買房人一般最擔心兩件事，一是擔心房子能不能按時交付，關系到自己的積蓄是不是打了水漂；

二是擔心房價的波動，因為這關系到個人的财産是增值還是縮水，也關系到自己是慧眼識珠的聰明人，還是被開發商割了韭菜的“大冤種”。

天津就有這樣一個闆塊，曾經紅極一時，現在卻跌落到了谷底。

先來看一組數據。

在4月天津各闆塊成交金額排行榜中，成交金額排在前列的，要麼是像新梅江、經濟技術開發區、海教園這樣的大熱闆塊，量價雙雙放衛星；

要麼就是像靜海鎮、寶坻城南這樣的闆塊，低價走量，也能獲得不錯的銷售額。

看完了成績優異的優秀生，再來看看處于末尾的闆塊。

榜單中排名墊底的闆塊——淮河道，幾年前可是“王者闆塊”。如今價格已經下降了不少，可成交面積還是十分慘淡。

但其實淮河道闆塊的底子并不差。

從位置上看，它處于天津城區的西北角，被外環北路、北辰道、東縱快速路鐵東路、西北半環淮河道圍合，整體占位優勢突出。

軌道交通是淮河道闆塊最大的核心競争力，現成的地鐵5号線西南-東北向貫通整個闆塊，在區域内設置了北辰道站和職業大學站，交通優勢非常明顯。

同時，大型商業王府井購物中心正在有序籌備中，預計今年營業，更是填補了商業的短闆。

闆塊唯一有所欠缺的可能就是沒有優質中小學，教育資源相對薄弱。

從環城買房的三大必備要素——“學，鐵，商”，三個方面來看，淮河道闆塊在地鐵和商業方面具有一定的優勢，為什麼成交金額還是墊底呢？且聽X先生細細道來。

01

先來回顧一下淮河道闆塊的發展史。

淮河道闆塊于2015年開始興起，17-18年發展至巅峰。

2015年，淮河道闆塊土地的成交樓面價僅為5400元/平米，此後地價一路走高。

2016年，樓面價在5200-8000元/㎡左右，到了2018年，淮河道闆塊土地市場迎來高光時刻，2宗地塊的地價均在12000 元/㎡，相比于2015年，地價漲幅達127%。

地鐵5号線的通車、永旺和文化中心的利好規劃，星河、恒大、碧桂園等多家大型房企的進駐，淮河道闆塊的風頭一時無兩。

土地市場的火熱讓淮河道闆塊的新房供應量和房價都達到了新高，價格穩定在21000 元/㎡。

可好景不長，2019年的時候局面突然發生了變化。樓面價劇烈下降，直接回到了2015年的水平。

土地市場的變化也說明了一個問題：淮河道闆塊的發展高開低走了。

究其原因，一方面是與樓市整體下行有關，不過更根本的問題是闆塊自身的問題逐漸暴露出來。

02

那究竟是什麼嚴重的問題讓闆塊迅猛的發展勢頭戛然而止呢？接着往下看。

配套兌現遲緩

首先，闆塊的配套兌現都非常遲緩，某種程度上拖累了闆塊的發展。

商業的落地一波三折，永旺的規劃出了很多年，但遲遲沒有兌現，一直到2021年，北辰區才和王府井集團簽訂合作協議，聯手打造王府井北辰項目。

不過這個王府井購物中心建設進度的緩慢也吊足了大家的胃口，施工慢慢悠悠，營業拖拖拉拉，政府網站上一直有人詢問相關事宜。

而曾經被各大售樓處當作賣點的北辰文化中心項目，也是一拖再拖，今年有網友反映這個問題，得到的答複也是年内暫停，到底什麼時候能落地還不得而知。

規劃出的漂亮，口号喊的山響，卻遲遲不落地，着實令人失望。

“緻命”硬傷——農藥場另一方面，闆塊的巨大硬傷——農藥廠帶來的環境問題，至今都沒有完全解決。

“緻命”硬傷——農藥廠

從2016年開始，就有人反映農藥廠散發的惡臭問題。

雖然該農藥廠早在2000年就停工，并且在2019年啟動了地塊治污修複工作，不過時至今日，短視頻平台上還有人發布視頻吐槽異味問題。

農藥廠帶來的環境問題究竟什麼時候能夠徹底解決，還是一個未知數。

淮河道闆塊被截胡

淮河道早年間工廠、企業較多，相比于區政府所在的北倉闆塊或劉園瑞景片區喝宜興埠闆塊，原住民比較少，也就是說地緣客戶比較少。

而天津的大多數項目都是以地緣客戶為主，這對淮河道闆塊來說非常不利，因為這就意味着要和其他闆塊競争來獲得客戶。

北辰區内部就有不少強勁對手能對淮河道造成威脅。

宜興埠的未來城，超百萬方的體量，依附兩條地鐵線、4個站點，自帶商業和學校配套，從入市就爆火。

南倉道闆塊位于北辰與紅橋、河北交界，1.5公裡外就是市區，有在建地鐵4号線，設有天穆站和柳灘站兩個站點，區位素質不錯。該闆塊在去年土拍中表現吸睛，金隅、金僑、融創、新城四家大牌房企紛紛出手拿地，發展的勢頭也很猛。

