【司法解釋】

第二條 當事人有證據證明不動産登記簿的記載與真實權利狀态不符、其為該不動産物權的真實權利人，請求确認其享有物權的，應予支持。

——《最高人民法院關于适用〈中華人民共和國物權法〉若幹問題的解釋（一）》（法釋〔2016〕5号）

【實務解析】

一、對不動産登記簿和不動産權屬證書的證明力應當如何認識

根據物權法第16條之規定，不動産登記簿是物權歸屬和内容的根據。這賦予了不動産登記簿權利推定效力，意味着不動産登記簿上記載的權利人一般會被推定為不動産物權的享有者。但同時，物權法第十七條、第十九條又分别規定了“不動産登記簿确有錯誤”“不動産登記簿記載的事項錯誤”的情形。從上述三個條文體系解釋角度而言，法律一方面認可了不動産登記簿在确認物權歸屬和内容方面具有極高的證明力，另一方面也承認現實中确實存在不動産登記簿記載的物權權屬和内容與其真實情況不一緻的情形，不能賦予不動産登記簿絕對的證明力。

從訴訟法角度而言，一方面，不動産登記簿屬于公文書證，由于其對不動産物權歸屬的證明是通過法律上的權利推定這一方式完成的，故不動産登記簿上有關不動産物權記載事項，在确定不動産物權歸屬方面的證明力方面遠高于其他證據的證明力。相應地，這也就加大了請求确權的一方當事人證明不動産登記簿的記載與真實權利狀态不符、其為真實權利人的難度。但另一方面，既然作為一種拟制事實，不動産登記簿登記表彰的權利狀态并不總能必然反映真實不動産物權關系，那麼就應允許當事人通過舉證推翻不動産登記簿所表彰的物權狀态。因此，在民事訴訟中，應當根據民事訴訟法及其司法解釋對于證據規則及證明責任的規定，來綜合認定不動産物權的歸屬。

《物權法》第17條規定，不動産權屬證書是權利人享有不動産物權的證明。不動産權屬證書具有證據資格，但根據物權公示原則，完成不動産物權公示的是不動産登記，不動産物權的歸屬和内容的根據仍然是不動産登記簿，不動産權屬證書隻是其外在表現形式， 不動産權屬證書并不具有代表不動産物權的功能。不動産權屬證書記載的事項，首先應當與不動産登記簿一緻，記載不一緻的，一般以不動産登記簿為準，在有證據證明不動産登記簿确有錯誤的情況下，根據實際認定權屬。因此，不動産權屬證書也是可以依證據推翻的。

作為一種拟制事實，登記表彰的權利狀态并不總能反映真實不動産物權關系。物權歸屬争議中，賦予登記以終局證明效力，既為登記制度功能所不能承受之重，也有違訴訟證據規則。這一點在内部關系中尤為重要。而在外部關系中，則需協調好保護真實權利與維護交易安全之間的關系。

二、《物權法司法解釋（一）》第2條解析

1、不動産登記簿的推定力隻及于權利，不及于事實

根據《不動産登記暫行條例》第8條第3款之規定，不動産登記簿記載的事項主要有兩類：不動産的自然狀況和不動産的權屬情況。根據《物權法司法解釋 （一）》第2條中“不動産登記簿的記載與真實權利狀态不符”的文義解釋可知，不動産登記簿的推定力是一種權利推定而非事實推定。因為不動産登記簿推定力的标的是某種權利的存在或不存在，而非推定登記的原因行為（買賣、贈與等）存在與否。即不動産登記簿的推定力并不包括對所記載不動産自然狀況事項的推定。這是因為，不動産登記簿的推定力僅僅是為了更有效率地實現不動産登記簿使法律上交易明确化、清晰化的制度功能而産生的權利推定，其僅與權利相關，确切地說是與那些具有登記能力的物權相關。故此，不動産登記簿上對不動産自然狀況的記載，如不動産的标記、面積、位置、坐落、界址等均屬于事實問題，不為不動産登記簿的推定力所及。具體到司法實踐中，不動産登記簿的權利人不能在訴訟中就不動産自然狀況援引不動産登記簿的推定力來抗辯。

2、本條适用範圍不限于不動産确權争議訴訟程序

《物權法司法解釋（一）》第2條适用對象并不局限于《民事案件案由規定》中的物權确認糾紛這一案由的範疇。至少在以下幾種非典型确認之訴中，本條都有适用的空間。

第一，第三人撤銷之訴。2012年修改的《民事訴訟法》第56 條第3款增加了第三人撤銷之訴的規定，《民事訴訟法解釋》第300條對此作了細化規定，明确分為三種情形。該規定明确了在第三人撤銷之訴中，在當事人提出的撤銷生效裁判内容的請求之外，人民法院對當事人提出的确認其民事權益之請求也可以一并進行審理和裁判。

第二，執行異議之訴。2012年修改的《民 事訴訟法》第227條規定了執行異議之訴。《民事訴訟法解釋》第312條在解釋執行異議之訴時，明确在其第2款規定：案外人同時提出确認其權利的訴訟請求的，人民法院可以在判決中一并作出裁判。

第三，案外人申請再審。2012年修改的《民事訴訟法》第227條規定：案外人、當事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監督程序辦理。也即案外人認為原判決、裁定錯誤的，可以申請再審。進人再審程序後，根據《民事訴訟法解釋》第424條第1款以及第 422條第2款規定，人民法院因案外人申請而裁定再審，按照第一審程序再審的，應當追加其為當事人，作出新的判決、裁定。既然是按第一審程序再審，自然應允許案外人在第一審程序中提出确權的訴訟請求。此時，關于案外人确權的請求是否成立，也可依據本條規定作出認定。

3、确權之訴中如何确定事實權利人

不動産的事實權利人可以提起确權之訴，否定不動産登記簿的權利推定力。此時，可考慮從以下角度确定事實權利人：

（1） 案涉房屋産權證的保管人。房屋權屬證書雖然隻是證明房屋歸屬的初步證據，但在一般 人曰常觀念中，持證即為所有權人。故所有權證由誰保管，可作為判斷事實權利人與登記權利人當時的内心真意。

（2）案涉房屋相關款項、費用的支付人。一般交易習慣而言，誰購房，誰付款，除非有證據證明是代為支付。如果有證據證明原告方實際支付了案涉房屋的購房款、辦證登記費用、交易稅款、物業、水電、暖氣費等，則除非被告方有證據證明是代為支付，否則應作為認定事實權利人的證據之一。

（3）案涉房屋原出讓人的證明。如果房屋原出讓人作證證明與其磋商締約的為原告方或證明在房屋買賣過程中，未見過被吿方或者被告方的書面委托授權，則可作為加強對原告為事實權利人心證的證據。

（4）案涉房屋的實際處分人。案涉房屋由誰長期支配使用。如果案涉房屋一直由主張權利人占有、 出租和裝修等，則該事實可作為其為事實權利人的初步證據等。

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