有人說，北京有兩個地方永遠是人頭攢動，一個是擡頭看升旗的天安門，一個是低頭尋寶的潘家園。天安門自然不用多說了，那麼北京潘家園這個地方，您的第一印象是什麼呢？如果您不是地道的老北京人，相信大多數人都還和我一樣，基本都是在《盜墓筆記》《鬼吹燈》等這類盜墓小說或電影裡第一次聽說這名的，像胡八一、王胖子、大金牙們都住在潘家園，而時下熱播的《古董局中局》中的許願也都是在潘家園混飯吃的，可以說“潘家園”成了衆多影視小說的名地兒，這裡是藏龍卧虎，充滿了神秘傳奇的色彩。

那麼現實中的潘家園是什麼樣的呢？潘家園，位于東南三環與四環之間，早些年還隻是北京城外的一個小村落，後來随着古玩市場的熱度越來越高，再加上這特有的“鬼市”以及無數的撿漏傳說，從而吸引着大量的中外遊客前往，也讓如今的潘家園逐漸形成了一個全國最大、人氣最旺的古玩交易市場。

乘坐地鐵10号線可直達潘家園站，出了地鐵看到周邊的酒店大廈，很容易懷疑自己是不是走錯了地，因為眼前這些高樓大廈和印象中的老破小相差實在有點大。直到看見遠處的居民樓房子窗戶上貼着古玩交易，鑒寶等字樣，才相信這兒沒走錯。

不過這次來潘家園不是來淘寶撿漏的，也不是來旅遊觀光的，而是實地來看看這個地區的房子。和潘家園的老古董一樣，這兒的房子也基本都是以上世紀的老小區為主。但由于一些曆史原因，這裡形成了與地段嚴重不符的房價窪地，目前潘家園的單價約為5.5萬，個别小區的成交單價甚至不到5萬，這價格大約相當于五六環間朝陽海澱位置較差的二手房價格了，何況還是的三環的位置，所以這兒也自然成了大量剛需族考慮的首選。

在去年450萬以内的二手房成交榜單上，我們可以看到前十名的小區中，有一半是集中在東三環附近的潘家園、勁松和北工大附近。而這些熱銷的小區，都是以一兩居的小戶型最為搶手，比如宏善家園的70平2居，農光裡的43平1居，松榆西裡67平3居等等。

這區域由于周邊成熟的配套，便利的交通以及低總價而備受剛需一族的歡迎。在這份成交榜中，潘家園地界的小區最多，而占據榜首也正是潘家園的弘善家園，所以，我們決定去實地看看這小區的品質到底如何。

【弘善家園】

弘善家園，一個建于2009年的超大型社區，位于潘家園與十裡河之間，交通十分便利，緊鄰地鐵十裡河站，是地鐵10号線和14号線交彙處。這樓齡在三環内算是很新了，所以吸引了大量的剛需族在此關注。

從潘家園地鐵站過來，步行大約十多分鐘，就到了宏善家園。小區大門和單元門基本敞開，無論是送快遞的還是外賣員路人基本可以輕松出入。

弘善家園是一個大型的回遷房社區，居民基本都是從前門的拆遷戶搬遷而來。回遷房的普遍問題大家都知道，建築質量一般，戶型不好，物業管理差，弘善家園在這些方面問題很典型。由于回遷房物業收費低，拒交物業費的住戶又很多，所以導緻物管水平十分糟糕，環境髒亂差，電梯等公共使用物品老化很快，問題不斷。

此外，由于弘善家園緊臨十裡河建材批發市場，流動人口很多，大部分選擇在弘善家園就近租房，為節省房租，群租十分普遍，租戶太多，部分租戶素質差，導緻小區的環境進一步惡化。

既然這麼糟糕，為什麼還會成為牢據去年450萬成交榜的榜首呢。據某中介介紹，該小區的戶型主要以70平2居為主，小戶型，總價低，成為了剛需選擇這裡的重要原因。目前單價年初成交價最低，一套71平南向2居，成交價約為305萬，單價折合4.3萬。目前價格略有回升，成交價為370萬左右，折合單價4.7萬，如果加上最低交易稅費計算，實際成交價為5萬左右。

單價5萬在北京三四環的位置，這算是個什麼水平?雖然物業環境差點，但看看其它區域的價格，這絕對的價格窪地。

【翌景嘉園】

看完宏善家園，結果我們發現還有單價更低小區，而且還是正兒八經的商品房，這小區就是翌景嘉園。從潘家園地鐵站c2口出來，步行兩三百米，就到小區門口了，臨鐵的便捷程度不用多說。

據了解小區建于2002年，樓齡目前來看算是比較老了，但小區物業費低，才2.2元/平米·月，這減少了生活基本開支。

來到小區門口，發現需要門禁卡才能進入，正準備忽悠下門衛，結果一張紙讓我打消了念頭，心裡暗想，這管理可真負責，沒辦法，隻能等着有人進出再跟着混進去了。

整個小區不大，隻有三棟樓，但您可别小看了這三棟樓，據說有667戶，容積率達到了6.9，這人口密度想想都可怕。進入小區後來到單元門口，正準備進去看看，發現這又有一道門禁把我給攔住了，不愧是商品房物業，安保系數真高，幸好，小區進出的人還挺多，不一會兒就有人出來了，輕松進入。

整棟樓28層，3梯6戶，典型的塔樓建築。随便來到一層，整個樓道衛生還算幹淨，并沒有出現髒亂差亂堆東西的情況，對于這種樓齡的小區來說，物業管理的還算不錯。

除了前面提到了樓齡較老，人口密度大，造成的單價低之外，再一個原因就是小區的戶型。翌景嘉園的戶型基本以大戶型為主，180的3居，150的2居最為常見。以最近成交一套181平2居為例，成交價約為650萬，折合單價約為3.5萬/平。雖然不同朝向的戶型價格略有差異，但大戶型導緻的高總價，對于購房人來說想上車就勢必會壓低房源單價，這也是為什麼作為品質還算不錯的電梯商品房單價會低于周邊的原因。

就在前幾天，揭叔還在問350萬哪能買個新點的物業好點的兩居，我說你可以上潘家園看看，結果被一臉嫌棄。講道理，潘家園4萬多的單價，這價格想新房那您隻能去看看遠郊門頭溝或者大興魏善莊那邊了，又或者可以去看看五六環間朝陽海澱位置不能再差的二手房。潘家園雖說房齡老了點，環境差了點，但論地段、論配套，作為三四環間的位置來說，真是金子賣出了磚頭價，這跟十多年前的潘家園地攤上的老古董一樣，等着來撿漏。

您是否也對潘家園這個闆塊的房子感興趣呢，歡迎給我們留言。如果您還關注哪個片區的新房和二手房，也歡迎您留言給我們，下篇測評可能就是您關注的地方哦~

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