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M0用地是一類非常獨特的存在。深圳這一土地稀缺的一線城市，率先提出和使用M0新型産業用地這獨特的土地類别并大力推廣，成為近年來城市更新中不可忽視的一大類别。

各個城市也紛紛來深圳學習取經，也有越來越多的城市會選擇利用M0這樣的土地政策工具，推動工業産業用地升級換代和城市更新。

本文取M0的根據地深圳為例，以M0來由、與M1異同、産業監管、規劃設計要求等四個關鍵點梳理介紹有關M0用地屬性的完全幹貨，讓你十分鐘了解M0。

M0用地的由來

首先要知道M0用地的起源。所謂M0依然歸屬于工業用地類别中，顧名思義是為新型産業服務的工業用地。

一方面，随着近些年工業産業叠代發展，越來越多的工廠小型化輕型化，工業已不僅僅局限在單層廠房、多層廠房這些相對單一的大面積工業空間中。

很多産業向輕量化、裝備化發展，IT軟件互聯網等新興高科技産業更是直接脫離了傳統工業形态的範疇。越來越多的産業空間已與傳統寫字樓無異。

另一方面，城市發展擴大，将原本處在城鄉結合部或近郊的工業區包裹了起來，周邊環境的發展和土地的升值，帶來了土地價值的窪地。

交通擁堵、貨車限行、房租成本的上升、人口的擠出效應、人力成本攀升和拓展空間的匮乏，導緻工廠先向關内、而後向内陸或北方等進一步轉移。

原本的廠房拆除進行新的城市更新，通常即會面臨用地性質變更，改為商業、二類居住等民用性質土地進行開發。

這樣的更新方式極大地釋放了潛在土地價值，提升了區域城市品質和形象，但也存在對城市土地市場的較大沖擊和過度開發等一些不足。

更為重要的是，政府主管部門認為，這樣的城市更新發展模式，脫離了深圳發展的原動力産業，擔心産業轉移和土地地産化更新，會導緻城市競争力和發展後勁的弱化。

于是提出了M0新型産業用地這一類别，以相對便宜的土地價格鼓勵和推動原有工業用地更新升級，為城市更新打開了一扇新的大門。

無數M0項目如雨後春筍般湧現，也出現了不少挂羊頭賣狗肉的項目，以M0地價形地産開發之實，把M0當住宅賣賺的盆滿缽滿。

于是又補充出台了工業區塊線管理辦法和相應的銷售與持有限制等補丁，給工業用地轉性劃定了分級紅線，紅線内土地嚴格限制隻能轉M0，以為城市保有一定量的産業發展空間。

M0與M1的異同

簡單來說，M0與M1最主要的相通點，即是均享有工業用地最高30%的配套面積。

也就是說開發總量的70%M0新型産業辦公允許總開發量的不超過30%部分做項目商業配套和宿舍。

其中商業和宿舍量的分配比例沒有硬性要求，建築設計要求也與M1工業用地的配套部分相同。

當然也可選擇全做M0不做配套，或者選擇部分配套。

隻是這樣減少的指标和價值損失不劃算，除了确實有産業辦公需求且完全不需要配套，極少有這樣給便宜不占的做法。畢竟配套價值和去化難度還是遠遠優于M0新型産業用房的。

M0與M1不同之處在于，新型産業用地容積率可以完全突破原有工業用地超低容積率的限制，可以等同于一般商業辦公用地的容積率。

對比現狀廠房動辄1以下的低容量，商辦高強度開發有足夠的餘量覆蓋原有拆遷補償、補繳地價和重新開發的建設成本，極大地鼓勵和調動了工業用地舊改的積極性

産業監管

M0用地設立的初衷，即是提供工業上樓的新型産業空間，政府也提供相對于商辦地價的優惠，因此對M0用地開發後的産業落位情況，進行監督和管理，也就是順理成章且名正言順的了

這也是M0土地開發，與M1或C1C2等其他土地開發利用最明顯差異的地方。

理解M0土地開發的産業監管政策，是進入此領域的必修功課，是評估M0資産價值較一般商辦價值打折的重要點位，也是外資和其他資本不願觸碰和接手M0的主要障礙之一。

按照現有常規做法，每塊M0用地的開發立項，都需要發改部門為地塊專門指定産業監管部門，通常為工信或科技等部門。

由地塊開發主體與監管部門簽訂針對地塊的特定産業監管協議，約束未來建成後的産業要求。

主要包括産業準入、稅收貢獻和罰則三個部門。産業準入準許特定産業入駐的白名單和不許入内的黑名單。稅收貢獻和罰則比較好理解，也是前些年國内各類開發區的常規套路，就不展開了。

這裡有兩點潛台詞值得特别指出：

一是監管協議一事一議，不同部門、不同項目、不同主體、不同時期，不論是産業準入門檻的拟定還是稅收限制尤其是罰則的制定，自由裁量權極大，可謂八仙過海各顯神通，留足了進退的餘地和想象空間。

二是監管協議隻針對資産持有者，也就是說既約束開發建設主體，也随着銷售行為或者資産處置，同步傳遞監管，說白了就是不論買了M0的房子，都要依據開發商或上家的協議，繼承并與政府簽訂新的監管協議。

這一點極大的增加了未來的銷售去化難度，但對與出租等行為約束力不強。

規劃建設标準

M0用地具體在規劃設計要求上分三類不同功能，規範要求字數不多，但字字千金，規範要求決定了M0開發産品的基本形态。

以深圳建築設計标準為例：

M0新型産業辦公用房基本參照辦公建築要求，也有一些特殊要求，如樓闆荷載不低于500公斤（首層、二三四層更高），較普通辦公樓荷載标準提高一倍以上，帶來一定主體結構成本的增加。

再比如沒有明文規定可以如辦公建築一樣設置空中大堂；室内透空率縮小為普通辦公的一半左右；層高限定于4.2-4.5米；最小分割單元不得小于套内300平方等。

宿舍與工業用地上宿舍的規範要求相同，基本沿用工業企業工人宿舍的思路，隻能有不大于35平的單間宿舍和不大于70平米的套間宿舍兩種，其中套間宿舍不得超過面積比的30%。

層高也分單間3.3-3.9米和套間3.3-3.6米兩種。這部分的規範要求相對是比較落後的。

商業部門限制最少，可作一般商業配套、沿街鋪面類理解，銷售的限制也最少，可以視為價值大于M0宿舍、大于M0辦公。此部份面積需補繳的地價也是最貴的，也算物有所值吧。

小結

M0這一城市更新中的香饽饽，是政策摸索、探索試驗的前沿，各地步子大小不一、尺度不同，政策制定者過程中也在不斷調整、修正。

可以說方興未艾，一日天堂一日地獄也時有之，置身其中如過山車一般刺激，需要一顆強大的心髒和清醒的頭腦。

本文僅抓取四項幹貨，做一速覽，不足之處歡迎指正。

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