小于1．0的，為非普通住宅。所以購房者如果比較在意居住舒适度，一定要多對比參考容積率的大小。

綠化率

是指項目規劃建設用地範圍内的綠化面積與規劃建設用地面積之比。一般在談到小區綠化時還會提到綠地率和綠化覆蓋率，然後很多人就感到頭疼，這三者之間到底什麼區别呢？綠化覆蓋率其實就是綠化率的準确叫法，綠化率主要是開發商的标準，隻要長草的地方都可以算綠化率。但是綠地率是規劃設計的标準，在計算時要求距建築外土牆1．5米和道路邊線1米以内的用地，不得計入綠化用地。一般而言，新建居住區内綠化率不得低于30％，舊區改造不低于25％，大于50％則可稱作花園，達到40％左右才能保證居住的舒适度。綠地率越高，建築面積越低，開發商可回收的資金越少，用戶的舒适度更高。

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