前言：拿地之後作為項目成本開始介入，在方案最終确定之前上啟動會之時，一般設計會提供一版暫定版的總圖（大緻确定，但未最終完全确定，很有可能未報批通過）。

此時需要開始編制啟動會版本的目标成本，那麼作為項目成本不是拿到後就直接編制目标成本，而是對方案進行一個初步的評審，初步評審無問題後，再開始編制目标成本。

評審指标

1

對于住宅項目應從以下幾個指标來進行評審：

有人可能會問，方案是設計部的事情，跟成本有什麼關系？有、而且有很大的關系，接下來我們來一 一說明；

容積率的評審

1

項目收益視角的成本管理：正常情況基于項目利潤最大化的原則，容積率應該做足，但是如果說設計出的方案的容積率沒有達到規劃條件設定的容積率，應該進行“專項說明”。

如果你是基于“項目收益視角”來看待成本管理，那麼容積率就是一個絕對不可忽視的指标。

獲取途徑：容積率指标指标你要向投資部門獲取土地合同，裡面有本地塊相應的規劃指标要求。

可售比的評審

2

在編制目标成本之前，應對設計提供的方案的可售比進行初步評審與複核，可售率指标應該優于或者等于集團要求的可售比限額指标。

因為在建築面積不變的情況下，可售比越低，可售單方成本越高。具體影響程度詳見下面的分析：

可售比對成本的影響分析：建安成本都是按照建築面積進行計算的，但是同樣的建築面積，不同的方案會有不同的可售比，如果可售比相對較低，那麼在“建築單方”指标一樣的情況下，會導緻“可售單方”指标提高。

可售比變化對可售單方指标影響的對比：

通過以上對比可知，可售比降低1%，可售單方指标約提高54元/m2，在單方售價不變的情況下，項目利潤将會降低；

新手如果對上述換算公式有疑問，這裡進行解答：

正常情況：總成本=建築單方指标*總建築面積=可售單方指标*總可售面積

所以得出：可售單方指标=建築單方指标*總建築面積/總可售面積=建築單方指标/（總可售面積/總建築面積）=建築單方指标/可售率。

因為：可售率=可售面積/總建築面積

可售比的主要影響因素：

正常情況：對于住宅項目，可售比隻要達到集團可售比限額指标要求即可。

下面對某标杆企業可售比指标的計算進行解讀：

備注：一般情況下，地面停車率的上線指标都是10%，大多數地區要求的車位配比都在0.9-1.2個/100m2左右，所以正常的可售比指标大約在75%左右。

上述可售比指标，如果換算成坐标軸，趨勢如下：

從上圖來看，我們得出如下結論：

在車位配比不變的情況下：地上停車比例越高，則可售比越高，因為在總車位配比不變的情況下，地上車位停車率增加則地庫面積降低；

在地面停車率不變的情況下：停車配比要求越高，則可售比越低，因為在地面停車率不變的情況下，停車配比要求越高，則地庫面積越高。

“車位配比“與”地面停車率“一般均在各地規劃管理技術規定中進行了明确規定，一般都是要按照文件要求執行，但是在三四五線城市，還是有突破的空間

可售比計算注意要點：

可售比計算的注意要點要抓住核心指标：停車配比，地面停車率，可售面積，建築面積；

1.關于停車配比：

停車配比=100*總配置車位數/計容建築面積

2.關于地面停車率

地面停車率=地面車位總數/總車位數

3.可售面積的計算：

無論是否有産權，地庫均按照不可售口徑計算；

4.總建築面積的計算：

總建築面積=地上總建築面積 地庫建築面積

地上總建築面積口徑：學校、菜市場、配套用房、架空層在計算可售比的時候，不計入總建築面積；

地庫總建築面積：非機動車庫計入地庫總建築面積，地庫儲藏室就算可以出售，也計入不可售。

5.特殊情況：

當萬平米住宅塔樓投影面積在1500-2000㎡之間時，可售比指标允許在上表基礎上下降1.4%；

當萬平米住宅塔樓投影面積在2000㎡以上時，可售比指标允許下降1.8%。

因為當塔樓投影面積越大，意味着同樣數量的車位，地庫總面積要偏大，導緻可售比下降。

配套用房面積的評審

3

在目标成本編制之前，應收集當地政府各類配套用房的管理規定，例如：物業用房，養老服務用房，社區用房等。

然後對配套用房的面積合理性進行評審與複核，不能少，因為少了會導緻規劃無法通過，不能多，因為配套用房不可售，配置多了會侵蝕項目利潤；

某地區養老服務用房面積規定要求

某地區社區管理用房配置标準

車位配比的評審

4

在目标成本編制之前，應該就車位配比的指标是否符合政府文件的要求進行評審與複核；

車位配比不能少，因為配比偏少會導緻規劃無法通過，不能多，因為配比偏多會侵蝕項目利潤；

車位配比是指：“每戶需要配置的車位數”或者“每100m2建築面積需要配置的車位數”

對于車位配比的計算要注意以下兩點：

1. 除了标準車位，是否有對非機動車位的配比進行額外的要求；

2. 對于微型車位與标準車位的換算關系是什麼；

停車效率指标的評審

5

在編制目标成本之前，應對項目的停車效率指标進行評審與複核，此項指标必須要優于集團的停車效率限額指标；

停車效率指的是：單個車位的面積指标；

具體計算方式如下：地庫面積/地庫總車位數量

通常，一個中型住宅項目，如果停車效率相差1m2，貨值或者成本會相差幾百萬，所以停車效率指标的評審異常重要。

總結

總結：方案階段，對設計對成本的影響程度極大，如果你是新手，應盡量的積極介入，通過集團相關制度指标以及借鑒業内标杆企業一些數據經驗，去熟悉或者複核方案的相關指标（容積率、可售比、配套用房、車位配比、停車效率等）的合理性。

一來可以深度學習，與設計部門進行深入交流，二來，溝通設計部門出具的方案的相關指标盡量在合理範圍之内。

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