土地流轉的四大陷阱?如何規避土地流轉中的各種“坑”，下面我們就來聊聊關于土地流轉的四大陷阱?接下來我們就一起去了解一下吧!

土地流轉的四大陷阱

如何規避土地流轉中的各種“坑”

随着中國城鎮化、工業化的不斷推進，大量農民進城，土地耕種勞動力減少，土地流轉開始頻繁，土地流轉矛盾糾紛問題顯現。

土地流轉，是鄉村振興的主要助力之一，也是農民增收緻富的重要路徑。通過土地流轉，不僅可以改變土地撂荒的局面，還放活了土地經營權，盤活了土地資源、讓土地變得更有價值，促進農民增收緻富。

土地流轉中的各種“坑”的有：

（1）不顧農民意願而強行流轉；

（2）不簽訂書面合同；

（3）簽訂流轉協議，但未明确約定租地用途；

（4）企業、工商資本中途跑路；

（5）合同期限超過承包期限；

（6）以土地流轉進行跑馬圈地圈地、非農化使用等；

農業現代化是鄉村振興的必然要求，農業規模化發展是趨勢所在，土地流轉更是農業現代化的必經之路，土地流轉盛行的當下，土地流轉過程中“坑”多、陷阱密，大家一定要注意規避土地流轉中的各種“坑”

實務中，絕大多數地區，尤其是農民自行流轉的時候，通常都采取口頭約定，口頭協議極容易産生争議糾紛。産生糾紛時，由于缺乏書面協議等相關書面證據，導緻維權過程極其艱難。在本律師代理的各種農村土地糾紛案件中，農村土地承包經營權的流轉糾紛大多數是口頭協議，流轉雙方極不重視簽訂書面的流轉合同，又或者所簽訂的流轉合同極不規範，協議約定不明确、内容不規範，導緻案件敗訴。

特别是對于從事大規模種植經營或農業規模發展的企業、工商資本、種植大戶而言，由于和農民隻是口頭協議，一旦企業、工商資本、種植大戶跑路，農民的流轉收益得不到有效保障，維權困難；同時，一旦流轉土地遇到征地的情況，農民為了追求征地利益，通常就随意單方收回土地，對于投入大量成本的企業、工商資本或種植大戶那就是晴天霹靂。由于雙方之間隻是口頭協議，又缺乏有關書面證據，舉證困難。這種情況下，導緻企業、工商資本或種植大戶血本無歸，隻能是啞巴吃黃連有苦說不出。

同時，日常中，流轉雙方雖然簽訂流轉協議，但是協議約定不明确、不規範，導緻發生争議時，缺乏有效的合同依據，維權難度加大。特别是在流轉期限、土地用途等方面，缺乏專業的法律知識，流轉期限約定很随意并無視第二輪土地承包期限、将土地擅自非農化，一旦發生争議，因超出第二輪承包剩餘期限而被确認無效，或者被流出方以擅自改變了土地用途而被主張合同無效。

針對上述土地流轉中的各種“坑”，本律師在此溫馨提醒流轉雙方一定要注意以下技巧，合理規避法律風險：

第一、務必要簽訂書面的土地流轉合同，流轉合同是保護流轉雙方利益的最好工具和防火牆。為避免日後發生争議，流轉雙方應事先把租金及租金增長的幅度、能否再流轉、違約責任、争議解決方式、期滿後的土地要如何恢複原貌等事項統統約定在合同中。

第二、簽訂書面的土地流轉合同時，一定要特别注意對土地用途、土地流轉期限進行明确約定。土地流轉期限的約定不得超過第二輪土地承包的剩餘期限，超過部分是會被認定為無效的；同時，在流轉合同中一定要約定土地的用途，避免擅自非農化，不得改變土地用途。如果流入方擅自改變土地用途，流出方或集體經濟組織是可以據此為由單方解除土地流轉合同的。

第三、在土地流轉合同中，建議将征地拆遷時青苗及附着物的補償分配和享受等問題進行提前約定和明确，這樣有備無患，防止未來真發生征地拆遷時，可以有約可執行，避免後期可能發生的争議；

第四、規範選擇土地流轉的方式。按照《農村土地承包法》的規定，土地流轉可采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉。對于同一集體經濟組織的雙方，可以采取轉包、互換、轉讓等方式進行土地流轉，而對于非同一集體經濟組織的流轉雙方隻能選擇出租方式，不能選擇其他方式進行土地經營權的流轉。

第五、對于農民而言，在流轉之前，務必要注意核實作為流入方的企業、工商資本、種植大戶的資信情況，避免将土地流轉給缺乏履約能力的企業、工商資本、種植大戶。實務中，可以請當地村委會、鄉鎮農業主管部門進行協助，或者聘請律師進行盡職調查；

第六、對于從事大規模農業發展的企業、工商資本、種植大戶而言，實務中，為了避免和農民直接接觸，單對單的流轉不僅效率低、成本高，而且容易産生法律風險；建議，可以采取委托流轉的方式，由農戶委托村委會将土地流轉給企業、工商資本、種植大戶，農戶向村集體或村委會出具委托書流轉協議書或委托授權書，企業、工商資本、種植大戶直接和村委會、村集體簽訂土地流轉合同，從而避免和農戶直接簽訂土地流轉合同。這種方式無形中在農戶和企業、工商資本、種植大戶中間建立了一面有效的防火牆，這樣不僅可以确保農戶對企業、工商資本、種植大戶的資信和履約能力的審查，還可以讓農民不能輕易撕毀流轉協議，更大的好處在于，後期土地利用過程中，可以借助村委會、村集體有效避免用地矛盾、相鄰權糾紛。

第七、對于流轉雙方而言，在簽訂土地流轉合同時，可以引入鑒證機制，由鄉鎮人民政府、村委會進行土地流轉合同鑒證，并将土地流轉合同進行備案登記，确保流轉合同合法、有效并能長期切實得到履行；

第八、對于從事大規模農業發展的企業、工商資本、種植大戶而言，實務中，如果土地流轉期限超過一定年限的（比如5年以上的），可以向當地農業主管部門申請土地經營權備案登記，獲得土地經營權證，有助于企業融資、合作發展；

第九、對于從事大規模農業發展的企業、工商資本、種植大戶而言，聘請規劃設計、農業農村領域專業人員提前做好土地經營權利用規劃，聘請專業律師提供土地利用法律服務，提高土地利用效率，增加土地利用産能，增加企業農業發展的效益，促進鄉村振興發展。

結論：土地流轉實務中，隻有簽訂合法、有效的土地流轉合同，才能有效切實保障流轉各方的合法權益，土地流轉坑多、風險大，實踐中，可選擇通過農村産權交易中心或正規的土地流轉平台進行土地規模流轉，聘請農業農村領域的規劃、設計人才及專業為土地大規模流轉提供專業服務，合理合法地規避各種法律風險。

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