淮河道闆塊本來就很難直接競争過宜興埠和南倉闆塊，更别提有配套落地慢、農藥廠污染這樣的硬傷了。

多種不利因素綜合作用之下，淮河道闆塊熱度驟降也就不令人意外了。

03

幾個難以解決的難題直接對淮河道闆塊的房價造成了沖擊，18年之後市場行情和房價一路走低，至今未見擡頭的迹象。

2017年闆塊供銷量為最高峰，單年共成交4123套房源、成交面積44萬平米，占北辰區總成交量的45%，份量比重高。

2018年，全年僅成交1618套，環比減少61%、供應面積30萬平米，僅成交了19萬平米，明顯的供大于求。

2017-18年，這兩年也是淮河道闆塊的房價巅峰期，價格穩定在21000 元/㎡。

到了2019年局面反轉，價格開始走下坡路，跌至18000 元/㎡，但需求量上升，整體闆塊處于供不應求的發展态勢。

2020年，供求再次失衡，闆塊再次供大于求，成交價格不足18000元/㎡。

更嚴重的是，闆塊所處的北辰區，樓市發展也不是很樂觀。

對比2021年環城4區的成交數據也可以發現，北辰區的成交量雖然保持的還可以，但價格跌幅是最大的。

也就是說，北辰區整體的項目都在以價換量，那本身就有不利因素的淮河道的價格怎麼可能起得來呢？

04

城門失火，殃及池魚，闆塊發展低迷，其中的項目不可能不受影響。

星河國際就是這樣一個例子。

此前，該項目一直号稱是淮河道闆塊的價格扛把子、置業天花闆。

從位置上看，星河國際緊鄰5号線職業大學站，距離王府井商業中心僅800米，處于闆塊的C位。

但因為闆塊房價的拖拽以及前期自身定價問題，市場表現相當一般。

除了地下車庫做的不太好之外，項目的社區環境、樓棟質量都比較出彩，電梯、地磚、社區設施方面也很舍得用料，具體情況可以參考往期文章。驗房季 | 天津這個闆塊房價“天花闆”的新房交付了！究竟值不值這個價？

可就是這麼一個地段、品質都不錯的項目，房價不但沒有随着項目的交付有所漲幅，反而“跌跌不休”。

18年，闆塊發展巅峰期的時候，星河國際賣到了23000元/㎡，而現在的價格跌到了15000元/㎡，跌幅達34.7%。

到底是什麼原因讓房價跌成這樣呢？

闆塊的拖拽顯然是一個重要的影響因素，然而，項目的定價策略才是房價暴跌的根本原因。

緊鄰的兩個項目，北宸正榮府和碧桂園中駿天寰，均價分别為18500元/㎡和18000元/㎡，星河國際在價格方面被完爆了。

不知道當初是誰給開發商的勇氣，敢把項目的價格定的這麼高。

闆塊内的這三個項目同質化比較嚴重，誰都沒有一擊必殺的殺手锏。

三個項目産品都是洋房、小高、高層的産品，幾個開發商：正榮地産、碧桂園和星河地産也都還是比較有實力的房企，品牌上也難分高下。

項目使用的配套沒有區别，甚至連呼吸的農藥廠臭味都是一樣的。能決定項目去化率的，隻有價格這一個因素。

如果闆塊的熱度不減，市場認可度也高，那星河國際當初高出對手5000元的定價策略似乎還可以理解。

因為就算自己比其他兩個樓盤賣的都慢，但是有闆塊在後面撐腰，想上車的話早晚都要買，房子的去化隻是時間的問題。

而星河國際面臨的問題是，闆塊的發展高開低走了。一提淮河道，都說農藥廠味道大。

失去了背後的發展依仗，超高的定價就成了項目的枷鎖。

在這種情況下，降價就成了必然，甚至降到跟正榮府、碧桂園同樣價位都不足以讓自己具有競争力，所以房價就跌成了今天這個樣子。

05

對于還沒有買房的人來說，以現在的價格購買星河國際倒是有性價比的選擇。但是那些以20000 元/㎡的價格購買的業主就要哭暈在廁所了。

雖然相關部門一直強調房住不炒，但目的是維持房價的基本穩定，不要漲的太快，更不能跌的太狠。

像星河國際這樣，每平米房價跌了8000元/㎡，下跌的這部分價格都快能在遠郊再買一套房了。

業主們就算不指着房子升值，但财産畢竟是大幅縮水了。

當年下手早的業主們本想着能撿個便宜，吃個便宜期房的紅利，萬萬沒想到的是，幾年之後，自己成紅利本身了。

都說“買房要趁早”，但顯然對星河國際不适用。

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